Аренда на неопределенный срок не подлежит регистрации

Вопросы регистрации договора аренды недвижимости

Аренда на неопределенный срок не подлежит регистрации

Один из самых распространенных и часто заключаемых договоров на территории нашего государства является договор аренды. При его заключении и исполнении необходимо учитывать множество деталей, позволяющих в дальнейшем правильно построить позиции обеих сторон договора.

Правовому регулированию данного договора посвящена глава 34 Гражданского кодекса РФ.

Договор аренды не влечет за собой смены собственника, а предусматривает лишь передачу арендодателем арендатору  имущества либо только в пользование, либо в пользование и во владение одновременно.

Сдать имущество в аренду может только его собственник. Однако, в качестве лица, подписывающего договор, может выступать не собственник, а управомоченное им лицо (агент, риэлтор и т.д.).

 Отличия аренды от найма квартиры

Наряду с договором аренды может заключаться договор найма жилого помещения и часто эти два вида договоров смешивают. Рассмотрим, в чем состоит их отличие и особенности. Оба договора представляют собой виды договора имущественного найма.

Договор найма жилого помещения регулируется главой 35 ГК РФ, договору аренды посвящена глава 34 Гражданского кодекса РФ. Когда за плату сдается жилое помещение для проживания в нем, заключается договор найма жилого помещения.

В остальных же случаях: когда сдается иное недвижимое имущество, помимо жилых помещений (офисы, здания и т.д.), или когда жилые помещения сдаются юридическому лицу, заключается договор аренды.

Таким образом, тип используемого договора зависит от сторон договора (физическое или юридическое лицо), а также от объекта договора (жилое помещение или иной объект недвижимости).

Одно из наиболее важных практических отличий аренды от найма состоит в том, что договор найма квартиры не подлежит государственной регистрации, независимо от срока действия.

То есть заключая договор найма квартиры даже на 5 лет, достаточно поставить подписи под договором и этот договор будет действителен, без каким бы то ни было дополнительных действий.

В отличие от этого, договор аренды, заключенный на год и более должен пройти государственную регистрацию, без которой он будет обладать существенными дефектами. Подробнее об это мы расскажем далее, а сейчас вернемся к договору аренды.

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды, а также условия о размере арендной платы. Согласно статье 609 ГК РФ письменная форма договора аренды требуется в случае, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, а также, если договор заключен на срок более года.

В число существенных условий не входит срок, на который заключен договор аренды, но несмотря на это, срок договора является важным моментом, поскольку он напрямую связан с процедурой государственной регистрации.

Регистрация договора аренды требуется в случае, если он заключен на срок не менее одного года.

Освобождается арендатор от процедуры регистрации в двух случаях:

  1. Если договор аренды заключен на срок менее одного года.
    Стороны вправе предусмотреть в договоре аренды условие, согласно которому после окончания срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается продленным на прежних условиях. В этом случае, если первоначально договор аренды заключался на срок менее года, при его продлении на такой же срок, регистрировать договор не потребуется. Закон не запрещает неоднократно продлевать договор аренды недвижимого имущества указанным способом. Само по себе такое продление, если оно осуществляется на срок менее года, не влечет необходимости регистрировать договор и не является основанием для того, чтобы рассматривать такой договор как заключенный на срок более года.
  2. Если договор аренды заключается на неопределенный срок.
    В договоре аренды может быть установлено напрямую, что он заключен на неопределенный срок, а кроме того, в силу. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, если в договоре не указали срок аренды (намеренно или случайно), то считается, что договор заключен на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора. На это указано в п.п.

31-32 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

Поэтому, если срок такого нового договора аренды менее года, он также не подлежит государственной регистрации.

Если договор аренды не прошел государственную регистрацию, является ли он действительным?

Да, но только для сторон этого договора, для третьих лиц он не имеет правового эффекта. Иными словами, арендатор не может отказаться вносить арендную плату, сославшись на то, что договор не был зарегистрирован, равно как и арендодатель не может произвольно выгнать арендатора из занимаемого объекта недвижимости.

Однако арендатор не имеет преимущественного права перед третьими лицами на заключение договора аренды на новый срок, не сохраняет права аренды при переходе права собственности на недвижимость к другому лицу и т.д.

То есть для всех остальных лиц, помимо арендатора и арендодателя, договора аренды как будто нет.

В том числе это предполагает, что арендодатель может заключить с третьим лицом договор аренды в отношении той же недвижимости, зарегистрировать его, и тогда новый арендатор будет иметь приоритет перед предыдущим, занимающим помещение по незарегистрированному договору.

Проблема регистрации договоров аренды, заключенных 2 и 3 марта 2013 года

Напомним, что в конце 2012 года был принят Федеральный закон устанавливающий, что правила государственной регистрации договора аренды недвижимости не подлежат  применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 года.

Но как только этот закон вступил в силу, сразу появился новый, отменивший данное правило и государственная регистрация договора аренды недвижимости возобновилась уже 4 марта 2013 года. Причины внесения изменений в уже принятый закон законодателем никак не комментировались.

