Инвестиционный договор на строительство многоквартирного жилого дома москва

Договор участия в долевом строительстве — это инвестирование?

При заключении договора, следует различать, будет ли данная сделка являться инвестированием застройки или участием в долевом строительстве.

Данные понятия отличаются по ряду признаков:

• согласно договору долевого участия в строительстве, дольщик оплачивает только стоимость квартиры, которая подлежит передаче ему в собственность после ввода объекта в эксплуатацию, в то время как инвестор передает помимо денежных средств и имущественные права;
• законодательство обязывает прохождение государственной регистрации договора долевого участия, в то время как инвестиционную сделку регистрировать не обязательно;
• в соответствии с законодательством, преимущественное право на объекты имеет тот инвестор, который раньше заключил договор и внес денежные средства (при наличии нескольких претендентов). При долевом участии такие ситуации исключены;
• обеспечение обязательств в отношениях долевого участия является необходимо, а в случае с инвестиционным договором, такое обеспечение может отсутствовать.

Для граждан, которые вкладывают свои средства в строящееся жилье для собственных (личных) нужд, более выгодно заключать договор долевого участия. В этом случае их шансы на получение долгожданной квартиры гораздо выше, чем у инвестора, а законодательство направлено на защиту интересов участников.

Договор инвестирования в строительство

Инвестиционный договор представляет собой соглашение, которое заключается между двумя и более сторонами на возведение объектов недвижимости. При такой сделке необходимо привлечение соответствующих средств (деньги, ценные бумаги, любое имущество и имущественные права и т.п.).

Инвестирование ориентировано более на коммерческую деятельность, так как предполагает получение не только прибыли и доходов от строительства, но и разделение убытков и расходов, понесенных в процессе.

В случае недостаточности вложенных средств, инвесторам предстоит дополнительное финансирование проектов.

Инвестиционные договора регламентируются Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Сторонами такой сделки выступают:

• инвесторы — граждане или организации, которые осуществляют вложение капиталов с целью получения прибыли;
• заказчик — гражданин или организация, заинтересованные в возведении объектов недвижимости;
• застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее строительство, реконструкцию, выполнение инженерных изысканий и иные работы на принадлежащем ему земельном участке, а также подготовку проектной документации для строительства объекта.

Следует учитывать, что застройщик в то же время может являться заказчиком объекта инвестиционного строительства.

• подрядчик — физическое или юридическое лицо, которое выполняет строительные и иные работы в рамках инвестиционного проекта.

Объектом инвестирования являются:

• строительство или реконструкция объекта за счет привлеченных средств;
• различные виды имущества, включая жилые или нежилые сооружения (здания).

Существенным условием договора инвестирования строительства является предмет.

Его следует рассматривать с точки зрения сторон договора:

• со стороны инвестора — вложение в строительство денежных средств или иных активов, предусмотренных в договоре (инвестирование);
• со стороны заказчика — непосредственно строительство объекта и передача его инвестору после ввода в эксплуатацию.

Преимущества и недостатки договора

Существенным и главным преимуществом договора является разница в стоимости недвижимости.

Так, стоимость уже готового жилья будет намного выше (на 15-30% и более), поскольку зависит от ряда факторов (строительные работы и материалы, местоположение объекта, состояние рынка недвижимости на момент совершения покупки). При этом вложения на начальном этапе строительства, гораздо меньше.

Профессионалами в инвестиционном бизнесе выделен ряд преимуществ, которые способствуют строительной деятельности, в также приносят хорошие доходы. Таковыми являются:

• высокая рентабельность инвестированных средств. Как правило, высокий процент прибыли обеспечивается даже при продаже готового объекта по заниженной стоимости;
• гарантия возврата вложения (за исключением случаев форс-мажоров, не зависящих от воли сторон);
• надежность инвестирования капиталов;
• широкий спектр предложения для диверсификации (разделение инвестиционных средств на части с последующим вложением в отрасли различного вида).

Риски и недостатки инвестиционных проектов в основном зависят от человеческого фактора. В первую очередь это отражается на качестве объекта и последующей его реализации.

Проблемы возникают и со сроками строительства, что ведет к уменьшению доходности от инвестиций.

Высокая конкуренция между застройщиками, которая влечет снижение рыночной стоимости объекта, следовательно, и к уменьшению доходов инвесторов.

Договор долевого участия в строительстве

По договору долевого участия застройщик обязуется построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости в срок, предусмотренный договором, и после ввода его в эксплуатацию передать жилое помещение участнику долевого строительства, а другая сторона (дольщик) обязуется уплатить цену договора и принять объект, введенный в эксплуатацию.

