Что значит аккредитация в москве в объявлении недвижимости

Банковская аккредитация: несколько подводных камней для ипотечного заемщика

Что значит аккредитация в москве в объявлении недвижимости

Подпишитесь на нас:

17.05.2016 | 10:00 11934

Застройщики часто уверяют: аккредитация новостройки в кредитной организации является стопроцентной гарантией того, что ипотечный заемщик в итоге получит квартиру. Попробуем разобраться, так ли это.

Иногда при аккредитации новостроек банкиры вынуждены закрывать глаза на огрехи в работе строительных компаний.

Общие правила

Практически ежедневно БН сообщает о том, что некий банк аккредитовал очередную новостройку. Это значит – кредитная организация готова давать жилищные кредиты на квартиры в строящемся доме.

В первый же рабочий день после праздников было опубликовано два таких сообщения. Райффайзенбанк аккредитовал жилой комплекс Ostrov, который компания «Строительный трест» возводит в Петроградском районе Петербурга.

А банк «Санкт-Петербург» – корпус 9Б ЖК «Царская столица», который «ЛенСпецСМУ» строит в Центральном районе города.

Процедура аккредитации в теории подразделяется на два этапа. Сначала проверяется сам застройщик. Изучается его «портфолио» (уже возведенные объекты) и репутация. Финансовые отчеты должны доказывать устойчивость на протяжении нескольких лет, а также соответствовать ряду других требований. А далее, при положительной оценке застройщика, аккредитация проводится отдельно по каждому строящемуся объекту. Прежде всего изучаются разрешение на строительство жилого дома на конкретном участке; право собственности или договор долгосрочной аренды конкретного участка; наличие утвержденной проектной документации. У каждого банка могут быть свои дополнительные требования. Часть кредиторов проверяют возможность подключения объекта к инженерным сетям. А банки второго эшелона могут ставить негласное условие, чтобы новостройка была уже аккредитована ведущими игроками ипотечного рынка. «Если другие банки работают со строительной компанией, значит, у нее положительная репутация», – констатирует заместитель управляющего Петербургским филиалом банка «Глобэкс» Аркадий Бочарников.

Так процедуру аккредитации описывают сами банкиры, опуская некоторые нюансы.

Вал по плану

Банки напрямую заинтересованы в росте числа аккредитованных новостроек. Ведь ипотека на первичку остается драйвером продаж. И, как отмечает генеральный директор «БИГ Реал Эстейт» Игорь Рогулин, сегодня рынок жилья держится преимущественно за счет льготной ипотеки. Соответственно, чем выше число аккредитованных объектов, тем больше выдается кредитов.

Например, Северо-Западный банк Сбербанка отслеживает все пятна застройки региона. Всего в СЗФО игроком аккредитовано около 700 жилых комплексов, из которых 400 – в Санкт-Петербурге и Ленобласти. Кстати, даже на волне паники, после взвинчивания Центробанком ключевой ставки в декабре 2014 года, этот банк отозвал аккредитации всего у трех застройщиков.

В то же время, как только после кризисной встряски ситуация на рынке более-менее стабилизировалась, банки стали смягчать требования к строителям. Постепенно перестает быть препятствием низкая стадия строительной готовности объекта. «Промсвязьбанк готов аккредитовать новостройку для последующей выдачи ипотечных кредитов на нулевой стадии готовности, – говорит начальник ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала банка Светлана Четина. – Нам достаточно понимания, что застройщик надежный». «Мы также готовы аккредитовать на нулевой стадии, – вторит заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Петербурге Мария Батталова. – Еще более либерально мы относимся к застройщикам в рамках схем проектного финансирования».

Таким образом, из конъюнктурных соображений банк вполне может закрыть глаза на некоторые огрехи в работе строительной компании. А это, пусть и незначительно, увеличивает риски покупателя.

Доверительные отношения

У банков с застройщиками возможны два типа отношений. В одном случае стороны не имеют никаких точек пересечения. И тогда действительно проверка идет по стандартному регламенту. А заодно банк присматривается к строителю на предмет коммерческого взаимодействия.

В другом – застройщик уже связан с банком финансовыми обязательствами. Например, в рамках проектного финансирования. «Строительство предполагает большие денежные потоки, потенциально привлекательные для банков», – подсказывает руководитель службы «СПб Реновации» по работе с госорганами Дмитрий Михалев.

Не всегда информация о сотрудничестве афишируется. Впрочем, ряд застройщиков не делают из заключения подобных договоров секрет, полагая, что факт получения ими кредита является лишним доказательством надежности компании.

Так, в конце апреля кредитный договор на финансирование возведения в Санкт-Петербурге «Дома на набережной» заключили банк «ВТБ» и Холдинг RBI. Заемные средства с лимитом задолженности 1,3 млрд руб. предоставлены на четыре года.

«Это второй наш совместный проект с Холдингом RBI, – публично прокомментировал сделку заместитель руководителя Северо-Западного регионального центра, вице-президент банка “ВТБ” Руслан Еременко. – Компания зарекомендовала себя как застройщик, по праву пользующийся доверием клиентов».