Но отмена и последующее восстановление норм о государственной регистрации договоров аренды недвижимости, само собой, породили неопределенность в отношении последствий договоров, заключенных 2 и 3 марта 2013 г.

: действительны ли договоры аренды, которые были заключены в эти дни и не прошли государственную регистрацию?

В Постановлении Пленума от 25.12.2013 № 98, ВАС РФ разъяснил, что договор аренды недвижимости, заключенный 2 и 3 марта 2013 г.

на срок не менее года и не прошедший государственную регистрацию, обязателен только для его сторон и не позволяет арендатору противопоставить свои права третьим лицам.

Иными словами, такой договор действителен для сторон, но для третьих лиц он не существует, то есть его правовой режим полностью соответствует рассмотренному ранее для договоров, не прошедших госрегистрацию.

Актуальность статьи и её соответствие законодательству подтверждены по состоянию на 01 января 2017 года.

Наша юридическая компания оказывает профессиональные юридические услуги по оформлению сделок с недвижимостью, располагающейся в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Чтобы узнать стоимость юридической помощи, зайдите на страницу Услуги и цены.

Чтобы получить профессиональную защиту своих прав — позвоните!

8 (812) 920-64-71

Другие способы для связи — e-mail: [email protected], факс: 8 (812) 340-55-46

Источник: http://imright.ru/voprosy-registracii-dogovora-arendy-nedvizhimosti/

Регистрация договора аренды в 2019 — документы, на неопределенный срок, временная, срок

Аренда на неопределенный срок не подлежит регистрации

В отдельных случаях, предусмотренных законом, договор аренды нужно регистрировать в Росреестре.

Именно после процедуры государственной регистрации заключенный между сторонами контракт приобретает свою юридическую силу. Участники сделки начинают нести права и обязанности, установленные соглашением и указанные в законе.

Рассмотрим, когда нужно регистрировать арендный контракт, сроки регистрации, пакет необходимых документов и другие важные аспекты.

Правила регистрации сделок по аренде помещений устанавливаются в ст. 609 ГК РФ (далее – Кодекс).

На основании ч. 2 указанной статьи, договор аренды недвижимости подлежит госрегистрации, если иное требование не установлено в законе.

Ч. 2 ст. 651 Кодекса устанавливает отдельное правило регистрации арендных контрактов в отношении зданий или сооружений. Так, если соглашение заключено на срок менее 1 года, его не нужно регистрировать.

Определяющим фактором при решении вопроса о необходимости госрегистрации является срок аренды. На основе указанного выше, регистрировать нужно те сделки, срок действия которых превышает 1 год. И, наоборот, арендные правоотношения меньшей длительности регистрировать нет необходимости.

О том, можно ли применять нормы ст. 651 Кодекса как к сделкам, связанным с арендой жилых, так и нежилых помещений, говорится в Письме Президиума ВАС от 1 июня 2000 года № 53.

В данном нормативном акте указано, что не предназначенные для проживания и предназначенные для проживания помещения являются недвижимым объектом, отличным от сооружения, в котором оно находится, но неотрывно с ним связанным.

Но поскольку Кодекс не выделяет отдельных норм в отношении регистрации аренды жилых и нежилых помещений, ко всем арендным соглашениям должны применяться правила ст. 651 Кодекса.

Что касается продления договоров аренды, то здесь разъяснения даны в Постановлении ФАС Центрального округа от 20.05.2010 года по делу № А54-3839/2009С17.

В тексте нормативного документа указано — если договор аренды по истечении его срока считается пролонгированным на тех же условиях и на тот же срок, такую пролонгацию не нужно регистрировать в Росреестре.

Пошаговая инструкция

Этап 1. Определение органа, управомоченного производить процедуру государственной регистрации договора.

Непосредственно перед началом процедуры стороны должны определиться – какая структура управомочена осуществлять государственную регистрацию сделок, связанных с арендой жилых и нежилых помещений?

Обращаться следует в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенное наименование – Росреестр). В каждом муниципальном образовании существует территориальное подразделение этого органа. Именно туда и следует обращаться сторонам.

Государственный учет сделки производится в том территориальном отделе Регпалаты, по месту нахождения которого заключается договор.

Совсем не обязательно, чтобы при проведении процедуры присутствовали оба участника сделки. На основании ст. 51 ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года “О государственной регистрации недвижимости”, достаточно заявления от одной из сторон.

Узнать, где находятся местные отделения Росреестра, можно по бесплатному многоканальному телефону.

Этап 2. Формирование арендного контракта.

Наиважнейшим аспектом в процессе госрегистрации является правильное формирование основного документа, в силу которого производится госрегистрация – договор аренды жилого или нежилого помещения. Он должен быть оформлен по всем правилам, предусмотренным Главой 34 Кодекса.

Главное – это указать срок аренды. Если он будет меньше 12 мес., или же срок будет не указан вовсе, в регистрации откажут, так как аренда сроком менее 1 года или же с неопределенным временем действия госрегистрации не подлежит.

