2018 как выкупить федеральное имущества арендатором

Преимущественный выкуп арендуемых помещений в порядке Федерального закона №159-ФЗ

2018 как выкупить федеральное имущества арендатором

Выкуп арендуемых помещений с рассрочкой оплаты не менее 5 лет, с процентами в одну треть ключевой ставки ЦБ РФ – подобных условий нет ни в одном банке! Именно такую возможность предоставило государство малому и среднему бизнесу, приняв закон №159-ФЗ. INTELLECT предлагает вам помощь в реализации преимущественного права на приватизацию арендуемых помещений.

В августе 2008 года вступил в силу закон №159-ФЗ, называемый еще «законом о малой приватизации». Суть закона – оказание адресной господдержки предприятиям малого и среднего предпринимательства.

Закон устанавливает преимущественное право на приватизацию арендуемых объектов недвижимого имущества для малого и среднего бизнеса.

Действие закона распространяется на помещения, находящиеся в муниципальной собственности, собственности субъектов РФ, а с июля 2018 года – и на федеральное имущество.

Смысл в том, что при отчуждении (приватизации) арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по рыночной стоимости. Существенным моментом является право арендатора оплачивать выкупаемое имущество в рассрочку, срок которой составляет не менее пяти лет (а, например, в Свердловской области – 7 лет).

Право на выкуп арендуемого помещения может быть реализовано при соблюдении ряда условий. В частности, есть требование к непрерывной продолжительности пользования имуществом по договору (договорам) аренды.

Кроме того, закон закрепляет за государственными и муниципальными органами право утверждать перечни помещений, которые не могут быть приватизированы (хотя включение помещения в соответствующий перечень не всегда исключает его выкуп).

И, наконец, есть жесткие требования к самим субъектам малого и среднего предпринимательства.

 О сложностях реализации льготного права приватизации

К сожалению, не вызывает сомнений, что чиновники не заинтересованы в реализации данного закона; более того, некоторые из них открыто говорят об этом. Подтверждается это и опытом юристов INTELLECT по сопровождению выкупа арендуемых помещений.

Возможности для воспрепятствования реализации права на преимущественный выкуп арендуемых помещений достаточно многочисленны. В частности, в законе есть «лазейки», позволяющие чиновникам затянуть процесс приватизации. Также можно столкнуться и с незаконными действиями по уклонению от выкупа помещения.

Но несмотря на отдельные ограничения, установленные в законе, и противодействие со стороны органов власти, субъекты малого и среднего предпринимательства могут реализовать своё право на приобретение арендуемых ими помещений. Для этого необходимо профессиональное юридическое сопровождение процесса выкупа помещений.

О помощи INTELLECT в реализации льготного права приватизации

В задачи юристов практики «159-ФЗ: выкуп арендованного имущества, сопровождение выкупа, представительство в суде» входит сопровождение административной и (или) судебной процедуры реализации права на преимущественный выкуп арендуемых помещений субъектами малого и среднего предпринимательства.

INTELLECT готов предложить следующую помощь в реализации льготного права выкупа помещений:

  • консультирование (устно, письменно) по вопросам выкупа арендуемого имущества;
  • юридический анализ правового статуса субъекта малого и среднего предпринимательства и возможности выкупа арендуемого им имущества;
  • подготовка заявления о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества;
  • юридическое сопровождение заключения договора купли-продажи недвижимого имущества;
  • юридическое сопровождение проведения оценки рыночной стоимости арендуемого имущества;
  • обжалование в арбитражном суде отказа уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействия в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
  • споры об определении рыночной стоимости отчуждаемого недвижимого имущества;
  • перевод в судебном порядке на себя прав и обязанностей покупателя, в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение (то есть продажи иному лицу);
  • государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемое имущество.

«Малая приватизация» образца 2018 года: что нужно знать предпринимателям. Статья Романа Речкина к десятилетию закона №159-ФЗ >>

приватизация

Источник: https://www.intellectpro.ru/yuridicheskie_uslugi/legal/land_law/159_fz_item/

Выкуп недвижимости из публичной собственности: что нужно знать арендатору — субъекту МСП?

2018 как выкупить федеральное имущества арендатором

Субъекты малого и среднего предпринимательства могут приватизировать арендуемые государственные или муниципальные нежилые помещения (здания).