Иначе говоря, перед выдачей кредита банк проверяет застройщика гораздо скрупулезней, чем перед аккредитацией. И впоследствии – когда проводится процедура аккредитации – часть вопросов снимается автоматически. Теоретически информация о кредитовании банком строительной компании должна гарантировать покупателю, что он не станет обманутым дольщиком. С другой стороны, зачастую типовым условием финансирования является следующее требование: застройщик перечисляет банку в качестве досрочного погашения кредита не менее 60-80% денег, поступающих от дольщиков. То есть банк может вернуть свои деньги до завершения строительства. И сам факт сдачи новостройки становится ему не так уж и важен.

Проще говоря, даже факт кредитования застройщика крупным банком не дает заемщику стопроцентной гарантии.

Чем рискует банк

Декларируется, что банки дают ипотеку лишь на объекты, строящиеся строго по ФЗ № 214. На практике это требование не является обязательным. Конечно, со злостным нарушителем закона «Об участии в долевом строительстве…» никакой банк сотрудничать не станет.

Но если нарушения незначительны, а у банка есть своя заинтересованность в росте продаж, кредитор все равно может пойти на сотрудничество с застройщиком. Например, как уже говорилось, застройщик именно в этом банке ранее мог получить кредит и теперь своевременный возврат денег зависит от числа покупателей квартир.

Правда, подобным грешат только некрупные банки. Данное «снисхождение» также несет заемщику небольшие угрозы. Прежде всего потому, что и для самого банка выдача такого кредита имеет риски. А значит, кредитор перепроверит застройщика трижды.

Уточним: когда дом еще не достроен, оформление права собственности на квартиру невозможно.

А объект не может выступать залогом. Застройщик продает покупателю только право требования. И в кредитном договоре закрепляется залоговое обременение не на собственность, а лишь на это право. В этом случае добиться компенсации от безнадежного должника банку будет труднее.

И только когда дом введут в эксплуатацию, покупатель произведет оценку квартиры и зарегистрирует право собственности, банк сможет наложить залоговое обременение непосредственно на объект.

В то же время, если заемщик своевременно платит проценты, банку безразлично, как обстоят дела со строительством.

В сухом остатке

Подытожим. Конечно, в кризис покупать квартиру в новостройке, не аккредитованной ни одним банком, – дело крайне рискованное. Но и аккредитация не панацея.

Проводя проверку строителя, банк прежде всего преследует свои цели, а не защищает интересы претендента на ипотечный заем. Ведь, что бы ни произошло, у банка остается козырь в рукаве.

Даже когда новостройка аккредитована, но застройщик сбежал с деньгами дольщиков, заемщик остается должен банку взятые в кредит деньги.

Игорь Чубаха    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/229885/

Аккредитованные новостройки 2019 — Сбербанк, список, что значит

Что значит аккредитация в москве в объявлении недвижимости

Один из наиболее реальных способов приобретения жилья на отечественном рынке в 2019 году — использование ипотечного кредитования. Важно, что данная сфера с каждым годом становится все более отрегулированной на законодательном уровне, вследствие чего и заемщик, и выдающие кредиты банковские организации оказываются достаточно надежно защищенными от финансовых потерь.

Оформление ипотеки возможно, как на уже построенное, так и на пребывающее в процессе строительства жилье.

Второй вариант в плане финансов более выгоден для покупателей, однако оформление кредита в таком случае оказывается несколько более сложной процедурой, поскольку банк должен аккредитовать конкретно тот объект недвижимости, в котором заемщик планирует получить квартиру.

Что это такое?

Аккредитованные новостройки — это пребывающие в процессе возведения жилые здания многоквартирного типа, которые причисляются к объектам незавершенного строительства.

Они еще не получили правового статуса, позволяющего им становиться предметом сделки имущественного характера и не способны создавать конкуренцию иным объектам на рынке услуг. Однако такая недвижимость уже превратилась в объект инвестирования, в первую очередь со стороны банковских организаций.

Такое жилье причисляется к незавершенным объектам недвижимости, которые не обладают правовой основой для осуществления процедуры отчуждения методом заключения традиционной сделки. Они могут быть отчуждены лишь в случае переуступки прав на участие в строительстве долевого типа.

Под аккредитованной новостройкой с юридической точки зрения понимают корректный тип организации работ, отражающий номенклатурные позиции юрлица, что дает возможность формировать о нем позитивное представление, воспринимать в качестве надежного партнера, которому заинтересованные банковские учреждения могут доверить финансовые средства.

Аккредитованные новостройки

В качестве залогового покрытия ипотеки выступает жилая недвижимость, для покупки которой и осуществляется оформление кредита. На принятие решения относительно выдачи финансов банковским учреждением существенное влияние оказывает то, в каком состоянии пребывает этот объект.

В процессе оформления кредита на жилье, банк производит оценку и проверку возводимого жилья по массе различных параметров, стремясь предельно себя обезопасить.

Подобная щепетильность и осторожность обусловливается тем, что кредитное учреждение в качестве залога фактически получает не имущество, а лишь право требования на пока не существующую квартиру.