Помимо срока аренды, в соглашении нужно прописать и другие существенные положения:

  • описание объекта аренды;
  • реквизиты сторон, адреса, контактная информация;
  • ссылка на документ, подтверждающий основание арендодателя на передачу объекта недвижимости в аренду;
  • размер арендных платежей и сроки их внесения;
  • ответственность сторон при нарушении обязательств;
  • порядок пользования арендованным имуществом;
  • правила досрочного расторжения;
  • условие о выкупе и др.

Договор нужно составить как минимум в 3-х экземплярах. Один останется у арендодателя, второй – у арендатора, а третий нужно будет передать управомоченному сотруднику Росреестра для проведения процедуры регистрации.

Этап 3. Представление заявления и документов на госрегистрацию.

Как было сказано выше, при подаче заявления и сопутствующей документации не обязательно присутствовать и арендатору, и арендодателю – достаточно одного из них.

Порядок представления заявления и документов указан в ст. 18 ФЗ № 218. На основании ч. 1 указанной статьи, бумаги могут быть переданы одним из нескольких способов:

  • в бумажном виде при личном обращении заявителя в орган госрегистрации или в МФЦ;
  • по Почте России заказным письмом с объявленной ценностью и уведомлением о вручении;
  • в форме электронных документов, усиленных квалифицированной электронной подписью – через портал Госуслуги или на официальном сайте Росреестра.

Каким способом удобнее подавать документы, стороны решают самостоятельно.

Этап 4. Оплата государственной пошлины.

На основании ст. 17 ФЗ № 218, госпошлина взимается в соответствии с НК РФ.

Согласно ст. 333.33. НК РФ, за госрегистрацию договора аренды, договора безвозмездного срочного пользования участком земли, договора субаренды, договора о присоединении к договору аренды, взимается государственная пошлина в размерах:

 для физлиц 2 тыс. рублей
 для юрлиц 22 тыс. рублей

Таким образом, если за регистрацией сделки обращается физическое лицо, оно обязано уплатить 2 тыс. рублей. Если вторая сторона сделки – также физлицо, эта сумма делится между ними поровну.

Регистрация в МФЦ

Услуги по госрегистрации сделок с недвижимостью предоставляют также и многофункциональные центры.

Процедура в общем-то ничем не отличается от подачи документов непосредственно в Росреестр:

  • стороны составляют договор аренды согласно правилам, предусмотренным Главой 34 Кодекса;
  • собирают пакет необходимой документации;
  • уточняют адрес ближайшего центра предоставления государственных и муниципальных услуг “Мои документы” (можно узнать, обратившись по справочному телефону органа местного самоуправления);
  • подают заявление и пакет документов на регистрацию;
  • ожидают, пока МФЦ путем межведомственного взаимодействия передаст бумаги в Росреестр, и последний предоставит ответ;
  • получают результат оказания госуслуги.

Необходимые документы

На основании ч. 4 ст. 18 ФЗ № 218, к заявлению о кадастровом учете или регистрации прав заявитель должен приложить:

  • документ, удостоверяющий правомочия представителя (если документы подает не лично сторона сделки, а ее представитель по доверенности);
  • документ, являющийся основанием для кадастрового учета или госрегистрации прав (в данном случае, это договор аренды жилого/нежилого помещения);
  • иные бумаги, указанные в 218-ФЗ и принятыми в соответствии с ним иными законодательными актами.

К иным документам можно отнести следующие:

  • паспорта участников сделки (для физлиц) или учредительные документы (для юрлиц);
  • квитанция, свидетельствующая об уплате государственной пошлины;
  • документ, свидетельствующий о правах арендодателя на сдачу в аренду объекта недвижимости (свидетельство о праве собственности).

Срок

Сроки регистрации арендных контрактов регламентируются ст. 16 ФЗ № 218.

В силу п. 1 ч. 1 указанной статьи, сроки госрегистрации зависят от органа, принявшего заявление и сопутствующие документы:

 7 рабочих дней если приемом документов занимается местный орган Росреестра
 9 рабочих дней если стороны решили зарегистрировать сделку в ближайшем центре госуслуг (МФЦ)

Регистрация договора аренды на неопределенный срок

В соответствии с ч. 2 ст. 651 Кодекса, госрегистрации подлежат арендные соглашения, заключенные на срок более 1 года.

Исходя из ст. 610 Кодекса, сроки аренды могут быть следующими:

  • менее 1 года;
  • более 1 года;
  • неограниченные (неустановленные, неопределенные).

Стороны по взаимному согласию могут самостоятельно определить в договоре срок, на который будет заключен договор. Это делается посредством указания в тексте соглашения соответствующего пункта о сроке.

Если такой пункт отсутствует, считается, что договор заключен на нерегламентированный срок, то есть будет иметь законную силу до тех пор, пока одна из сторон не решит аннулировать правоотношения (или пока договор не будет прекращен судом).