Указанный договор заключается в письменной форме и регистрируется в Росреестре. Только после регистрации документ имеет юридическую силу. В договоре необходимо отразить следующее (отсутствие таких условий влечет признание сделки незаключенной):

• характеристики и описание передаваемого помещения, а также и его местоположение;
• сроки передачи квартиры дольщику;
• стоимость недвижимости, а также порядок и способы оплаты;
• гарантийные сроки.

Права и интересы участников долевого строительства защищены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

При этом вся ответственность возложена на застройщика, в силу того, что на него возложена обязанность просчитать риски и осуществить мероприятия по их устранению или недопущению.

Первостепенно договором долевого участия в строительстве должны быть отражены стороны, заключающие договор, а также его предмет.

Сделка заключается между:

• дольщиком — лицом, которое вносит денежные средства с целью приобретения квартиры после завершения всех работ;
• застройщиком — юридическим лицом (организацией), который привлекает денежные средства граждан для осуществления строительства многоквартирного жилья.

По правилу, документы подписывает руководитель фирмы-застройщика от имени организации, однако право подписи документов может быть предоставлено иному сотруднику строительной компании.

В случае если договор заключается представителями сторон, требуется наличие надлежаще оформленных доверенностей. Для физических лиц — нотариальная доверенность.

Предмет договора должен быть конкретизирован. Необходимо подробно прописать характеристика помещения (площади квартиры и каждого помещения в ней, в т.ч. санитарных узлов, кладовых, встроенных проемов для шкафов, а также балконов и террас). Данные размеры должны быть просчитаны и отражены в договоре с учетом возможности уменьшения коэффициента при завершении строительства.

Помимо характеристик квартиры, необходимо подробное описание каждого помещения в ней и ее атрибутов (оконные проемы, входные и балконные двери, и многое другое).

Если жилое помещение будет передано с отделочными работами (с покрытием пола паркетом или натяжными потолками, обоями) в договоре это также прописываются, путем подробного перечисления, указания размеров, характеристик.

Заключение

Инвестирование и долевое участие различаются по своей природе. Нормы закона оберегают дольщика, обязывая застройщика страховать проекты. А вот инвестор несет больше рисков, т.к. такие проекты могут повлечь как дополнительное финансирование, так и потерю доходов и вложенных капиталов.

При этом и участие в долевом строительстве предполагает не только получение желанных результатов (экономически выгодной стоимости жилья) но и неприятных последствий (риск финансовых потерь, времени, судебных споров).

Поэтому при выборе организации-застройщика следует учитывать все моменты начиная от проверки всей документации на строительство, и заканчивая описанием каждого пункта договора.

Приобретение квартиры по договору инвестирования

Мы с женой хотим заключить договор долевого участия. Строительство многоквартирного дома уже начато и сейчас находится на стадии строительства восьмого этажа (из двенадцати). Застройщик предлагает заключить договор об инвестировании.

Имеем ли мы право в этом случае получить свою квартиру?Инвестирование не предполагает регистрацию договора в Росреестре, следовательно, жилье, которое Вам предлагается, не будет обременено. В таком случае застройщик может оформить еще несколько сделок на эту квартиру.

Следует также учитывать, что при инвестировании, получение конкретного жилья не предусмотрено, и Вы можете быть уже не единственным, кто вложил средства в данную квартиру.

Согласно инвестиционному законодательству, преимущество на доход или объект (квартиру) имеет инвестор, который самым первым заключил договор и внес капитал.

Для покупки квартиры на семейные нужды, Вам лучше стать участником долевого строительства, а не инвестором. Право на получение жилья в этом случае будет гарантировано.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/investirovanie-ili-dogovor-ddu/

Договор инвестирования при строительстве жилья Потяркин Денис Евгеньевич

к диссертации

Введение

ГЛАВА 1. ДОГОВОРНО — ПРАВОВЫЕ ФОРМЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ

1. Понятие жилья и строительства жилья 13

2. Использование договора простого товарищества при строительстве жилья 29

3. Особенности договора с участием публично-правового образования при строительстве жилья 45

4. Понятие и сфера применения договора инвестирования при строительстве жилья 60

ГЛАВА 2. ДОГОВОР ИНВЕСТИРОВАНИЯ И ЕГО ЭЛЕМЕНТНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА

1. Сущность договора инвестирования и его отграничение от смежных гражданско-правовых договоров 65