Однако на практике прослеживается негативная тенденция установления административных барьеров на пути к собственности.

О ситуациях, возникающих при реализации права выкупа арендуемого недвижимого имущества, и способах решения возникающих проблем читайте в материале.

Федеральным законом от 22.07.

2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства » (далее — Закон № 159-ФЗ) арендаторам, являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, предоставлены определенные преференции. В частности, согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ представители малого и среднего бизнеса имеют преимущественное право выкупить арендуемые нежилые помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Арендуемые помещения выкупаются по рыночной стоимости, которая определяется не самими чиновниками, а независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оплата выкупаемого имущества производится единовременно или в рассрочку в виде ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества (единовременно или в рассрочку), а также периода рассрочки в установленных пределах, принадлежит субъекту МСП.

Продолжительность рассрочки, предоставляемой при заключении договоров, определяется региональными законами, но не может быть менее пяти лет (ч. 1 ст. 5 Закона № 159-ФЗ).

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ для реализации малым и средним бизнесом права на льготный выкуп необходимо одновременное наличие следующих условий:

  • арендатор должен быть субъектом малого или среднего предпринимательства;
  • арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 г. должно находиться во временном пользовании арендатора — субъекта МСП непрерывно в течение двух и более лет на основании договора аренды;
  • арендуемое имущество не внесено в утвержденный перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП на долгосрочной основе (далее — перечень), за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ (на 1 июля 2015 г. имущество находится в аренде субъекта МСП более трех лет, а в перечень включено более чем за пять лет до подачи субъектом МСП заявления о его выкупе);
  • у арендатора не должно быть задолженности по арендной плате и неустойке на день заключения договора купли-продажи имущества, а в случае, предусмотренном ч. 2 или 2.1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ, — на день подачи субъектом МСП заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Порядок выкупа имущества из публичной собственности субъектами МСП

По смыслу ст. 4 Закона № 159-ФЗ порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемых у государства помещений выглядит следующим образом.

Органы государственной власти субъектов РФ или местного самоуправления в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества должны предусмотреть преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, определенных ст. 3 Закона № 159-ФЗ.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендатор направляет предпринимателям копии решения и предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества, проекты договоров купли-продажи, а также при наличии задолженности по арендной плате — требования о ее погашении.

Если субъект МСП согласен реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, договор купли-продажи должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения предложения о его заключении и (или) проекта договора. В противном случае арендатор теряет право на приобретение имущества, так же как и при отказе от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества (ч. 9 ст. 4 Закона № 159-ФЗ).

Течение вышеуказанного 30-дневного срока приостанавливается, если субъект МСП оспаривает достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/368526/

Насколько законно удержание имущества арендодателя для обеспечения долга и покрытия убытков?

2018 как выкупить федеральное имущества арендатором
В случае если арендатор аккумулирует долги по аренде в течение нескольких месяцев, а в дальнейшем пропадает, возникает вопрос: а может ли арендодатель удержать оставленное должником имущество и реализовать его в счет долга? Существует общепринятая практика.

При сдаче помещения арендатор должен передать объект свободным от своего имущества. Если вместо надлежащей сдачи он сбегает, «забыв» заплатить по долгам и забрать имущество, то арендатор автоматически становится нарушителем установленных законом правил.

У арендодателя вновь появляется право владения и пользования освобожденным помещением, а соответственно, и право на удержание всего оставленного в помещении имущества. Исключением является случай, когда в договоре прямо предусмотрен запрет на такое удержание. Механизм удержания регулируется статьями 359, 360 ГК РФ.

Имущество, которое злоумышленник оставляет в арендуемом помещении, можно отнести к брошенному, в соответствии с условиями статьи 226 ГК РФ, а значит, у иных лиц возникают права приобрести такое имущество в собственность при выполнении ряда условий. Президиум ВАС РФ в своем информационном письме от 11.01.

2002 № 66 подчеркнул, что удержание возможно, если оба лица являются предпринимателями, и арендодатель не препятствовал должнику в возврате имущества в течение срока действия договора аренды.

Удержание допускается только до момента погашения задолженности и считается правомерным, если арендный договор расторгнут.

