Обзор рынка московской области земель сельскохозяйственного назначения 2018

Сегментирование земельного рынка Подмосковья

Обзор рынка московской области земель сельскохозяйственного назначения 2018

При решении различных задач, возникающих в ходе бизнес-операций на земельном рынке, в том числе при анализе рынка, объекты необходимо структурировать. Для этого всю совокупность объектов рынка (земельных участков) следует сегментировать.

В данном случае однородными подвидами могут выступать как категории земель и их целевое назначение, их качество, параметры земельных участков, местоположение земельных участков, транспортная доступность, так и некоторые экономические показатели.

В настоящее время целесообразно использовать множественную сегментацию, так называемую многофакторную модель сегментирования, т.е. сегментирование по нескольким видам одновременно. Подобное сегментирование может выступать как инструмент маркетинговых исследований и мониторинга земельного рынка.

Следует отметить, что именно от правильности выбора определенного сегмента рынка зависит успех в конкурентной борьбе.

По мнению аналитиков Vesco Consulting на земельном рынке Подмосковья можно выделить следующие сегменты в зависимости от: 1. Категории земель:

  • Земли сельскохозяйственного назначения;
  • Земли поселений;
  • Земли промышленности и иного назначения;
  • Земли особо охраняемых территорий;
  • Земли лесного фонда;
  • Земли водного фонда;
  • Земли запаса.

2. Целевого назначения земель:

  • Под индивидуальное жилищное строительство;
  • Под коттеджное строительство;
  • Под загородные дома и резиденции;
  • Под садово-огородническое хозяйство;
  • Под фермерское хозяйство;
  • Под административно-производственные цели;
  • Прочее.

3. Вида права пользования земельным участком:

  • Собственность;
  • Аренда;
  • Постоянное бессрочное пользование;
  • Владение.

4. Престижности направления:

  • Наиболее престижные — Рублево-успенское, Новорижское, Сколковское;
  • Престижные – Калужское, Минское, Можайское, Дмитровское, Киевское, Пятницкое, Ленинградское;
  • Второстепенные — Волоколамское, Ярославское, Оставшковское, Алтуфьевское, Симферопольское;
  • Наименее востребованные – Щелковское, Каширское, Рузское и пр.

5. Расстояния от МКАД:

  • До 10 км;
  • 10-20 км;
  • 20-40 км;
  • 40-60 км;
  • 60-80 км;
  • Свыше 80 км.

6. Местоположения и окружения:

  • В непосредственной близости от водного объекта;
  • В непосредственной близости лесного массива;
  • В непосредственной близости от промышленного предприятия
  • Другое окружение.

7. Размера земельного участка:

  • Мелкие участки до 0.5 га;
  • Средние участки 0.5 — 5 га;
  • Большие участки 5 — 20 га;
  • Крупные участки свыше 50 га.

8. Наличия подведенных к земельному участку коммуникаций:

  •  Газоснабжение;
  • Электроснабжение;
  • Теплоснабжение;
  • Водоснабжение;
  • Канализация.

Категория земель первым делом отражается на оборотоспособности земельного участка: по действующему законодательству допускаются сделки купли-продажи из земель сельскохозяйственного назначения и поселений.

При этом качество земли влияет на ценообразование земельного участка. Земли лесного фонда по Лесному кодексу допускается вовлекать в арендные отношения.

А земли промышленности и иного специального назначения имеют свою специфику и могут быть ограничены или изъяты из оборота.

Сегментирование земельных участков, исходя из целевого назначения, обусловлено инвестиционной привлекательностью земли и возможностью дальнейшего развития территорий потенциальными инвесторами и девелоперами. Именно этот сегмент важен при анализе аналогов и выработке решения о наиболее эффективном использовании конкретного земельного участка.

Право пользования землей определяет операции на рынке недвижимости. Поэтому, исследуя земельный рынок в целом или анализируя возможность развития какого-то конкретного земельного участка, следует делать акцент на этой характеристике недвижимости.

Не надо объяснять, что полноправный собственник земельного участка, равно как любого другого объекта недвижимости вправе распоряжаться им по своему усмотрению, разумеется, не выходя за рамки законодательства.

С другой стороны, если земельный участок находится, например, на праве постоянного бессрочного пользования, то пользователь может распоряжаться объектом только с согласия органов власти.

В случае аренды определяющим являются все оговоренные условия договорных арендных отношений. Именно ими обусловлены потенциально возможные действия арендатора земли.