2. Субъекты договора инвестирования 79

3. Цель договора инвестирования 92

ГЛАВА 3. УСЛОВИЯ ДОГОВОРА ИНВЕСТИРОВАНИЯ

1. Условие о предмете договора инвестирования и его особенности 99

2. Существенные условия договора инвестирования, необходимые как условия особого вида договора 105

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 114

СПИСОК НОРМАТИВНЫХ АКТОВ И МАТЕРИАЛОВ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 124

Введение к работе

Актуальность темы исследования. Одним из основных устремлений человека является достижение комфорта, а, главное — теплого жилища со всеми удобствами. Один из основных путей удовлетворения данной потребности — строительство жилого дома.

В нашей стране до недавнего времени единственным участником жилищного строительства и распределения жилых помещений было государство.

Это означало, что граждане были освобождены от затрат, связанных с приобретением жилых помещений (жилых домов, квартир и комнат) за исключением тех случаев, когда они желали приобрести для себя жилое помещение на праве личной или кооперативной собственности.

Ранее капитальное строительство осуществлялось за счет, по сути дела, одного источника — государственного бюджета. Соответственно с этим основными правовыми инструментами выступали план и договор подряда.

В цивилистических трудах советского периода большое внимание, тем не менее, уделялось вопросам индивидуального жилищного строительства1.

Одновременно с этим отмечалось, что происходит «постепенный переход от строительства в городах и поселках городского типа индивидуальных одноквартирных жилых домов к строительству с привлечением средств населения многоквартирных благоустроенных кооперативных жилых домов»2.

Потребность в улучшении жилищных условий порождала различные формы участия граждан в строительстве жилья.

1 См., например: Маслов В.Ф. Осуществление и защита права личной собственности в СССР. М.:

Государственное издательство юридической литературы, 1961; Халфина P.O. Право личной собственности.

М.: Издательство «Наука», 1964; Дульнева Л.А. Право собственности на жилой дом. М.:«Юридическая

литература», 1974; Дятлов П.Н. Правовые вопросы строительства индивидуальных жилых домов. Киев:

«Будівельник», 1980; Фридман Н.П. Право собственности граждан на жилой дом. Учебное пособие. М.,

1990.

2Халфина P.O. Право личной собственности. M.: Издательство «Наука», 1964. С.79 (выделение — мое, ПД).

Среди них следует упомянуть такие формы, как: жилищностроительная кооперация, жилищно-строительные коллективы и метод народной застройки.

В последнее время большое распространение получили сугубо гражданско-правовые договорные формы участия в возведении жилого дома, когда граждане и юридические лица действуют самостоятельно и не объединяют свои усилия путем учреждения юридического лица. И в частности — это договоры инвестирования, массовое появление которых следует отнести к концу 1990-х годов3.

В дополнение к этому «инертность банков побуждает застройщиков искать дополнительные источники финансирования»4.

Поэтому все чаще инициативу по организации строительства жилого дома «перехватывает» заказчик или инвестор, обеспечивающий строительство объекта и берущий на себя все организационные проблемы, в том числе и по привлечению на основании гражданско-правовых договоров лиц, заинтересованных в строительстве жилого дома и приобретении в нем квартир. Договор инвестирования позволяет, тем самым, одновременно решить две задачи: обеспечить финансирование строительства жилого дома и реализовать в нем квартиры.

Необходимо указать, что к теме исследования, но не к ее предмету, относятся также вопросы инвестирования в строительство жилья с помощью жилищных сертификатов5, а также создания коммандитных товариществ, в которых многочисленные инвесторы-граждане являются вкладчиками, а строительные компании, застройщики и/или заказчики — соответственно полными товарищами6.

3 Квардонова Е.С. Правовые аспекты финансирования гражданами строительства жилья на долевой основе.
М., 2003. СП.

4 Косарева Н., Пастухова #., Рогожина Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования
населения в России// Вопросы экономики. 2001. №5. С.98.

Источник: http://www.dslib.net/civil-pravo/dogovor-investirovanija-pri-stroitelstve-zhilja.html

Почему у инвестора нет и не может быть права собственности на строящийся объект

В связи с недавним обсуждением одного из дел ЭК ВС опять разгорелись нешуточные страсти по поводу того, есть ли все-таки у инвестора право собственности на тот объект, который строится на его деньги.