По 606 статье ГК РФ арендодатель предоставляет помещение во временное владение и пользование, соответственно, пока действует договор арендодатель не может ограничивать должника в его правах.Когда арендатор нарушит сроки оплаты 2 и более раз подряд, у арендодателя появится право потребовать досрочного расторжения договора.

Для этого необходимо заранее письменно уведомить задолжавшего арендатора. Это положение содержится в статье 619 ГК РФ.

Если договор не предусматривает возможности расторжения в одностороннем порядке, значит, арендатор должен идти в суд или ожидать истечения срока действия договора.

Эдуард Кобяков
Руководитель юридической компании «КОБЯКОВ ГРУПП» В целом, механизм удержания — эффективная мера, стимулирующая арендатора расплатиться по долгам быстрее. Кроме того, механизм несет компенсирующую функцию за счет возможности реализации удерживаемого имущества, если стимулирующий эффект не сработал. На арендодателе, который оказался вынужденным удерживать чужое имущество, не лежит обязанности доказывать, что удерживаемое имущество 100%-но принадлежит должнику. По обычаям, сложившимся в судебной практике, должник сам должен предъявить документы, которые подтвердят его права на имущество.
Удерживать можно только вещи, которые предполагается передать арендатору или третьему лицу, которого он укажет. Не имеет значения, на каком праве имущество принадлежит должнику. Это может быть как право собственности, так и иные основания владения. Закон не установил никаких ограничений по видам вещей, которые могут или не могут удерживаться. Кроме того, доходы, плоды и продукция от удерживаемой вещи также входят в предмет удержания. Однако в законе не указано прямо — являются ли деньги исключением из правила, можно ли удерживать их тоже или нельзя. Стоит учесть, что возможность удержания распространяется на имущество в рамках только одного обязательства. По словам Натальи Веретенниковой, руководителя юридической компании Ледокол, чтобы действия арендатора по удержанию были законными, и в дальнейшем не возникло проблем, стоит помнить о соблюдении 5 важных условий:

    1. у арендатора должна сформироваться задолженность перед арендодателем;
    2. имущество должно оказаться в распоряжении кредитора без нарушения закона;
    3. имущество должно принадлежат арендатору;
    4. на момент начала удержания имущества арендный договор должен быть расторгнут;
    5. арендодатель не может препятствовать арендатору в вывозе его вещей в период действия арендного соглашения.

1 шаг – выявление факта нарушения со стороны арендатора и расчет задолженности.  2 шаг – направление арендатору письменного требования о погашении задолженности (возможно включение условий договорной неустойки).

3 шаг – в случае, если арендатор не «закроет» долг, расторгнуть договор, если это еще не сделано и ограничить доступ в помещение.  4 шаг – составление и направление претензии с требованием возврата задолженности, пени и уведомлением о праве на удержание имущества.

  5 шаг – вызов арендатора для вскрытия помещения и проведения описи. Опись осуществляется силами арендодателя самостоятельно и не регламентируется нормами закона.

При составлении описи имущества нужно пригласить третьих лиц, в качестве свидетелей или пригласить на осмотр нотариуса для составления нотариального акта осмотра. При этом, с момента начала удержания имущества на арендодателя возлагаются обязанности по сохранности данного имущества.

6 шаг – после составления описи и акта об удержании обратиться в суд с иском об удовлетворении материальных требований и просьбой обратить взыскание на удерживаемое имущество.

7 шаг – после получения положительного решения суда реализовать имущество, а средства, вырученные с реализации, направить в счет погашения задолженности.

Глеб Шевченко
Партнер по корпоративным и гражданско-правовым вопросам Юридической фирмы «Консулс»

При подготовке описи достаточно составить «обычный» акт с максимальной идентификацией имущества в одностороннем порядке. Например, если есть шильды на изделиях — списать с них необходимую информацию, зафиксировать работоспособность и наличие повреждений на объектах.