Относительно арендных соглашений, заключенных на неопределенный срок, Президиум ВАС РФ дал свои разъяснения в Письме от 16.02.2001 года № 59.

Согласно п. 11 указанного нормативного документа, договор аренды, заключенный или возобновленный на неустановленный срок, госрегистрации не подлежит, так как в силу ст. 651 Кодекса регистрации подлежат только арендные контракты, заключенные на срок более 1 года.

Временная регистрация

Госрегистрация арендного соглашения, заключенного на срок более 1 года, осуществляется посредством внесения соответствующей записи в ЕГРН. Пометка об обременении будет действовать до тех пор, пока действует арендное соглашение.

По прошествии срока аренды регистрационная запись погашается на основании заявления арендатора или арендодателя.

Нюансы госрегистрации

Вот некоторые нюансы:

  • если в тексте изначального договора будет указано, что продление осуществляется на неопределенный срок, регистрировать контракт в Росреестре не нужно;
  • если в тексте договора указано, что продление осуществляется на определенный срок, такой договор нужно регистрировать, если продленный договор будет действовать более 1 года (п. 10 Письма № 59);
  • если стороны заключили доп. соглашение об изменении размера арендных платежей, и основной договор был зарегистрирован в Росреестре, доп. соглашение нужно регистрировать, поскольку оно является неотъемлемой частью основного контракта, изменяет его содержание и параметры обременения (п. 9 Письма № 59).

Общее правило таково – договор аренды нужно регистрировать, если его срок превышает 12 месяцев.

В иных случаях (например, при сроке аренде в 11 месяцев или же при неопределенных сроках) контракт не подлежит обязательной госрегистрации. Сторонам нужно также оплатить госпошлину, размер которой регламентируется НК РФ.

Порядок расторжения договора аренды описывается тут.

Как взять землю в аренду у администрации города, рассматривается на этой странице.

Источник: http://kvartirkapro.ru/registracija-dogovora-arendy/

Срок регистрации договора аренды недвижимости

Аренда на неопределенный срок не подлежит регистрации

Договоры аренды являются одними из самых распространенных в гражданском обороте.

Аренде недвижимости при этом законодатель уделяет особое внимание, устанавливая для недопущения нарушения интересов в этой сфере государственную регистрацию договоров, без которых они не считаются заключенными.

Однако многие стремятся избежать такой регистрации, поскольку она отнимает значительное количество времени, денег, а иной раз и нервов.

В Гражданском кодексе РФ государственная регистрация аренды недвижимости поставлена в зависимость от срока договора аренды (п. 2 ст. 651) что повлекло за собой тенденцию определять срок аренды участниками договоров таким образом, чтобы по возможности их не регистрировать.

Естественно, что по вопросам сроков и регистрации договоров аренды возникали споры, по которым сложилась определенная судебная практика, которую некоторые специалисты называют либеральной.

Пункт 10 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», содержит вывод о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются фактически новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ. То есть суд указал, что продление договора, по сути, означает заключение нового договора на тех же условиях.

            Пункт 11 Обзора содержит вывод о том, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, т.к. по закону регистрируется договор, заключенный на срок не менее одного года.

Данный вывод должен распространяться и на те договоры, которые сразу заключаются на неопределенный срок (п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ). Для дальнейшего анализа необходимо определить, что означает употребленное в Кодексе словосочетание «неопределенный срок».

Очевидно, что неопределенность срока относится к временной точке его окончания. Как правило, в нормативных актах неопределенные сроки означают весьма длительные сроки, окончание которых невозможно предвидеть в ближайшей перспективе, либо это ближайшее окончание нецелесообразно.

Однако короткие сроки тоже входят в понятие неопределенного срока, момент окончания которого пока неизвестен вообще и может наступить уже через три дня.

Отметим, что в гражданском праве распространено правило, согласно которому любая из сторон договора, заключенного на неопределенный срок, может отказаться от него, предварительно уведомив другую заблаговременно (обычно не менее месяца). То есть какой-то минимум неопределенного срока законодателем все же определен.

Значит, в неопределенный срок входит как срок менее одного года, так и срок более одного года.

Получается, что стороны, заключив договор на неопределенный срок, должны после его действия во времени более одного года зарегистрировать договор, ведь после преодоления годового рубежа уже явно понятно, что договор заключен на срок не менее года. Любопытно при этом, что согласно все тому же п. 2 ст. 651 ГК РФ договор вступит в силу лишь после регистрации, несмотря на то, что вроде бы как он продействовал уже год.
Между тем, буквально толкуя норму п. 2 ст. 651 ГК РФ, действительно можно согласиться с судом, т.к. при заключении договора на неопределенный срок стороны не предусмотрели, что он заключается на срок не менее года, как того требует указанный пункт.

Если мы будем основываться на том, что договоры аренды должны регистрироваться исходя из срока аренды, то договор, заключенный на неопределенный срок, по истечении года действия аренды следует регистрировать.