После введения здания в эксплуатацию и реализации права требования (то есть получения квартиры дольщиком) производится госрегистрация данного недвижимого имущества, при которой банковская организация внесет обременение на объект, который уже реально существует. Залог может быть снят лишь после того, как кредит будет погашен в полном объеме.

Что дает заемщику?

Наличие аккредитации у новостройки, в которой заемщик планирует приобрести в собственность квартиру, дает ему в первую очередь уверенность в том, что застройщик — надежная и заслуживающая доверия компания.

Собственными усилиями покупатель не в состоянии осуществить настолько полную и детальную проверку, которую выполняет банк перед присвоением аккредитации.

Наличие аккредитации является в некоторой степени залогом того, что объект будет достроен до конца и введен в эксплуатацию, а заемщик не потеряет свои деньги, уже выплаченные по ипотеке.

Чем рискует банк?

Пока возводимый объект пребывает на стадии строительства, и на квартиру в новостройке не может быть оформлено право собственности, банковская организация серьезно рискует. Никакая тщательная проверка не обеспечивает гарантии того, что случится какой-то форс-мажор, в результате которого стройка окажется замороженной на неопределенное время.

Даже при условии окончания работ и сдачи в эксплуатацию объекта юридически жилье не будет существовать до того момента, пока не будет произведена регистрация квартир в Росреестре.

Если прекратятся выплаты по кредиту, выданному заемщику, то банк в такой ситуации останется ни с чем, так как реализация залога будет невозможна.

Преимущества

К числу положительных моментов, которыми обладают получившие аккредитацию новостройки, можно отнести:

  • более низкую процентную ставку, позволяющую меньше переплачивать и быстрее закрывать кредит;
  • сокращение времени на одобрение кредита за счет отсутствия необходимости проверки застройщика;
  •  определенная гарантия того, что жилье будет введено в эксплуатацию в оговоренный срок.

Аккредитация в нескольких банках

В большинстве случаев аккредитованные новостройки сбербанк и иные банковские учреждения определяют самостоятельно, лично осуществляя проверку застройщиков и возводимые ими объекты в соответствии с рядом критериев.

В связи с этим наличие у строящегося жилья аккредитации одновременно от нескольких серьезных банков говорит о том, что риск покупки такой квартиры будет минимальный, ведь каждое из кредитных учреждений осуществило свою проверку и при этом каждое из них сделало вывод о высокой степени надежности новостройки.

Наличие двух и более аккредитаций способствует укреплению положительного имиджа застройщика, повышает степень доверия к нему и его объектам потенциальных покупателей.

Наличие аккредитации крайне важно для самих строительных компаний, ведь без этого продажи жилья, а соответственно, и инвестиционные вложения будут идти крайне медленно.

Если старт реализации квартир состоялся недавно, то отсутствие аккредитации еще не будет вызывать подозрений, однако, если продажи стартовали давно, а банки аккредитацию не выдали, то, вероятнее всего, они уже проводили проверки, в ходе которых выявили наличие определенных рисков.

Важно также смотреть на то, какими банками была выдана аккредитация, отдавая предпочтение тем объектами, кредитование которых взяли на себя крупнейшие финансово-банковские учреждения.

В результате анализа имеющихся сведений можно прийти к выводу, что уже один факт сотрудничества строительной компании с банковскими организациями, — это уже свидетельство его достаточного уровня надежности.

В то же время и лишь одно отсутствие аккредитации не должно становится на пути приобретения выгодного жилья. В таких случаях лучше не торопиться, а подождать некоторое время, дав возможность банковским компаниям все-таи осуществить необходимую проверку.

Самому покупателю целесообразно лично поинтересоваться у застройщика, имеются ли у него предварительные договоренности с банками относительно внедрения ипотечного кредитования на строящихся объектах.

Наличие аккредитации могут использовать даже те потенциальные покупатели, которые не интересуются никакими кредитами, а планируют сразу выплатить средства за приобретаемое жилье.

Для них это будет своего рода индикатором надежности застройщика, гарантией того, что свою квартиру они все-таки получат в оговоренные сроки. При этом им самим не придется проводить никаких проверок строительных компаний на благонадежность, ведь лучше служб безопасности банков сделать это не удастся.

На видео об аккредитации объекта недвижимости

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyurist.ru/novostrojka/akkreditovannye-novostrojki/

Аккредитация новостройки банком – особенности и преимущества

Что значит аккредитация в москве в объявлении недвижимости

Ипотечные кредиты представляют собой один из наиболее доступных способов приобретения жилья, и отечественный рынок жилищного кредитования год от года принимает все более цивилизованный вид. В частности, на законодательном уровне разработаны меры, надежно защищающие как самого заемщика, так и кредитующие банки.

Ипотека может быть оформлена как на готовое жилье, так и на квартиры в новостройке, находящейся на стадии строительства. Второй вариант предполагает более сложный подход к оформлению залога, каковым является приобретаемая квартира. В первую очередь, банк должен одобрить выдачу кредита по отношению непосредственно к строящемуся объекту недвижимости, где заемщику будет предоставлена квартира.