Тимур Валиев
Адвокат Валиев подчеркивает, что закон не предусматривает создания комиссий для таких осмотров и описей. В любом случае, во избежание возможных проблем и споров — свидетелей нужно пригласить, причем еще до вскрытия помещения. Это могут быть как сотрудники арендодателя, например, бухгалтер или руководитель, так и иные незаинтересованные лица: нотариус или участковый. Лучше — лица, которые к арендодателю не имеют никакого отношения , чтобы суд впоследствии не установил заинтересованность стороны. Юристы рекомендуют приглашать, не менее трех человек и проводить коллегиальный осмотр с фото- и видеофиксацией наличия или отсутствия имущества в помещении. При обнаружении объектов инвентаризационная комиссия осматривает имущество и составляет подробную опись. Кроме того, стоит уведомить самого должника о вскрытии помещения и предстоящей описи и пригласить его принять участие, если только вы не предусмотрели обратное в договоре аренды. 

Чаще всего арендаторы игнорируют такие приглашения и не являются для проведения осмотра и составления описи. Зато официальное уведомление станет еще одним подтверждением законности и прозрачности действий кредитора.

Лада Горелик
Адвокат, управляющий партнер Московской коллегии адвокатов «Горелик и партнеры»

  1. Направить уведомление и приглашение арендатору по его месту жительства/месту регистрации.
  2. Назначить приказом ответственных лиц за вскрытие помещения, осмотр имущества и его опись.
  3. Сформировать комиссию из трех не заинтересованных свидетелей: работников из организаций-соседей, прохожих или вызвать участкового, нотариуса.
  4. Фиксировать процесс вскрытия и описи на фото-, видеотехнику.
  5. Отразить в описи все выявленное количество и качество имущества с его идентификационными характеристиками и внешними недостатками (если имеются).
  6. Завизировать опись всеми присутствующими с расшифровкой фамилии и должности.
  7. Закрыть и опечатать помещение.

Александра Шигаева
Юрист
Чтобы удержание было правомерным Шигаева рекомендует оформить следующие документы:

  • Требование о погашении долга и пени в адрес должника.
  • Уведомление о вскрытии/осмотре/описи и о факте удержания объектов имущества, если таковые будут выявлены.
  • Акты об осмотре помещения и вскрытии замков.
  • Подробная опись имущества.
  • Документ об опечатывании помещения.

Есть три варианта последующих действий:

  1. Если в договоре аренды было четко указано, что вы имеете право во внесудебном порядке реализовать определенное оговоренное имущество в счет погашения задолженности арендатора, значит так и поступайте.
  2. Если же такого условия нет, соответственно, продать имущество можно только по решению суда. Право на подачу иска с об обращением взыскания на удерживаемые объекты появится, как только будут соблюдены все вышеобозначенные условия о проведении описи и реализации права удержания имущества. Однако процесс реализации крайне трудоемок и материально затратен, так как на кредитора полностью ложится ответственность и за подачу иска в суд и участие в производстве самостоятельно или через представителей (возможны расходы на юридическую помощь) , и за организацию аукциона.
  3. Можно пойти другим путем и сначала «просудить» образовавшуюся задолженность, а далее за дело возьмутся судебные приставы и обратят взыскание на данное имущество.

Источник: https://xn--c1abvl.xn--p1ai/articles/dolgi/naskolko-zakonno-uderzhanie-imushchestva-arendodatelya-dlya-obespecheniya-dolga-i-pokrytiya-ubytkov/

Выкуп нежилого помещения из аренды у государства

2018 как выкупить федеральное имущества арендатором

Из аренды можно выкупать нежилой недвижимый объект, но тогда договор аренды сразу следует оформлять должным образом. Такая сделка возможна только в том случае, если обе стороны согласны с условием выкупа недвижимости в дальнейшем.

При одностороннем желании отчуждения недвижимого имущества, не принадлежащего жилому фонду, заключение такого договора невозможно. Оформление такого договора имеет свои нюансы и особенности, которые следует отдельно изучить.

На практике такие сделки, как аренда с правом выкупа, совершаются редко потому, что чаще всего заключаются договора аренды.

По закону разрешается выкупать нежилое помещение из аренды в том случае, когда сторонами определена такая возможность по условиям договора. Законы используются разные, в разных случаях.

В случае, когда выкуп производится у собственника:

  • физического лица, либо индивидуального предпринимателя, действует гражданское законодательство;
  • юридического лица физ. лицом – Гражданский Кодекс, а также Налоговый Кодекс РФ (параграф 4 Глава 34 ГК РФ, статьи 554-555);
  • государства, муниципального образования – федеральные законы.

Если требуется выкуп совершить у государства, тогда актуальным может оказаться закон №159-ФЗ от 22.07.08 г., действующего и сегодня.