Вспоминая одного персонажа из книги, которую я очень люблю, я готов воскликнуть: «Народу не нужны нездоровые сенсации. Народу нужны здоровые сенсации!«

Не претендуя на истину в последней инстанции, мне хочется разобрать все доводы «за» и «против», которые накопились у меня в результате почти пятилетного копания в этой теме и других коллег, которые занимаются вещным правом и инвестициями.

1. Нормативные доводы

«ЗА»:

Первый мощный довод — это фантастическая по своей содержательности норма

1. Ст. 5 п. 5 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»: «Инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций, в том числе осуществлять торговые операции и реинвестирование на территории РСФСР, в соответствии с законодательными актами РСФСР и республик в составе РСФСР».

Второй удар невиданной силы это чудовищная по своей технике и содержанию норма:

2. Ст. ФЗ «Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений»

Ст. 3:

«3.

Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется».

И включенная в этот же закон (видимо, для повторения и закрепления) норма

Ст. 6: «Инвесторы имеют равные права на:

владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений»

«ПРОТИВ»

1. Положения ФЗ об участии в долевом строительстве о законном залоге, который возникает у инвесторов в отношении объекта строительства (п. 1 ст. 13 Закона). Это означает, что инвесторы не имеют права собственности на строящийся объект.

2. Положения ФЗ о банкротстве в части банкротства застройщиков, из которых следует, что объект находится в конкурсной массе застройщика (подп. 3 п. 1 ст. 201.9, 201.10, 201.11). Эти нормы просто кричат о том, что в случае банкротства того, кто строил объект, ивнесторы являются его кредиторами, а сам объект — в массе застройщика.

Мне кажется, что даже обсуждать как-то странно, какое именно решение заложено в законе.

Единственное, пожалуй, исключение, это введенный 427-ФЗ режим долевой собственности в отношении объектов по инвестконтрактам с публичными образованиями.

Но там ведь речь идет о долевой собственности между (!) публичным образованием и (!!) застройщиком. Но не теми инвесторами, которые ивнестировали в объект.

Поэтому в раунде первом — с безусловным отрывом побеждает вывод о том, что у инвестора не может быть собственности (индивидуальной, долевой) в отношении строящихся объектов.

2. Доводы догматические, почерпнутые из ГК РФ и судебной практики.

«ЗА»

1. В ст. 218 ГК РФ написано о том, что собственность приобретается лицом, создавшим вещь «для себя». В ст. 263 ГК РФ написано, что собственность на здание приобретается лицом, построившим здание «для себя». 

Довод довольно сильный. Вроде как если строишь не для себя, а на продажу, то и собственности не будет.

Как мне представляется, контраргумент должен быть таким. Строительство «для себя» не может рассматриваться как юридическая категория. Дело в том, что я могу строить  формально для себя, но в голове иметь в виду, что продам объект после окончания стройки. Или же я начал строить «не для себя», но потом расторг договоры, но не вернул деньги. Что с такой вещью?

Как мне представляется, строительство «для себя» — это строительство от своего имени.  Такой подход очень логично сочетается с правилами о подряде. Тот, кто является заказчиком по договору подряда, является собственником объекта.

Это вытекает из норм ГК РФ о подряде (в частности, о праве подрядчика на удержание).

Кроме того, строительство «для себя» как строительство от своего имени отлично сочетается с принципом superficies solo cedit — «то, что построено на участке причитается тому, чей участок».

Ведь если на моем участке кто-то строит не для меня, а от своего имени — то опять-таки сработает ст. 263 Кодекса, и здание будет приобретет он (это обычно называется право застройки, но в нашем безумном праве недвижимости это называется аренда для целей строительства).

В общем, при таком толковании критерия «для себя» (то есть, от своего имени, то есть, юридически (а не экономически) для себя, вроде бы и нормы ГК не дают возможность признать инвесторов собственниками.

2. «Есть такой иск о признании права собственности, а объект незавершенного строительства — это недвижимость. Поэтому можно признать право собственности за инвестором» (определение ВС от 14 декабря 2010 г. N 4-В10-34)

 Мне тяжело всерьез оценивать этот довод. В нем нет права ни на грош. В нем есть жалость к гражданам, милость к обездоленным, стремление помочь людям. (Правда, я не понимаю, почему это делается Судом не за счет федерального бюджета (хотя я не понимаю и того, почему это должно делаться за счет средств федерального бюджета), а за счет других кредиторов).

Поэтому этот довод также рассматривается мною как не убедительный.

«ПРОТИВ»

1. Ст. 219 ГК РФ — говорит о том, что право собственности на вновь возведенное недвижимое имущество возникает с момента регистрации. В норме даже нет оговорки «если иное не предусмотрено законом».