  • Ипотека на квартиру в новостройке и ее особенности

В данной статье будут рассмотрены некоторые аспекты банковской аккредитации строящегося объекта, читатель сможет получить развернутое представление о том – что это такое, зачем это нужно банку, а также какие преимущества факта проведения аккредитации несколькими банками может предоставить потенциальному покупателю квартиры в новостройке.

Залоговое покрытие договора ипотеки

Залоговым покрытием в ипотеке является жилье, на приобретение которого и оформляется кредит, поэтому его состояние имеет решающее значение для принятия банком положительного решения о выдаче денежных средств заемщику.

Во время оформления кредита на готовое жилье банку необходимо провести оценку рыночной стоимости квартиры, оценить ликвидность и перспективы возможного изменения ее стоимости, а затем просто зарегистрировать залоговое обременение – ограничение на реализацию прав собственности ее обладателя.

В момент получения кредита банк выделяет средства на выплату полной стоимости квартиры, которая сразу же переходит в собственность заемщика. Но, пока кредит полностью не погашен, квартира находится в залоге у банка, ее невозможно продать, либо провести иные процедуры, предполагающие отчуждение собственности.

Залог в виде квартиры в новостройке

Для того чтобы оформить договор ипотеки с залоговым покрытием в виде квартиры в новостройке, банку необходимо провести множество дополнительных проверок относительно возводимой недвижимости.

Ведь в этом случае в залог банку переходит не имущество, а только право требования на квартиру, которой пока еще не существует.

То есть, на основании договора с застройщиком, банк выделяет требуемую для покупки квартиры сумму и регистрирует залоговое обременение на «право требования» (представляющее собой договор долевого участия с застройщиком).

  • Риски при покупке квартиры в новостройке

Когда жилой дом будет введен в эксплуатацию, а право требования реализовано (дольщик получит квартиру), то при оформлении на эту квартиру права собственности (государственная регистрация недвижимого имущества), банк внесет обременение уже на реально существующую квартиру. И снятие залога будет возможно только в случае полного погашения кредита.

Чем рискует банк, принимая в залог новостройку

До того момента, пока не будет оформлено право собственности на квартиру в новостройке, банк несет довольно серьезные риски. Ведь у застройщика могут возникнуть обстоятельства, не позволяющие провести окончание строительных работ, сдачу дома в эксплуатацию или же регистрацию нового объекта в течении нескольких лет.

Даже в том случае, если дом будет построен и сдан в эксплуатацию, но квартиры не будут зарегистрированы в Росреестре, с юридической точки зрения жилье не будет существовать.

А значит – банк не будет в состоянии реализовать залог (в случае прекращения платежей по кредиту) и компенсировать денежные средства, ранее выданные заемщику.

Причем, достроенный или практически достроенный дом может пребывать в «подвешенном» состоянии долгие годы.

С другой стороны, кредитные организации заинтересованы в развитии ипотечного кредитования новостроек, поскольку кредиты на строящееся жилье предполагают более высокие проценты, чем ипотека на готовые квартиры. Кроме того, множество банков с удовольствием кредитует строительные компании, являясь инвесторами, и работают с девелоперами.

Ограничением для работы банков с заемщиками и застройщиками является наличие договора долевого участия (ДДУ), заключаемого в рамках ФЗ № 214.

Это единственная форма реализации недвижимости, находящейся в стадии строительства, которая предполагает государственную регистрацию документа и обеспечивает защиту дольщикам на законодательном уровне.

Если застройщик продает квартиры на своем объекте с помощью иных схем – банк не предоставит ипотечный кредит, поскольку в этом случае не будет иметь надлежащих залоговых гарантий.

  • ФЗ-214 о долевом строительстве

Для того чтобы иметь гарантии возврата заемных средств, банк вынужден проверить деятельность застройщика, оценить стоимость и ликвидность возводимого жилья, а также все связанные с ним риски. Это может проходить двумя способами:

  • Проверка отдельной интересующей заемщика квартиры – весьма дорогостоящее мероприятие, расходы на которое в итоге несет заемщик: придется либо оплатить напрямую, либо они будут заложены в процентную ставку.
  • Аккредитация всего объекта – более удачное решение: проверяется весь объект «оптом», что позволяет поделить расходы между всеми заемщиками, существенно снизив стоимость кредита для каждого из них.

Банковская аккредитация новостройки и застройщика

Банковская аккредитация застройщика или строящегося объекта – это, по сути, форма одобрения банком выдачи ипотечного кредита на квартиру в рамках этого объекта.

Поскольку банк заинтересован в выдаче ипотечных кредитов, он идет на расходы, связанные с проведением своеобразного аудита новостройки.

Службы экономической безопасности изучают застройщика, собирая всевозможные сведения, касающиеся его деятельности.

Проверяется наличие документов, необходимых застройщику для начала работы. Основными документами являются:

  • Право собственности  на земельный участок (или договор долгосрочной аренды);
  • Разрешение на проведение строительства (именно жилого дома) на этом участке;
  • Состояние проектной документации.