Такой закон регулирует правила и нормы действий, как оформить договор аренды с правом выкупа у государства нежилого помещения предпринимателем или юридическим лицом.

Закон дает возможность обзавестись недвижимостью без проведения торга, но если у продавца нет никаких задолженностей по объекту недвижимости.

Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры между физическими лицами, читайте по ссылке.

По законодательной норме, прописанной в п.1 ст.624 ГК РФ, объект недвижимости может быть передан полностью в собственность арендатору тогда, когда полная его стоимость выплачена.

Но при этом такая стоимость должна быть предусмотрена договором. Иначе права выкупа не будет у арендатора и арендодатель сможет в любое время расторгнуть арендное соглашение, оставив при себе свою собственность.

Таково главное условие сделки. Подтверждается оно юридической и даже судебной практикой (например, постановлением АС МО России №Ф05-6657/14 от 15.12.15г., когда рассматривалось дело №А40-126332/15).

В правовом поле российского законодательства не указывается, какими должны быть объекты недвижимости.

Исходя из этого, следует сделать вывод, что недвижимость может быть любой – жилой и нежилой, чтобы переходить по выкупу от аренды к собственности.

В целом к условиям, которые в любом случае должны прописываться в специальном соглашении по аренде с правом выкупа нежилой недвижимости, относятся следующее:

  1. По недвижимости не должно быть никаких долгов. Например, просроченных платежей, связанных с коммунальными услугами.
  2. Объект передачи в аренду не должен находиться на учете в жилфонде города.
  3. Соглашение должно быть оформлено в письменном виде специальным договором аренды с правом выкупа.
  4. Арендодатель должен иметь право не только распоряжаться имуществом в виде недвижимости, но и собственническое право, чтобы выступать арендодателем (ст.608 ГК РФ или Глава 36 ГК РФ).
  5. В договоре должна быть прописана в обязательном порядке не только арендная плата, но также и стоимость арендуемого недвижимого объекта.
  6. Помещение перед сдачей в аренду с правом выкупа обязательно должно пройти оценку квалифицированным специалистом – экспертным оценщиком.
  7. Для права досрочного расторжения арендного соглашения необходимо отдельным пунктом прописать обоснования, почему и при каких обстоятельствах стороны будут иметь такую возможность.
  8. Сроки в договоре должны быть указаны в любом случае. Соглашение, где фигурирует регулярное внесение платы в качестве стоимости помещения, не может заключаться бессрочно.
  9. Цель аренды и последующей возможности выкупа арендуемого помещения также следует обязательно указать.
  10. Порядок оплаты арендатором на счет арендодателя должен также четко указываться в отдельном пункте договора, где указывается и цена аренды и стоимости помещения.

Собственник помещения обязан иметь все правоустанавливающие и собственнические бумаги на нежилое помещение. Эти документы служат подтверждением того, что он имеет право выступать арендодателем.

Обратите внимание! Если по недвижимости фигурировал какой-то обременительный договор, который уже утратил силу, все равно собственник такого помещения обязан об этом сообщить будущему арендатору.

В случае если не будет проставлено ни размера стоимости аренды, ни размера стоимости помещения, договор юридически будет состоять в разряде не арендных соглашений, а соглашений по ссуде – безвозмездном пользовании недвижимостью.

Меняется сразу же сам правовой статус договора, а значит, и сменятся обязательства и права сторон, заключивших сделку.

Эксперт по оценке недвижимости нужен потому, что он выдает свой заключительный документ об оценке – отчет с результатами на дату проведения процедуры.

Только на основании такого отчета можно обоснованно выставлять цену объекта, а также рассчитать стоимость его аренды. К тому же документ от эксперта может быть актуален на протяжении нескольких лет подряд, если на рынке недвижимости не случалось радикальных перемен.

Бывают случаи, когда стороны сразу не договаривались о последующем выкупе недвижимости, а договор аренды уже был составлен, только без прав выкупа.

Когда возникла необходимость оформить деловые взаимоотношения с правом выкупа, то в таком случае можно решить вопрос двумя путями:

  • расторгнуть досрочно договор аренды;
  • оформить дополнительное соглашение.