То есть, нет регистрации — нет права собственности на имущество. Ни у кого. Ни у инвесторов, ни у застройшика.

У последнего этого права нет, потому что строящийся дом является составной частью земельного участка, принадлежащего застройщику (либо составной частью права строительной аренды). 

2. П. 1 ст. 25 ФЗ о госрегистрации прав на недвижимости: «Право собственности на вновь созданный объект недвижимости регистрируется на основании документа о принадлежности прав на земельный участок».

Иными словами, принцип superficies solo cedit в действии — есть у тебя есть право на землю, позволяющее ее застроить — пожалуйста, можешь стать первоначальным собственником объекта. Если права на землю нет — то только производным. От застройщика, у которого право на землю есть!

В общем, все эти идеи лежат в основе правовых позиций Постановления Пленума ВАС РФ № 54 о будущей недвижимости. Чего действительно не хватает в этом постановлении, то это способа защиты, при помощи которого инвестор,может получить свою производную собственность на помещение в законном строительством здании если застройщик по каким-то причинам не передает ему эту самую собственность. 

Для этого есть иск о понуждении к исполнению в натуре обязательств (ст. 398 ГК РФ) и регистрации перехода собствености из договора (ст. 551 ГК РФ), заключенного между застройщиком и инвесторов-покупателем будущей недвижимости. 

Действительно, ст. 551 ГК РФ написана для ситуаций, когда продавец сам является зарегистрированным собственником. Но как быть в случае если продавец (застройщик) в реестре не зарегистрирован? Ведь нельзя же обязывать зарегистрировать переход того, чем нет. 

В этом случае, очевидно, должен быть правовой способ, который будет заключаться в том, чтобы в реестре появилась сначала запись о собственности застройщика, а потом — через одну юридическую секунду — регистратором уже была бы внесена запись о переходе собственности. Именно такой подход предлагался нами (управлением частного права ВАС РФ) в качестве дополнений в 54-й Пленум. Но, увы, в связи с известными событиями это сделать мы не успели.

Судебная практика Президиума ВАС (и теперь ЭК ВС РФ) в принципе пошла по этому пути, удовлетворяя иски о признании права собственности на помещения за инвесторами в построенных или почти достроенных домах, которыми они владеют.

Я не вижу в этом ничего ужасного кроме того, что задето мое эстетическое чувство — разумеется, это никакой не иск о признании, признавать нечего, ведь у инвесторов нет собственности. Это иск о присуждении.

Но это в общем-то не принципиально.

Как мне кажется, и во втором раунде довод о том, что у инвестора нет и быть не может вещных прав на строящийся объект, побеждает с большим отрывом.

Буду признателен за конструктивные иные доводы «ЗА» и «ПРОТИВ».

Давайте попробуем в этом блоге их поразбирать, чтобы найти еще слабые и сильные стороны этих двух подходов.

Источник: https://zakon.ru/blog/2015/2/18/pochemu_u_investora_net_i_ne_mozhet_byt_prava_sobstvennosti_na_stroyashhijsya_obekt

Договор инвестирования строительства жилого дома

Последнее обновление: 11.12.2017

Договор инвестирования (соинвестирования) строительства или Инвестиционный договор – это, по сути, партнерский договор.

Застройщик заключает с местными органами власти инвестконтракт, по которому обязуется построить многоквартирный дом за счет собственных и привлеченных средств. А Покупатель квартиры фактически становится партнером Застройщика, и разделяет с ним коммерческие риски строительства.

Договор инвестирования строительства жилого дома не следует путать с Договором долевого участия в строительстве (ДДУ). Хотя цель заключения обоих договоров может быть одна (купить квартиру в строящемся доме), но юридические последствия (читай – гарантии для Покупателя) заметно отличаются.

Застройщик, предлагая Покупателю Инвестиционный договор на строительство жилого дома, опирается на ФЗ-39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». По своей сути такой договор близок как к Договору долевого участия (ДДУ), так и к Договору строительного подряда.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

Относительным плюсом Инвестиционного договора с Застройщиком можно считать то, что права Покупателя-соинвестора здесь более-менее внятно отражены (в отличие от «вексельной схемы», ПДКП и других «серых схем» покупки новостройки).

В Инвестиционном договоре указывается, что уплаченная Покупателем сумма идет именно на строительство дома, и результатом является получение конкретной квартиры в этом доме. В случае нарушения условий Застройщиком, Покупатель может отстаивать свои права в суде (судебная практика по таким типам договоров наработана).