Теперь хотелось бы коснуться сферы применения п. 2 ст. 651 ГК РФ. На практике он безоговорочно применяется к аренде любого недвижимого имущества, будь то отдельно стоящий огромный цех либо комната площадью 5 кв.

м на десятом этаже двадцатиэтажного здания. Проанализировав положения Гражданского кодекса, мы придем к выводу, что он отделяет аренду зданий и сооружений от аренды недвижимого имущества в целом.

В общих положениях главы 34 об аренде оговаривается, что:

– договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ);

– каждая из сторон договора недвижимого имущества вправе в любое время отказаться от него, предупредив контрагента за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ);

– в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК РФ).

Далее глава 34 Кодекса специально выделяет отдельный параграф, посвященный аренде зданий и сооружений, указывая, что здание или сооружение входит в объем понятия «недвижимое имущество» (п. 1 ст. 652 ГК РФ). В этом-то параграфе и содержится ст. 651 о регистрации договора аренды здания или сооружения (но не аренды недвижимости), заключенного на срок не менее одного года.

Таким образом, договор аренды помещения, т.е. недвижимости, не относящейся к зданиям или сооружениям, должен регистрироваться по норме общих положений об аренде, оговаривающей, что аренда регистрируется в любом случае, если законом не установлено иное (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Закон же от 21 июля 1997 г.

№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывает, что аренда недвижимого имущества (не только зданий и сооружений) регистрируется (ст. 26 Закона).

А к аренде помещений указанный Закон предъявляет единственное требование: к договору, представляемому на государственную регистрацию прав, должны быть приложены поэтажные планы здания, сооружения, на которых должны обозначаться сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади (п. 3 ст.

26 Закона). Отсюда можно сделать вывод, что аренда отдельных помещений должна регистрироваться при любом ее сроке, даже минимально коротком.

Однако по этому поводу также имеется информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений». Суд сослался на ч. 2 п. 6 ст.

12 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в которой определено, что помещение является неотъемлемой частью здания или сооружения.

Из этого был сделан вывод, что поскольку в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, то к договорам аренды помещения должны применяться правила о государственной регистрации договора здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года.

Если Вы решили сдать свою комнату, квартиру, дом, нежилое помещение, то рекомендуем воспользоваться услугами профессионального риэлтора. Он грамотно составит как сам договор, так и найдет для Вас арендатора.

Мы также предоставляем услугу контроля арендаторов и оплаты коммунальных платежей, то есть Ваша задача будет состоять только в том, чтобы раз в месяц подъехать к нам в офис по адресу: Моск. обл, г. Клин, ул. К. Маркса, д. 87, и забрать свои деньги.

Если у Вас возникли вопросы,  звоните, и мы бесплатно окажем нужную консультацию.

Источник: http://xn----7sbba7ah5a7b9c.xn--p1ai/srok-registratsii-dogovora-arendyi-nedvizhimosti/

Правила регистрации договора аренды

Аренда на неопределенный срок не подлежит регистрации

Предлагаем рассмотреть тему: «правила регистрации договора аренды» с ми профессионалов. Мы старались разъяснить все понятным языков и полностью раскрыть тему. Внимательно причитайте статью и, если возникнут вопросы, вы можете их задать в х или напрямую дежурному консультанту.

Передача в аренду нежилого помещения оформляется письменно составленным договором аренды нежилого помещения.

К договорам субаренды нежилых помещений применяются те же правила, что и к соглашениям об аренде, если иные правила не установлены правовыми актами.

Договор аренды заключается:

  1. На неопределенный срок;
  2. На определенный срок менее года;
  3. На определенный срок – на год и более.

По правилам, установленным Гражданским кодексом, государственная регистрация необходима для тех договоров аренды нежилых помещений, которые заключены между арендатором и арендодателем на срок не менее года.

Следовательно, в первых двух случаях государственная регистрация договора не нужна. В последнем же случае договор будет считаться заключенным и повлечет возникновение определенных правоотношений между сторонами соглашения лишь с момента регистрации.

В том случае, если обязательное условие о государственной регистрации не будет соблюдено, сделка будет считаться ничтожной, а сам договор аренды – недействительным.

Вместе с тем, если арендатор или арендодатель уклоняются от государственной регистрации соответствующего договора, другая сторона соглашения имеет право в судебном порядке потребовать обязать уклоняющуюся сторону зарегистрировать данный договор.

Рекомендуем прочесть статью как правильно сдать квартиру в аренду.

Что такое межевание земельного участка читайте здесь.

В правоприменительной практике иногда возникают вопросы, связанные с определением срока договора аренды нежилого помещения.

Во избежание споров информационное письмо №66 Президиума ВАС определило, что договор аренды, заключенный с первого числа любого месяца текущего года до тридцатого (или тридцать первого) числа предыдущего месяца в следующем году, имеет срок действия равный одному году. Следовательно, такое соглашение подлежит обязательной государственной регистрации.

Нет видео.

(кликните для воспроизведения).