Дополнительным соглашением, которое прилагается к основному договору аренды, можно узаконить право выкупа и сделать его легальным для сторон сделки. Поэтому такая сделка может быть совершена даже после того, как простой арендный контракт уже был заключен. Доп. соглашение – это такой же договор, только дополняет основной документ.

Поэтому в доп. соглашении обязательно должная прописываться не только суть дополнительной сделки, но также и четко указываться номер, дата и название документа, который оно дополняет.

Как оформить и его образец

Главной особенностью договора аренды является тот фактор, что в нем следует отразить как бы две сделки – аренду и куплю-продажу. Поэтому классический вариант арендного соглашения следует составлять под сделку с включением в нее элемента купли-продажи объекта.

В целом составление договора аренды нежилого помещения с правами выкупа его впоследствии обусловлено такими разделами:

  1. Введение, где представляются стороны договора.
  2. Предмет договора. Описывается суть соглашения, а также сам объект передачи в аренду.
  3. Стоимость выкупа и аренды. В этом пункте также указывается и способ расчета арендатора перед арендодателем, возможно, следует указать график, если он будет удобным сторонам.
  4. Обязанности сторон и их права. Арендодатель обязуется в срок передать помещение в пользование на определенный срок с принятием оплаты в качестве стоимости объекта (либо совмещенной оплаты, куда входит и аренда и часть стоимости помещения). Арендатор обязуется вовремя вносить все платежи и держать в надлежащем состоянии используемый объект.
  5. Ответственность сторон. Если кто-то из сторон нарушает какое-либо условие договора, то он должен будет понести соответствующие меры. Все эти меры прописываются в этом пункте договора.
  6. При желании указываются обстоятельства непреодолимой силы – форс-мажор.
  7. Пункт для указания реквизитов сторон.
  8. Подписи арендатора и арендодателя.
  9. Скрепление печатями. Если у сторон сделки есть свои печати, то используются и они также.

Источник: http://hoz-molotok.ru/vykup-nezhilogo-pomescheniya-iz-arendy-u-gosudarstva/

Посадочные

2018 как выкупить федеральное имущества арендатором

Обухова Т., эксперт журнала

В 2017 году учреждение предоставило индивидуальному предпринимателю в аренду помещение площадью 53 кв. м. Срок действия договора – 11 месяцев (истекают 30 июня 2018 года). По истечении срока действия договора имущество возвращается арендодателю.

Размер ежемесячных арендных платежей составляет 15 000 руб. Кроме того, арендатор компенсирует учреждению расходы на содержание имущества (электричество, водоснабжение, отопление, уборка помещения).

Как в 2018 году следует отражать операции по такому договору?

бъекты договоров аренды, заключаемые учреждениями, положениями ФСБУ «Аренда»[1] классифицируются как объекты учета операционной аренды и объекты учета финансовой (неоперационной) аренды.

Положения данного стандарта распространяются на договоры аренды, которые заключены до 1 января 2018 года и по которым срок действия до названной даты еще не истек.

Поэтому в отношении договора аренды, о котором идет речь в вопросе, сначала надо определить, к чему относится передача объекта по такому договору: к операционной или финансовой (неоперационной) аренде.

Пунктом 12 ФСБУ «Аренда» установлено, что объекты учета аренды квалифицируются для целей бухгалтерского учета как объекты учета операционной аренды, если из условий пользования имуществом предусматривается следующее:

  1. Срок пользования имуществом меньше и несопоставим с оставшимся сроком полезного использования передаваемого в пользование имущества, указанным при его предоставлении. Сроком полезного использования объекта учета аренды является срок, в течение которого предусматривается использование субъектом учета в его деятельности объекта учета аренды в тех целях, ради которых он был получен (использование в целях получения экономических выгод или полезного потенциала, связанных с пользованием объектом учета аренды). При сопоставлении срока пользования имущества, предусмотренного условиями договора, и оставшегося срока полезного использования передаваемого в пользование имущества (далее – объект аренды (пользования)) нужно исходить из обязанности пользователя имущества осуществить по завершению права пользования имуществом возврат объекта аренды (пользования) в состоянии, позволяющем правообладателю (собственнику) такового использовать его в дальнейшем (разд. II.1 Письма № 02‑07‑07/83464[2]).
  1. На дату квалификации объектов учета аренды общая сумма арендной платы (платы за пользование имуществом, предусмотренной договором за весь срок пользования имуществом) и сумма всех платежей (выкупной цены), необходимых для реализации права выкупа имущества по окончании срока пользования имущества, при условии, что размер таких платежей предопределяет осуществление указанного выкупа имущества по истечении срока пользования имуществом (далее – арендные платежи), ниже и несопоставимы со справедливой стоимостью передаваемого в пользование имущества на дату классификации объектов учета аренды.