В действующем сегодня законодательстве сделки такого рода (заключения Инвестиционных договоров между физлицами и Застройщиком) не предусмотрены, но и прямо не запрещены. Официально они допускаются при условии, что разрешение на строительство было получено Застройщиком до 1 апреля 2005 года.

Если разрешение на строительство получено после этой даты, то Застройщик должен привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья уже в соответствии с ФЗ-214, путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Но, например, на строительство «апартаментов», он может привлекать деньги и по Инвестиционным договорам.

Договор инвестирования не требует государственной регистрации, и может заключаться сторонами в произвольной форме, что дает Застройщику широкий простор для маневра, в случае предъявления претензий от Покупателя (соинвестора).

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Отличия ДДУ от Договора инвестирования строительства

Основные отличия Инвестиционного договора от Договора долевого участия (ДДУ) сводятся к следующему:

1. Для ДДУ регистрация в Росреестре обязательна, а для Договора инвестирования – нет.
2. ДДУ вступает в силу только после регистрации, а Договор инвестирования – сразу после подписания.
3. Ответственность сторон по ДДУ определяется как условиями самого договора, так и жесткими установками закона ФЗ-214, а в случае Договора инвестирования, рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
4. По ДДУ получателем и собственником квартиры может быть только сам дольщик, а в Договоре инвестирования конечным получателем квартиры может быть как сам инвестор, так и назначенное им третье лицо.
5. По ДДУ можно купить только одну квартиру, а по Договору инвестирования можно приобрести сразу несколько объектов/помещений.
6. Взыскание неустойки по ДДУ регламентировано законом ФЗ-214 и не представляет сложностей, а взыскать неустойку по Договору инвестирования очень проблематично.
7. Уступка прав требования по ДДУ может быть ограничена только самим договором, а в случае с Договором инвестирования, уступка ограничена законом (см. ниже об этом).

Кроме того, существует судебная практика, когда Застройщика, привлекавшего средства граждан на строительство жилых домов по Инвестиционным договорам обязывали переквалифицировать эти договоры в Договоры долевого участия (ДДУ). Таким образом, финансирование строительства дольщиками приводилось в соответствие с законодательством (ФЗ-214), и обеспечивалась защита прав граждан, покупающих жилье на стадии строительства.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Особенности уступки прав по Договору инвестирования

Бывает, что Застройщик привлекает в качестве инвестора или соинвестора строительства многоквартирного жилого дома какое-нибудь юрлицо (иногда аффилированное с самим Застройщиком). И с этим юрлицом Застройщик заключает Инвестиционный договор. По этому договору юрлицо имеет право требования на ряд квартир или апартаментов в строящемся доме.

Позже, это юрлицо может продавать (переуступать) свои права требования на отдельные квартиры другим лицам – конечным Покупателям – по Договору об уступке права требования. И вот тут есть нюанс.

Формально уступка прав по договору инвестирования в строительство многоквартирных домов от юрлиц физлицам не допускается (п.3, ст.1, ФЗ-214).

Однако на практике известно немало случаев, когда такая переуступка прав по Инвестиционному договору имела место (без регистрации, соответственно).

И после завершения строительства, те самые физлица благополучно регистрировали в Росреестре свое право собственности на готовые квартиры именно на основании такого договора переуступки.

Кроме того, ВАС РФ в своем постановлении (здесь) тоже косвенно подтверждает, что хотя и существует запрет на уступку прав требований от юрлиц физлицам по инвестиционным договорам, заключенным с Застройщиком, физлица все равно имеют право требовать от Застройщика передачи им оплаченных квартир. Именно на основании заключенных ими договоров уступки прав.

Вот такой у нас хитромудрый закон!

Ну и конечно, если уступка прав по Инвестиционному договору происходит в отношении нежилых объектов недвижимости (например, «апартаментов», машиномест, встроенных торговых помещений и т.п.), то здесь никаких запретов нет, и переуступка происходит в соответствии с законом (п.1, ст.382, ГК РФ и п.1, ст.388, ГК РФ).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/dogovor-investirovaniya-stroitelstva-zhilogo-doma/

Что такое инвестиционный договор между физическим и юридическим лицом

Источник изображения: www.pixabay.com

Иногда отношения между дольщиками и застройщиками многоквартирных домов подкрепляются договором инвестирования. Инвестором в данном случае выступает именно покупатель жилья – это физическое лицо, которое не всегда знает все тонкости и юридические аспекты. Если застройщик предлагает оформить сделку подписанием договора долевого инвестирования, следует изучить все его особенности.