Много вопросов возникло и в связи с принятием в 2012 г. закона № 302-ФЗ, который отменил с 1.03.2013 года государственную регистрацию всех совершаемых сделок с объектами недвижимости.

Однако в своем письме Комитет по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы пояснил, что положения данного закона не распространяются на договоры аренды жилых и нежилых помещений.

Таким образом, договоры аренды продолжают, как и раньше, регистрироваться, если они заключены на год или более.

Государственная регистрация любых сделок с недвижимыми объектами, в том числе и аренды , производится территориальным регистрационным органом путем внесения соответствующей записи об аренде в Единый реестр, содержащий сведения обо всех правах на регистрируемую недвижимость и сделки с ней.

В регистрационный орган стороны регистрируемого договора аренды должны представить определенный перечень документов:

1. Заявление о регистрации соглашения;

2. Договор аренды нежилого помещения, составленный и оформленный с соблюдением всех обязательных требований законодательства. Договор передается в регистрирующий орган в двух (или более) оригинальных экземплярах.

Чаще всего требуется предоставить подлинник договора аренды в трех экземплярах.

Два экземпляра возвращаются после государственной регистрации сторонам договора аренды нежилого помещения (по одному каждой из сторон), а один подлинный экземпляр остается в органе регистрации для помещения в дело с правоустанавливающей документацией;

3. Кадастровый паспорт сдаваемого в аренду нежилого помещения, в котором указан размер арендуемой площади;

4. Для физических лиц, выступающих сторонами договора аренды – общегражданский паспорт или другое удостоверение личности.

Если одной (или обеими) стороной договора аренды нежилого помещения является индивидуальный предприниматель, он должен предъявить в регистрационном органе удостоверение личности и свидетельство, подтверждающее его регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя.

Для юридических лиц, являющихся арендатором и (или) арендодателем нежилого помещения нужно представить для регистрации:

  • учредительные документы;
  • документ о назначении директора или избрании единоличного исполнительного органа данной организации (например, протокол собрания акционеров);
  • приказ о вступлении директора (единоличного исполнительного органа) в должность;
  • свидетельство о государственной регистрации организации.

Если от имени арендатора или арендодателя при заключении договора аренды нежилого помещения или его регистрации выступает доверенное лицо, нужна нотариально заверенная доверенность для подтверждения полномочий этого лица.

5. Оформленное в соответствии с требованиями Семейного кодекса (ст. 35 п. 3) и заверенное у нотариуса согласие супруга (супруги) на сдачу в аренду нежилого помещения, являющегося общей собственностью супругов, либо заявление об отсутствии у лица брачных отношений (для физических лиц, выступающих стороной регистрируемого договора аренды);

6. Согласие собственника нежилого помещения, являющегося объектом муниципальной или государственной собственности на заключение данного договора аренды, если соглашение об аренде заключается казенным или унитарным предприятием, владеющим нежилым помещением на праве оперативного управления или хозяйственного ведения;

7. Квитанция, подтверждающая оплату пошлины в размере, установленном законодательством.

Читайте так же:  Продаем квартиру по хорошей цене в короткий срок

Особенности государственной регистрации договора аренды

Говоря о регистрации договоров аренды, нужно отметить некоторые особенности и правовые нюансы, которые могут возникнуть у сторон при регистрации.

Государственная регистрация возможна лишь в отношении того арендуемого помещения, на которое были соответствующим образом зарегистрированы ранее возникшие права арендатора.

К примеру, невозможно зарегистрировать договор долгосрочной аренды нежилого помещения, которое расположено в здании, построенном, но не принятом в эксплуатацию, поскольку право на данное помещение так и не было зарегистрировано.

Узнайте, как правильно внести задаток при покупке квартиры

Можно ли прописаться на даче, вы поймете из этой публикации.

В последнее время распространена практика заключения предварительных соглашений между субъектами предпринимательской деятельности, в которых они в дальнейшем обязуются заключить основной договор аренды нежилого помещения. Такое предварительное соглашение не нуждается в регистрации.

Договор субаренды нежилого помещения напротив подлежит государственной регистрации, если он заключается на срок от года.

Законом не определен точный срок, в течение которого арендатор и арендодатель нежилого помещения должны зарегистрировать свой договор в регистрационном органе. Тем не менее, договор вступает в юридическую силу лишь с момента получения соответствующего документа, подтверждающего государственную регистрацию.

Для предотвращения конфликтных ситуаций между сторонами сделки рекомендуется сразу при заключении договора определить, кто из сторон и в какой срок обязан подать документы на регистрацию. Включение соответствующего пункта в договор пригодится и в случае уклонения арендатором или арендодателем от государственной регистрации.

ГК РФ (далее – Кодекс) не определяет, какую аренду следует относить к краткосрочной, а какую – к долгосрочной.

В ст. 610 Кодекса определяется, что стороны могут самостоятельно определить время, в течение которого будет действовать соглашение. Если такой срок вовсе не указан, считается, что аренда действует бессрочно.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Нужно ли регистрировать бессрочный договор, а также соглашение со сроком действия более 1 года? Далее рассмотрим эти и многие другие нюансы.