Квалификация объектов учета аренды и их оценка осуществляется на более раннюю дату из следующих дат (п. 11 ФСБУ «Аренда»):

– дата принятия субъектом учета обязательств в отношении основных условий пользования и содержания имущества, предусмотренных договором (в случае принятия условий пользования переданного в безвозмездное пользование имущества без заключения простой письменной формы договора);

– дата подписания договора аренды (имущественного найма) либо договора безвозмездного пользования.

Объекты учета аренды, возникающие по договору аренды, в рамках которого арендные платежи являются только платой за пользование арендованного имущества (арендной платой), квалифицируются для целей применения стандарта ФСБУ «Аренда» как объекты учета операционной аренды (п. 15 ФСБУ «Аренда»).

Из вопроса вытекает, что договор аренды заключен на 11 месяцев, по истечении которых имущество возвращается балансодержателю (арендодателю). Арендные платежи являются платой за пользование имуществом. Данные характеристики отвечают условиям отнесения объекта аренды к операционной аренде.

Важность правильной квалификации объекта аренды (операционная, финансовая) связана с особенностями отражения операций в отношении каждого вида аренды на счетах бухгалтерского учета.

Поэтому касательно объектов, находящихся в аренде (переданных в аренду) по состоянию на 1 января 2018 года, необходимо:

  1. Провести инвентаризацию объектов имущества, полученных (переданных) в пользование в соответствии с договорами аренды, которые заключены до 1 января 2018 года и срок которых не истек до этой даты.
  2. Определить, что полученный (переданный) в пользование объект является объектом операционной аренды.
  3. Убедиться, что переданные по договору аренды объекты учитываются на забалансовых счетах 25 ««Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)», 26 «Имущество, переданное в безвозмездное пользование».
  4. Проверить, отражена ли в инвентарной карточке (ф. 0504031) объекта, переданного в пользование, информация о данном факте (указывается, что объект или часть объекта переданы в аренду, отражаются номер и дата заключения договора, срок договора, наименование арендатора).
  5. Определить суммы обязательств по уплате арендных платежей за оставшиеся сроки полезного использования объектов (начиная с 2018 года и до завершения сроков использования объектов учета аренды). Из вопроса следует, что размер ежемесячных арендных составляет 15 000 руб., таким образом, размер обязательств по уплате арендных платежей равен 90 000 руб. (за период январь – июнь 2018 года).
  6. Составить бухгалтерскую справку (ф. 0504833) в целях формирования входящих остатков по объектам учета аренды.

Из информации, представленной в вопросе, вытекает, что в бухгалтерской справке арендодатель (балансодержатель) объектов учета операционной аренды отразит следующие записи:

операцииДебетКредитСумма, руб.
Расчеты с пользователями имущества по арендным платежам за оставшиеся сроки полезного использования объектов учета аренды0 205 21 0000 401 30 00090 000
Объем ожидаемого дохода от арендных платежей0 401 30 0000 401 40 12190 000
  1. Произвести сверку прогнозных показателей по доходам, отраженным в плане финансово-хозяйственной деятельности в части арендных платежей, с объемом ожидаемых доходов от арендных платежей (счет 0 401 40 121) и по необходимости их скорректировать.

После приведения в соответствие с разъяснениями Письма Минфина РФ от 13.12.