Кроме того, банк всегда интересуют инвесторы проекта, другими словами – источник происхождения средств, необходимых для финансирования строительства жилого дома (хотя бы, на начальном этапе, до того, как будут осуществлены первые продажи). Также, проверяется набор документов, согласно которым будет осуществляться контроль целевого использования средств дольщиков (этим занимаются государственные органы).

В целом, банки воздерживаются от кредитования жилья в новостройках, находящихся на стадии котлована. В некоторых случаях (подобная схема практикуется все чаще) банк участвует собственными средствами в строительстве жилого дома, на квартиры в котором он же и оформляет ипотечные кредиты.

В данном случае проект однозначно является аккредитованным этим банком, и банк со своей стороны также рекламирует строящуюся недвижимость потенциальным покупателям.

Кроме того, в случае участия в строительстве средств банка, процесс привлечения клиентов заметно облегчается – банк может несколько снизить процентную ставку по ипотеке ради ускорения продаж.

Но чаще всего речь об ипотеке заходит, когда строительные работы будут проведены хотя бы на 20 — 30%. Кроме того, аккредитация может относиться не ко всему жилому комплексу в целом, а к отдельным корпусам. Так, жилой комплекс Изумрудные Холмы аккредитуется частично, по мере сдачи в эксплуатацию корпусов.

Довольно часто практикуется ступенчатый подход к аккредитации – сначала банк аккредитует самого застройщика (проверяет его историю, количество и качество возводимых ранее объектов, своевременность их ввода в эксплуатацию).

Затем происходит проверка возводимого им объекта, после чего собирается кредитный комитет, который решает – какую кредитную программу можно предложить потребителю по тому или иному объекту.

Речь идет о стадии строительства, о размере процентной ставки, о дополнительных преференциях для определенных групп потенциальных заемщиков (молодые семьи, пенсионеры, военнослужащие, пр.).

Немногие банки проводят аккредитацию застройщика, который возводит свой первый объект – это довольно рискованное предприятие.

В такой ситуации застройщик вынужден строить дом практически до состояния полной готовности на средства инвестора, а лишь потом осуществлять продажи.

Отсутствие аккредитации не может являться обязательным свидетельством мошеннических намерений застройщика.

Если последний предлагает действительно выгодные условия покупки квартиры, рассрочку, и при этом имеет все необходимые документы, все это на руку покупателю. Формирование подобных предложений просто необходимо застройщику для того, чтобы «войти на рынок».

А вот если застройщик не имеет банковской аккредитации, и при этом предлагает приобретение жилья на стадии котлована по схемам, не предполагающим подписание договора долевого участия – это серьезный повод для покупателя задуматься о его истинных намерениях.

Главное преимущество аккредитации

Для потенциальных покупателей, которые хотели бы приобрести квартиру в конкретной новостройке, сам факт аккредитации объекта банком является существенным преимуществом. Поскольку банк имеет все необходимые ресурсы, чтобы провести глубокую проверку строящегося объекта, и качество этой проверки существенно отличается от попыток самого покупателя провести подобную проверку самостоятельно.

Другими словами, если банк предоставляет ипотечный кредит на покупку квартиры в этом доме, значит – велика вероятность, что застройщик является надежным, и приобретение квартиры не будет связано с неприятными сюрпризами. Поэтому, имея информацию о том, что банк соглашается выдавать кредиты на квартиры в новостройке, потенциальный покупатель может принимать решение о приобретении недвижимости.

Однако, одни лишь заявления застройщика относительно наличия аккредитации его объекта рядом крупнейших банков не стоит сразу принимать всерьез – лучше лишний раз убедиться самому, обратившись в банк.

Кроме того, встречается следующая схема – менеджер застройщика сообщает покупателю, что объект «со дня на день» будет аккредитован банком, или даже несколькими. На деле это может означать прямо противоположное: процесс аккредитации действительно имел место, но либо завершился отрицательно для застройщика, либо затянулся на неопределенный срок (как правило, опять же по вине застройщика).

Аккредитация объекта несколькими банками

Практически все банки (исключение составляют банковские структуры, образующие разного рода ассоциации) самостоятельно проводят проверку объекта для аккредитации. Поэтому, если новостройка аккредитована сразу несколькими крупными или средними банками, это означает, что именно столько раз застройщик и его объект проверялись, и каждый из банков со своей стороны уверен в их надежности.

Так, например, жилой комплекс Татьянин Парк в Новой Москве не только аккредитован Сбербанком, который предлагает в отношении этого ЖК ряд ипотечных программ, но на объекте в определенное время даже можно пообщаться с представителями банка и подать документы на ипотеку. Это обстоятельство повышает престиж застройщика (ГК МИЦ), а также в максимальной степени укрепляет доверие потенциальных покупателей к застройщику и непосредственно к объекту.

Если новостройка не имеет банковской аккредитации вообще – это может означать, что продажи только начались, и банки еще не успели провести проверку.

Если продажи стартовали давно – это, с большой вероятностью, означает, что банками была проведена проверка, в ходе которой обнаружились некоторые риски, в результате чего в аккредитации объекту было отказано.

В том случае, если по строящемуся объекту ипотечные предложения вообще отсутствуют – это серьезный повод задуматься о надежности застройщика. Это относится и к ситуации, когда объекты аккредитованы малоизвестными банками.