Что такое договор инвестирования

Отношения между дольщиками и застройщиками регламентируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Но здесь нет ни слова о возможном заключении договора соинвестирования, который также имеет место в представленном виде сделки.

С точки зрения законодательных аспектов здесь выделяют ГК РФ и Федеральный закон от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ, где описываются условия инвестиционной деятельности в России.

Большинство людей привыкли считать, что инвестиции вкладывают только в бизнес-проекты. Но зная, что это такое – инвестиционный контракт, а также каковы его преимущества, дольщики могут воспользоваться ими. По основным положениям он схож с ДДУ и договором купли-продажи, имеются только незначительные отличия.

Инвестиционный договор – это соглашение, которое заключается между покупателями, к примеру, квартиры в многоквартирном доме, и застройщиком. Из определения следует, что покупатель может получить с этой сделки прибыль. По факту это действительно так: инвестиционный договор дает право на продажу долевой собственности еще на этапе возведения объекта.

Внимание! Приобретение долевой собственности по ДДУ возможно только с регистрацией документов на одного покупателя. В рассматриваемом же документе можно указать сразу нескольких собственников.

Выделяют положительный момент договора инвестирования – здесь в качестве оплаты можно использовать не только денежные средства, но и права собственности на иные объекты (провести процедуру, схожую с обменом).

Отличия от договора купли-продажи

Принять участие с предоставлением собственных денежных средств в долевом строительстве объекта можно и по договору купли-продажи. Каждый покупатель вправе самостоятельно выбрать вид соглашения, особенно если застройщик не ограничивает его в разновидностях юридических документов. Здесь важно изучить особенности договоров инвестиций и купли-продажи.

Договор с инвестором заключается, когда застройщик уверен в своих возможностях и обязуется закончить строительство нежилого или жилого объекта к назначенному сроку.

Этот вид соглашения уменьшает риски для инвесторов, поскольку в случае просроченных сроков они имеют право требовать компенсацию.

Иными словами, представленный вид документа делает покупателя уже правообладателем недвижимости, даже если стройка еще не закончена.

Заключение договора купли-продажи в строительстве жилого дома или нежилого объекта дает право считать себя собственником только после регистрации документа в Росреестре: после сдачи здания и ввода его в эксплуатацию. Если строительство «заморозят», получить деньги, ранее уплаченные покупателем, будет сложно.

Права и обязанности сторон

Вне зависимости от статуса участников, каждая сторона обладает правами и имеет свои обязанности. Перед подписанием договора важно внимательно прочитать все положения, чтобы в будущем не столкнуться с ущемлением своих прав на законодательном уровне. В случае нарушений придется признавать недействительность документа через суд.

При заключении инвестиционного договора на приобретение недвижимости инвестор – покупатель – должен ознакомиться со своими правами, в числе которых выделяют следующие:

1. Самостоятельно контролировать соблюдение сроков возведения объекта. Как правило, проект предполагает сдачу определенных работ к обозначенным датам. Если организация опаздывает, инвестор вправе потребовать объяснений.
2. Передать права третьим лицам, если они будут на это согласны. Для этого следует уведомить застройщика, но не спрашивать у него разрешения.
3. Контролировать качество создаваемого жилого или нежилого объекта. При этом инвестор не может физически вмешиваться в сам процесс постройки.

Застройщик имеет право на следующие действия:

• использовать подрядчиков для строительства здания;
• требовать от инвестора соблюдения обязательств;
• самостоятельно принимать решения относительно распределения денежных средств, полученных от инвестора.

Договор совместного инвестирования обязывает инвестора к следующим действиям:

• оказывать финансовую помощь в соответствии с подписанным соглашением и к назначенному сроку;
• помогать в оформлении документов;
• участвовать в принятии объекта и ставить соответствующие подписи в документах, что подтверждает отсутствие претензий в отношении застройщика;
• после принятия объекта ответственность по дальнейшей эксплуатации ложится на плечи инвестора.

Если в договоре представлены дополнительные обязательства, инвестор должен соблюдать их в соответствии с ранее подписанным соглашением.

В отношении застройщика представлены следующие обязательства:

• подготовить площадь и условия для строительства объекта;
• обеспечить возможности для воплощения подписанного ранее проекта;
• нанять подрядчиков, если в этом есть необходимость. Важно осуществить предварительную проверку всех документов, подтверждающих возможность проведения строительных работ;
• самостоятельно выплачивать заработную плату подрядчикам – за свой счет;
• управлять процессами, которые необходимы для реализации подписанного соглашения.