2017 № 02‑07‑07/83463 «О направлении Методических указаний по переходным положениям СГС «Аренда» при первом применении» входящих остатков в отношении операций по договору операционной аренды, заключенному до 1 января 2018 года, необходимо отражать операции по поступлению сумм доходов по этому договору. Данные операции исходя из разъяснений, приведенных в Письме № 02‑07‑07/83464, отражаются так:

  1. На объект (часть объекта), переданный в аренду, продолжает начисляться амортизация. Начисление амортизации объекта основных средств, признанного объектом учета операционной аренды, осуществляется с отражением расходов текущего финансового периода, обособляемых на соответствующих счетах рабочего плана счетов субъекта учета. Амортизация начисляется линейным способом с учетом срока завершения начисления амортизации, нормы амортизационных начислений, определенных для объекта основного средства, признанного объектом учета аренды при его принятии к бухгалтерского учету (разд. III.3 Письма № 02‑07‑07/83464).
  2. На счетах санкционирования расходов отражаются плановые (прогнозные) назначения по доходам от операционной аренды. Данные операции на счетах бухгалтерского учета будут показаны так:
операцииДебетКредитСумма, руб.
Начислены прогнозируемые доходы в сумме обязательств арендатора, подлежащих исполнению в текущем году (расчет за период с 01.01.2018 по 30.06.2018)0 507 10 1210 504 10 12190 000
  1. Сопоставляются показатели по кредиту счета 2 401 40 121 «Доходы будущих периодов от операционной аренды» и кредиту счета2 504 10 121 «Сметные (плановые, прогнозные) назначения за счет доходов от операционной аренды» с объемом назначений, отраженных в утвержденном плане финансово-хозяйственной деятельности (строка 110 графы 9 таблицы 2 плана ФХД). По счетам 2 401 40 121, 2 504 10 121 и в ПФХД на начало 2018 года в рамках этого договора должна значиться сумма в размере 90 000 руб.
  2. Отражается признание дохода текущего финансового года от предоставления права пользования активом по операционной аренде в сумме ежемесячных поступлений.

На счетах бухгалтерского учета операции по поступлению от арендатора суммы ежемесячного арендного платежа отражаются так:

операцииДебетКредитСумма, руб.
Переведены в состав доходов будущих периодов доходы будущих периодов2 401 40 1212 401 10 12115 000
Начислен НДС с операции по предоставлению имущества в аренду2 401 10 1212 303 04 7302 288
  1. Отражаются расходы на содержание переданного по операционной аренде имущества. Расходы на содержание объекта аренды (например, эксплуатационные расходы, расходы на техобслуживание, текущий ремонт), производимые арендодателем (балансодержателем имущества) согласно заключенному им договору (контракту), отражаются в общеустановленном порядке (на основании соответствующих документов, подтверждающих произведенные объемы работ, потребленные услуги).

Предположим, что балансодержатель (арендатор) в отношении имущества, сданного в аренду, за январь 2018 года понес следующие расходы:

– по коммунальным платежам – 3 000 руб.;

– по уборке снега – 500 руб.

На счетах бухгалтерского учета операции по затратам на содержание имущества (при принятии соответствующих обязательств) отражаются так:

операцииДебетКредитСумма, руб.
Отражены расходы на содержание имущества, переданного в аренду, с последующим их возмещением арендатором (операция совершается в сумме денежных обязательств, возникающих согласно документам-основаниям)2 401 20 2232 401 20 2252 302 23 7302 302 25 7303 000500
  1. Отражаются доходы от возмещения затрат на содержание переданного в пользование имущества. На счетах бухгалтерского учета названные операции будут показаны так:
операцииДебетКредитСумма, руб.
Получены доходы от арендатора в виде компенсации расходов на содержание имущества2 201 11 5102 205 35 6603 500
Начислены доходы, полученные учреждением от возмещения арендатором расходов на содержание арендованного имущества2 205 35 5602 401 10 1353 500
[1] Федеральный стандарт бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Аренда», утв. Приказом Минфина РФ от 31.12.2016 № 258н. [2] Минфина РФ от 13.12.2017 № 02‑07‑07/83464 «О направлении Методических указаний по применению федерального стандарта бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Аренда».

Бюджетные организации: бухгалтерский учет и налогообложение, №2, 2018 год

Источник: https://www.audar-press.ru/dogovor-arendy-po-fsbu-arenda

Статья 22. Аренда земельных участков

2018 как выкупить федеральное имущества арендатором

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

3. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

3.1. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

3.2. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

4. Размер арендной платы определяется договором аренды.

5.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

5.

1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), не допускается.

6.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

7. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

8. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

9.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

9.

1. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства стандартного жилья или для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

9.

2. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

12. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Источник: http://stzkrf.ru/22

ПраваГуру
Добавить комментарий