Поскольку такие важные понятия, как краткосрочная, среднесрочная и долгосрочная аренда, не закреплены на законодательном уровне, сторонам необходимо руководствоваться общими положениями Кодекса о сроке аренды, и уже на основании этого решать – нужно ли регистрировать договор или нет.

По основному правилу, установленному ч. 2 ст. 651 Кодекса, соглашение об аренде жилого или нежилого помещения обязательно нужно регистрировать через Росреестр или ближайший МФЦ, если срок аренды превышает 12 месяцев. В остальных случаях, можно обойтись и без регистрации.

Более того, договор можно даже заключить в устной форме, но только, если:

Нет видео.

(кликните для воспроизведения).

К остальным случаям, когда можно обойтись и без госрегистрации, также относится заключение арендного соглашения на неустановленный срок. Согласно ч. 2 ст. 610 Кодекса, чтобы заключить бессрочный арендный контракт, сторонам достаточно просто не указать в тексте договора условие о сроке аренды.

В таком случае, правоотношения будут действовать до тех пор, пока одна из сторон не решит их прекратить, отправив контрагенту письменное уведомление о расторжении контракта как минимум за 3 месяца.

  • контракты, заключенные на срок более 1 года и подлежащие госрегистрации;
  • контракты, заключенные на неопределенное время, и госрегистрации не подлежащие.

В зависимости от того, определенный или неопределенный срок аренды исходит из текста документа, и будет зависеть – нужно ли обращаться в Росреестр или нет.

Источник: https://mse69.ru/pravila-registratsii-dogovora-arendy/

Заключение договора аренды недвижимости

Аренда на неопределенный срок не подлежит регистрации
Заключение договора аренды недвижимости.

Подлежит ли государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок?

Вопрос: Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации. Нужно ли регистрировать договор аренды недвижимого имущества, если он заключен на неопределенный срок (бессрочно)?

Ответ: нет, не нужно.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации.

Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, регулирующей порядок заключения договоров аренды такой разновидности недвижимого имущества как здания и сооружения, установлено специальное условие для государственной регистрации — договор аренды должен быть заключен на срок не менее года.

И хотя формально положения данной статьи касаются только зданий и сооружений, они применяются также и в случае заключения договоров аренды нежилых помещений (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 года № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

Договор аренды здания, заключенный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как, согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ, государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года (пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Обоснование

Что необходимо учесть арендатору, если договор аренды недвижимости требует регистрации

Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества не требуется в следующих случаях.

1. Договор аренды заключен на срок менее одного года (например, на 11 месяцев).

3. Договор аренды заключен (возобновлен) на неопределенный срок.

Договор аренды, заключенный либо возобновленный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит. Это можно доказать, опираясь на пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ и разъяснения ВАС РФ.

Так, из пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ следует, что договор, подлежащий государственной регистрации, должен соответствовать двум условиям:

  • устанавливать срок его действия;
  • указанный срок должен быть не менее одного года.

Договор, заключаемый на неопределенный срок, ни одному из этих условий не соответствует.

Во-первых, договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, поскольку, согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года (п. 11 информационного письма № 59).

Во-вторых, Президиум ВАС РФ фактически приравнял к заключению нового договора аренды продление договора на тот же срок по окончании срока его действия (п. 10 информационного письма № 59).

Следовательно, возобновление договора аренды на неопределенный срок также является заключением нового договора, который не содержит условия о сроке его действия и признается заключенным на неопределенный срок.

На уровне федеральных арбитражных судов округов также сложилась практически единообразная практика толкования пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, согласно которой договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 28 декабря 2010 г. по делу № А11-417/2010, ФАС Дальневосточного округа от 7 апреля 2011 г. № Ф03-1016/2011 по делу № А73-8387/2010, ФАС Западно-Сибирского округа от 12 мая 2011 г. по делу № А81-3520/2010, ФАС Уральского округа от 26 февраля 2007 г. № Ф09-108/07-С6 по делу № А50-14181/2006, ФАС Центрального округа от 20 мая 2011 г. по делу № А48-3783/2010).

На уровне окружных судов удалось найти всего один судебный акт, в котором была изложена иная точка зрения: договор аренды, изначально заключенный на неопределенный срок, подлежит государственной регистрации (постановление ФАС Дальневосточного округа от 17 января 2011 г. № Ф03-9460/2010 по делу № А59-1124/2010).

В обоснование указанной позиции суды указывают, что разъяснение, изложенное в пункте 11 информационного письма № 59, касается лишь договоров аренды, возобновляемых на неопределенный срок по истечении первоначального срока аренды, но не распространяется на договоры аренды, изначально заключаемые на неопределенный срок.

Однако как было сказано выше, данная позиция является ошибочной, и риск того, что суд вынесет свое решение не в соответствии с разъяснениями Президиума ВАС РФ, является минимальным.