Заключение

Анализируя имеющиеся сведения можно заключить, что сам факт работы застройщика с банками является достаточным индикатором его надежности.

С другой стороны, отсутствие аккредитации не должно отталкивать покупателя – таким образом можно упустить действительно выгодную сделку. Потенциальному покупателю можно порекомендовать выждать определенное время, необходимое кредитным организациям и самому застройщику.

Кроме того, нелишне предварительно поинтересоваться у застройщика о том, есть ли у него договоренности с банками о будущих ипотечных предложениях.

Для тех, кто не желает привлекать заемные средства для приобретения квартиры в новостройке, можно порекомендовать воздержаться от проведения попыток самостоятельно проверить застройщика, и тем более, прислушиваться к его доводам по поводу отсутствия у объекта аккредитации или ипотечных предложений. Достаточно просто дождаться реакции банков, и уже тогда принимать решение.

  • Оформление собственности на квартиру в новостройке

Realtypress.ru

Источник: http://www.realtypress.ru/article/article_9412.html

Как и где оценить недвижимость в Москве

Что значит аккредитация в москве в объявлении недвижимости

Как и где оценить недвижимость в Москве

Однажды человек решил продать двушку. Разместил объявление в интернете и вот уже год ждет покупателя.

Что этот человек сделал не так? Скорее всего, неверно оценил свою жилплощадь и соответственно выбрал неэффективную рекламную стратегию.

Когда и кому нужна оценка, кто и за сколько ее делает, как независимая оценка квартиры может помочь и как она может навредить участникам сделки — разбираемся.

Для продажи

Первая ситуация, когда нужна профессиональная оценка недвижимости, — продажа. Средний срок реализации квартиры в Москве составляет 4-6 месяцев. Эксперты отмечают, что на московском рынке растет доля многокомнатных объектов, и связывают это с тем, что такие квартиры хуже всего продаются, а цены на них зачастую завышены, поэтому и процесс продажи может затянуться на годы.

Оценить квартиру перед продажей можно тремя способами.

1. Самостоятельно.

2. В независимом оценочном агентстве.

3. В агентстве недвижимости при помощи личного риэлтора.

У каждого из данных способов есть свои достоинства и недостатки.

Самостоятельно              Бесплатно
В оценочном агентствеОбъективно, быстро
С личным риэлторомОбъективно, с учетом интересов клиента и с прицелом на будущую стратегию продаж + индивидуальное сопровождение без временных рамок
Самостоятельно              Непрофессионально, без гарантии результата
В оценочном агентствеДорого, гарантия только 6 месяцев, не учитывает интересы клиента, оценщика не волнует будущее сделки
С личным риэлторомДорого

Говоря о стоимости услуги оценки недвижимости в Москве, то средние ценники такие: жилая (до 50 м²) –5000 руб., коммерческая (до 50 м²) – 20000 руб.

Если единственная возможность — это самостоятельная оценка, то предлагаем вам ниже список факторов, которые нужно учитывать для максимально точного результата.

Локация.АО, удаленность от центра, экологическая обстановка, близость к важным социальным и инфраструктурным объектам.Транспортная доступность. Далеко ли метро, ж/д станции, много ли автобусов и маршруток различных направлений проходят рядом.Окружение. Есть ли рядом промышленные объекты, загруженные трассы и прочее окружение, которое влияет на уровень шума и загрязнения.Тип и состояние дома. Технология строительства – панель, кирпич, монолит, смешанная. В кирпичных и монолитных дома квартиры обычно дороже. Этажность. Год сдачи в эксплуатацию. Определить, требуется ли ремонт и какой ремонт.Парковка. Для Москвы наличие парковки — важный мотив для покупки.Технические характеристики квартиры. Этаж (на 1 и последнем этажах — дешевле), жилая площадь, размеры кухни, наличие подсобных помещений, балкона/лоджии, количество окон и виды из них – все это может стать важным преимуществом при продаже.Планировка. Имеет значение, удобно ли спроектированы санузлы и расположение комнат, а также есть ли возможность незначительной перепланировки, которая не требует согласования.Отделка. Есть ли она, какого она качества, из каких материалов, требуется ли корректировка или вообще ремонт. Этот фактор сильно влияет на стоимость 1 м².Меблировка. Если квартира продается с мебелью, установленной кухней, обновленной сантехникой, и все это в хорошем состоянии, то можно рассчитывать на значительно больший спрос.Соседи. О них часто забывают, но они есть и могут стать большой проблемой. Многодетная семья с грудными детьми, разводчики кошек, любители ночного караоке – такие прецеденты могут сорвать сделку.Бонусы. Это уникальные характеристики, которые выгодно отличают данный объект. Например: проведенный интернет, наличие бытовой техники, телевизора, а может быть отсутствие «истории» у квартиры и других жильцов на момент продажи, или крутой ресторан через дорогу.Торг. Нужно заранее понять, на какой процент вы сможете понизить стоимость в случае торга, а это происходит практически всегда, особенно на вторичном рынке.

Об онлайн-калькуляторах

Оценить квартиру онлайн — максимально удобный и максимально ненадежный способ.