В случае несоблюдения пунктов договора стороны вправе расторгнуть соглашение, что может проводиться как по обоюдному согласию, так и через суд.

Условия заключения договора

Инвестиционный договор при заключении между физическим и юридическим лицом имеет свои особенности и условия, которые необходимо указать в тексте документа.

Между физическим и юридическим лицами

Заключение договора между юрлицами – это соглашение между компаниями. Оно необходимо при желании оформить доходные отношения между сторонами – с целью получить прибыль при покупке и последующей продаже объекта. Подобное возможно только с учетом имеющегося налогообложения. 

Между физлицами оформить договор инвестирования сложно, хотя законодательно это возможно. Подобное практикуется при вложении средств в торговлю на фондовой бирже.

Договор инвестирования в большинстве случае оформляется между юридическим лицом (компанией) и физическим, к примеру, при покупке квартиры в многоквартирном доме. Процесс составления соглашения и его подтверждения подписями происходит с обязательным соблюдением условий:

1. В первом пункте документа необходимо перечислить определения сторон, что регламентируется законодательством. Это необходимо во избежание последующих проблем с выяснением ошибок в отношении соблюдения прав и обязанностей.
2. Обязательно указываются условия заключения договора, его предмет, права и обязанности сторон. В этом пункте могут быть как стандартные аспекты, так и дополнительные, которые будут регулировать вопросы взаимоотношений участников соглашения.
3. Следует прописать порядок расчета между сторонами. Иногда физлица настаивают на поэтапной оплате работы застройщика – по факту выполнения определенного этапа строительства. Это возможно, необходимо только указать представленные факторы в документе.
4. Вписать в документ крайние сроки сдачи объекта и оплаты со стороны инвесторов. В случае просрочки участники сделки могут обратиться в суд.
5. Условия, относящиеся к форс-мажору, когда ни одна из сторон не может требовать от второй выполнения договорных обязательств.
6. Данные сторон: паспортные (при совместном инвестировании указывают каждого участника) и юридические (для организации).

Можно воспользоваться готовым образцом договора инвестирования или обратиться к третьим лицам (юристу, адвокату, нотариусу), которые смогут правильно изложить пожелания и требования участников соглашения. Если между сторонами возникнут разногласия, которые будут разрешаться в судебном порядке, специалист, составивший документ, выступит в качестве свидетеля.

На многоквартирный жилой дом

Зачастую оформить инвестиционный договор покупателям предлагает именно застройщик, но если вторая сторона не согласна, настаивать на этом нет прав.

В тексте документа практически нет отличий от договора купли-продажи, за исключением того факта, что инвестор отдает денежные средства именно на строительство дома.

Если застройщик нарушает права инвестора, второй может обратиться в суд и потребовать возврата денежных средств в полном или частичном объеме.

Внимание! Договор инвестирования во всех случаях не требует государственной регистрации – нет необходимости обращаться в отделение Росреестра. В него разрешается включать дополнительные условия, которые могут в незначительной степени отходить от законодательства.

Передача объекта и сроки действия

Передача объекта возможна только после его ввода в эксплуатацию. Для этого застройщик должен подать заявку на проверку в БТИ или департамент архитектуры местной администрации. Как только уполномоченные органы дают разрешение на ввод в эксплуатацию, застройщик оповещает инвесторов о возможности передачи недвижимости в собственность.

В назначенный день стороны встречаются и подписывают акт передачи. Подпись в документе означает отсутствие претензий между участниками соглашения. С актом передачи и договором инвестирования необходимо обратиться в Росреестр для смены собственника.

Здесь нет ограничений по срокам, но они должны быть в полной мере согласованы между сторонами. Договор считается выполненным, когда все условия по нему соблюдены, а участники сделки согласны передать и принять объект. При необходимости сроки продлевают по обоюдному решению.

Возможные проблемы

Несмотря на то, что этот способ заключения соглашения между покупателями и застройщиками очень удобен, здесь есть опасные моменты. Все они сводятся к недобросовестным действиям застройщика.

Если компания близка к разорению или ее кредитная история имеет «черные метки», инвестор столкнется с проблемами относительно самого строительства объекта. Вероятно, что в скором времени застройщик просто «заморозит» стройку – это приведет к судебным разбирательствам и дополнительным финансовым вложениям.