В каких случаях договор аренды считается заключенным на неопределенный срок

Договор аренды считается бессрочным (заключенным на неопределенный срок) в следующих случаях.

1. В договоре не указан срок аренды.

2. В договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон.

Обоснование

Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон (абз. 2 ст. 190 ГК РФ, п. 4 информационного письма № 66).

В частности, срок договора не будет согласованным, если его начало связано с государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение либо если его прекращение связано с проведением капительного ремонта помещения или реконструкцией здания.

Пример из практики: суды назвали ряд ситуаций, в которых договоры аренды признаются бессрочными

Суды признают договоры аренды бессрочными, если они заключены на срок:

3. Срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Как заключить договор аренды

Регистрация договора

Если организация сдает в аренду недвижимое имущество, то такой договор, заключенный на срок от одного года и выше, подлежит обязательной госрегистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651ГК РФ, п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). Причем договор считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Главбух советует: для того чтобы избежать регистрации договора аренды, заключите соглашение на срок менее года (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). По окончании этого периода продолжите исполнять условия договора (если нет возражений со стороны арендодателя или арендатора). Тогда соглашение будет пролонгировано на неопределенный срок (п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Ситуация: нужно ли регистрировать в отделении Росреестра договор аренды нежилого помещения в здании. Договор заключается на год и более

Да, нужно.

Несмотря на то что нежилые помещения в зданиях не относятся к зданиям или сооружениям, они неразрывно с ними связаны. Поэтому данные объекты также являются недвижимостью.

В Гражданском кодексе РФ нет особых правил для регистрации договоров аренды нежилых помещений в зданиях. Следовательно, к ним применяются общие правила.

Поэтому если срок аренды нежилого помещения в здании превышает или равен году, то его нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Необходимость госрегистрации договоров аренды нежилых помещений подтверждает информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53.

Ситуация: нужно ли регистрировать договор аренды в Росреестре, если он был заключен на срок менее года, а затем пролонгирован на неопределенный срок

Нет, не нужно.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок не менее одного года. То есть от года и выше. Соглашения, пролонгированные на неопределенный срок, под данный порядок не подпадают. Поэтому в госрегистрации не нуждаются (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).

Порядок госрегистрации договоров аренды прописан в Законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. С заявлением о регистрации договора в территориальное отделение Росреестра (по местонахождению недвижимости) имеет право обратиться любая из сторон (как арендодатель, так и арендатор).

Форма заявления о регистрации прав на недвижимость законодательством не установлена. Поэтому территориальные отделения Росреестра разрабатывают такие бланки самостоятельно (например, в г. Москве действует следующая форма).

Если в аренду сдается земельный участок, то заявитель дополнительно должен приложить кадастровый план участка. Если предметом договора аренды являются здания, сооружения (их части) – представьте дополнительно поэтажный план здания.

На нем следует выделить те помещения, которые передаются арендатору, и указать их площадь.

Такой порядок следует из положений статьи 26, пункта 4 статьи 2 и пункта 1 статьи 9 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ и пункта 5.1.1 Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457.

В то же время, если право на недвижимое имущество ранее было зарегистрировано за арендодателем, представление кадастрового паспорта на объект аренды не обязательно.

Стороны могут представить иной документ, содержащий графическое и (или) словесное описание передаваемого в аренду объекта недвижимости (например, удостоверенный сторонами графический план объекта аренды).

В таких случаях отказ в регистрации договора аренды не допускается (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73).

За госрегистрацию договора аренды необходимо заплатить госпошлину. Ее размер составляет для граждан 1000 руб., для организаций – 15 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Никаких правил относительно того, кто должен оплачивать госпошлину за госрегистрацию договора аренды недвижимости (арендатор или арендодатель), ни гражданское, ни налоговое законодательство не содержит. Поэтому данный вопрос нужно оговорить заранее – в момент заключения договора аренды (например, путем внесения условия об оплате госпошлины в содержание самого договора) (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Однако арендодателями также могут быть лица, которым право сдавать имущество в аренду предоставлено законом или его собственником.

Например, государственные или муниципальные унитарные предприятия, владеющие государственным имуществом на праве хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ).

Это предусмотрено в статье 608 Гражданского кодекса РФ.

Отвечает Александр Сорокин,

заместитель начальника Управления оперативного контроля ФНС России

«ККТ нужно применять только в случаях, если продавец предоставляет покупателю, в том числе своим сотрудникам, отсрочку или рассрочку по оплате своих товаров, работ, услуг.

Именно эти случаи, по мнению ФНС, относятся к предоставлению и погашению займа для оплаты товаров, работ, услуг.

Если организация выдает денежный заем, получает возврат такого займа или сама получает и возвращает заем, кассу не применяйте. Когда именно нужно пробивать чек, смотрите в рекомендации».

Из рекомендации Нужно ли применять ККТ при выдаче, получении и возврате займа

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/227021-zaklyuchenie-dogovora-arendy-nedvijimosti

ПраваГуру
Добавить комментарий