Почему это удобно, объяснять не нужно. А вот пункт о ненадежности стоит разобрать. Во-первых, ни один онлайн-калькулятор не видел реальный объект оценки, возможно, когда-нибудь искусственный интеллект сможет по фото определять все нюансы, но пока это все очень условные данные.

Во-вторых, онлайн-калькулятор не учитывает общую экономическую ситуацию, состояние рынка в отношении спроса и предложения.

В-третьих, такие сервисы обычно создают оценочные агентства, которые заранее программируют их таким образом, чтобы у пользователя возникли вопросы и сомнения и он обратился за платными услугами.

Выводы

От оценки квартиры напрямую зависит стратегия её продажи: какой текст будет в объявлении, какие фотографии размещать, на каких ресурсах публиковать, стоит ли говорить о торге, согласны ли на срочный выкуп, да и вообще стоит ли продавать квартиру прямо сейчас и не лучше ли подождать месяц-другой.

Это значит, что неверная оценка может привести к годовому застою.

Как ни крути, агентства недвижимости (при прочих недостатках) всё-таки самый надежный вариант, потому что риэлтор лично заинтересован в продаже: ему нужно продать ваш объект, и он будет искать эффективные методы, менять стратегии и постоянно отслеживать ситуацию — это его работа.

Для инвестиций

Вторая ситуация, которая при здравом подходе должна сопровождаться профессиональной независимой оценкой, — инвестирование в недвижимость. И здесь это уже потребность не продавца, а покупателя.

Так как цель другая, то и подход к оценке должен быть другой. Говоря научным языком: сравнительный метод уступает место доходному методу. Это логично, потому что при инвестировании первостепенное значение имеет возможная прибыль от конкретного объекта.

Следовательно, нужно обращать внимание на:

Функционал — с какой целью будет использоваться недвижимость: для открытия офиса, для сдачи в аренду для жизни или работы, для перепродажи.Стоимость — адекватная ли цена заявлена продавцом. Самая низкая бывает на старте строительства, именно при вложении денег на данном этапе можно получить максимальную выгоду. В этом отношении среди объектов для инвестирования лидируют апартаменты.Риски — это главная погрешность для результата применения доходного метода.Расходы — расчет ежемесячных, годовых и разовых затрат на содержание недвижимости. Это и налоги, и ремонт, если он необходим, и услуги управляющей компании.Срок окупаемости — иметь четкие данные, на какой год вернуться вложенные средства.Динамику рынка. Стоимость квадратного метра растет во время строительства дома и может увеличиться в 2 раза. Это нужно учитывать, как и возможные реформации на рынке недвижимости. Например, переход на экскроу-счета.

Обычно оценкой занимается инвестиционная компания, такая как garnetinvest, потому что она должна уже при знакомстве предложить клиенту стабильные доходные программы под конкретные объекты.

В таких доходных программах уже расписаны стоимость, срок, процент прибыли в год и возможные риски.

Второй вариант — это оценочные компании, но в данном случае услуга будет намного дороже, чем при оценке для продажи.

Самостоятельно найти подходящий объект для инвестирования тоже можно.

Однако в Москве, когда речь идет о больших суммах и регулярных вложениях, таким путем идут редко, и это в большинстве своем неопытные инвесторы.

Для самостоятельной оценки нужно глубоко погрузиться в ситуацию на рынке, проверять лично каждый объект и изучать аналитические статьи и экономические прогнозы. В общем, это сложно и долго.

В ситуации с инвестициями не нужно спешить во всех смыслах. В идеале здесь нужно поработать всяческими способами: самому, с оценщиком, с застройщиком, с инвестиционной компанией. И, безусловно, не полагаться на интуицию и личную симпатию, а на объективные расчеты.

Для ипотеки

Когда мы покупаем квартиру на вторичном рынке в ипотеку оценка – это обязательная процедура, которая чаще всего ложится на плечи покупателя и которую может исполнить только независимое оценочное агентство с официальным отчетом. Да, бывают исключения, когда оценку берет на себя банк, но так случается редко. В истории с ипотекой много подводных камней и именно здесь оценка может навредить сделке — об этом мы подробно напишем в отдельной статье.

При покупке

В некоторых ситуациях оценка квартиры при покупке может либо развеять сомнения по поводу адекватности стоимости, либо сэкономить деньги. Речь идет о редких случаях, когда покупатель не доверяет продавцу и хочет перестраховаться. И это правильный подход,

Подведем итоги

— Оценивать квартиру/недвижимость нужно при продаже, при покупке (в отдельных случаях), при инвестировании и при оформлении ипотеки (обязательное требование).

— Оценивать недвижимость можно самостоятельно, через специализированное агентство и с помощью личного риэлтора.

— В ситуациях продажи наиболее надежный вариант – агентство недвижимости и личный риэлтор (но это стоит денег), в ситуациях инвестирования лучше использовать все возможные способы.

Источник: https://garnet.online/articles/kak-i-gde-oczenit-nedvizhimost-v-moskve

Банки изменили требования к аккредитации застройщиков

Что значит аккредитация в москве в объявлении недвижимости

Сохраняющаяся на рынке неопределенность в период кризиса грозит обернуться остановкой проектов и появлением новых обманутых дольщиков. Один из главных рисков для покупателей жилья по договорам долевого участия (ДДУ) в рамках ФЗ-214 связан с вероятностью неисполнения застройщиком обязательств построить объект: в лучшем случае – в срок, в худшем – вообще.

Поэтому банки были вынуждены повышать требования к аккредитации застройщиков, на продукт которых они готовы выдавать ипотечные кредиты.

Сейчас благодаря государственной программе субсидирования ипотеки первичный рынок жилья вышел из состояния стагнации, в котором он находился с конца января до середины марта, и некоторые банки пошли на определенную либерализацию условий для партнеров-строителей. Впрочем, не все, поскольку на фоне продолжения экономического кризиса повышенный риск недостроя сохраняется.

Зачем нужна аккредитация застройщика

Для того чтобы аккредитовать строительную компанию, банк проводит анализ ее финансово-хозяйственной деятельности, а также аудит строящихся объектов, для чего у застройщика запрашивается пакет необходимых документов. Процедура занимает один – три месяца.

«Процедура проверки застройщика осталась прежней, – говорит руководитель направления центра ипотечного кредитования филиала «Петровский» банка «Открытие» Светлана Зеленина. – Анализируется его финансовое состояние, отслеживается наличие негативной информации в открытых источниках, в том числе на сайтах дольщиков, учитываются различные рейтинги строительных компаний и т. д.».

Основным требованием при аккредитации в Сбербанке является строительство объекта в рамках 214-ФЗ. Остальные зависят от строительного опыта застройщика (количество построенных жилых объектов) и его зрелости (количества лет работы на рынке строительства жилья).

Выдача аккредитации означает, что кредитное учреждение уверено в надежном вложении инвестиций. Для покупателя, в свою очередь, это является одной из главных гарантий надежности застройщика и критерием для выбора покупки.

Если застройщик аккредитован в нескольких разных кредитных учреждениях, то шансы его клиентов не оказаться в числе обманутых дольщиков повышаются. Чем шире спектр сети банков-контрагентов компании-застройщика, тем надежнее застройщик. При этом увеличивается линейка предложений по приобретению жилья.

Кроме того, ипотечный кредит на покупку квартиры в конкретном доме значительно легче получить в том банке, который аккредитовал застройщика этого дома.

Как повысились требования

Банки стали вести себя значительно осторожнее, говорят в банке «Открытие». Некоторые банки изменили требования к степени готовности дома. Если раньше аккредитация предоставлялась для объектов на этапе готовности – «первый этаж и перекрытие между первым и вторым», то теперь достаточный для аккредитации уровень повышен до 30%-ной готовности.

Стать партнером банка «Открытие» на таких основаниях сейчас может компания, которая за последние пять лет построила не менее 50 тыс. кв. м жилой площади. Чтобы получить аккредитацию на этапе котлована, застройщик должен сдать за последнюю пятилетку не менее 100 тыс кв. м.

В пресс-службе Сбербанка корреспонденту «РБК-Недвижимости» рассказали, что перестали аккредитовывать объекты на начальной стадии нулевого цикла – когда есть только площадка для строительства и не начаты строительные работы.

«Сейчас необходимый для аккредитации минимальный уровень строительной готовности – это наличие фундамента, то есть когда все готово к началу строительства первого этажа.

Более детальные требования к застройщикам и объектам мы не раскрываем, так как они относятся к внутренним методикам банка», – объяснили в Сбербанке.

Впрочем, на оживление рынка ипотеки после запуска государственной программы субсидирования ставки по кредитам некоторые банки отреагировали либерализацией критериев.

Так, ВТБ24, который, по словам вице-президента, начальника управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Нины Крючковой, в декабре 2014 года повысил требования к застройщикам и приобретаемым объектам недвижимости (о деталях в банке не рассказали), в марте их частично ослабил. Это касается тех застройщиков, которые приняли участие в государственной программе субсидирования кредитов.

По словам начальника отдела развития бизнеса банка «ДельтаКредит» Дмитрия Полякова специальные условия действовали только с конца декабря 2014 года по февраль 2015-го. «Когда в условиях экономической турбулентности значительно выросли риски банкротства застройщиков и переносы сроков сдачи объектов в эксплуатацию, требования по степени готовности объекта были подняты до 70%», — говорит он.

Однако, по словам Дмитрия Полякова, с марта 2015 года аккредитационные требования вернулись к докризисным: для объектов выше четырех этажей стадия строительства должна быть не менее 20%, для малоэтажных объектов – начат монтаж первого этажа. В целом подход к аккредитации застройщиков и объектов не претерпел существенных изменений.

Заместитель директора департамента риск-менеджмента Связь-Банка Даниил Ткач признал, что банк повысил требования к застройщикам в части предоставлению финансовой отчетности, но подробности не сообщил.

Источник: http://ipoteka.realty.rbc.ru/article/banki-izmenili-trebovaniya-k-akkreditacii-zastrojs/

ПраваГуру
Добавить комментарий