Без анализа вышеприведенных характеристик недвижимого имущества и их возможного разделения на подвиды не должна обходиться модель сегментирования. Но основными факторами являются другие.

Как известно, для земельных участков в Подмосковье, существуют три главных критерия, обуславливающие его престижность, — это направление (в данном случае принято привязываться к шоссе), расстояние от МКАД и окружение земельного участка.

По этим характеристикам, определяющим спрос на землю, сами земельные участки практически не отличаются от коттеджных поселков и другой загородной недвижимости. Здесь важно учитывать различные потребности потенциального покупателя.

Например, в случае, если освоение земельного участка рассматривается для коттеджного строительства или загородной резиденции, то желательно, чтобы расстояние до Москвы можно было бы преодолеть примерно за 40-50 минут. Это то время, которое в среднем тратится на дорогу при поездке внутри самого города с учетом небольших затруднений в движении.

Трата значительного времени на дорогу затрудняет ежедневную поездку на работу в столицу, живя загородом. Поэтому самым престижным расстоянием является удаленность в 20 километров от МКАД, а самым оптимальным – радиус в 40 км. Но, несмотря на престижность и удобство ближайшего Подмосковья, в последнее время все больше покупателей проявляют интерес к удаленным землям Московской области.

Там существуют свои преимущества: дальние районы располагает большими площадями, что позволяет приобрести крупный земельный надел. А также удаленность от Москвы определяется лучшей экологией. Тем не менее, далеко не каждый готов купить для личного пользования земельный участок в 100-клилометровой зоне. Другое дело приобретение земельного надела для административно-производственных целей, где выходят на первый план другие определяющие критерии: важным моментом являются транспортные развязки и интенсивность движения, близость к крупным населенным пунктам, как местам сбыта, и т.д.

С точки зрения престижности направления потенциальные покупатели, как и в Москве, прежде всего исходят из розы ветров. Поэтому бессменным лидером по количеству сделок с землей в Подмосковье был и остается Одинцовский район (порядка восьми тысяч сделок в год). В этой же категории находятся: Рублево-успенское, Новорижское, Сколковское.

На первом из них уже наблюдается дефицит предложения, а Новорижское направление пока располагает большим предложением, хотя по ценовому фактору стремится к Рублево-Успенскому. Существует определенный интерес на земельные участки по Калужскому, Минскому, Можайскому, Дмитровскому, Киевскому, Пятницкому, Ленинградскому направлениям.

По причине относительно большого скопления промышленных предприятий и соответственно худшей экологии остаются менее востребованными такие шоссе, как Щелковское, Каширское, Рязанское, Носовихинское.

Также негативными факторами по этим направлениям являются близость крупных населенных пунктов, загруженность автомобильных трасс и, как следствие, большое количество машин на трассах.

Как было во все времена, важным моментом при выборе земли является его окружение. Люди отдают предпочтение живописным местам возле воды или лесо-парковой зоны, где возможен полноценный отдых.

Следующим этапом после определения местоположения земельного участка встает вопрос о его площади. Здесь желания потенциальных инвесторов и частных лиц расходятся в зависимости от целей использования земли.

Площади более двадцати соток уже относятся к дорогостоящим объектам, но дают пространство и свободу. Участок свыше пятидесяти соток достаточно большая редкость для ближнего Подмосковья.

А участки свыше 5 га могут интересовать инвесторов для проведения девелопмента.

Большое влияние на стоимость оказывает степень развитости инфраструктуры. Так, участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже, нежели на неосвоенных. А увеличение стоимости земельного участка в зависимости от наличия подведенных коммуникаций можно дифференцировать следующим образом:

  • транспортные подъездные пути – 15-20%
  • электроэнергия – 15-25%
  • газоснабжение – 15-25%
  • остальное (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуникационные связи) – 5- 15%.

Источник www.kupizemli.ru

Источник: http://www.rview.ru/segment.html

На земли оформят паспорта :: Бизнес :: РБК

Обзор рынка московской области земель сельскохозяйственного назначения 2018

Как предлагают повышать плодородие

Ключевое изменение, которое предлагает «Опора России», — ввести государственные нормы плодородия земель. Какие именно это будут нормы, в законопроекте не указано: научно обоснованные показатели плодородия земель и их значения еще предстоит разработать.

Для «повышения эффективности» сельского хозяйства «Опора России» предлагает ввести паспортизацию для каждого участка земли сельхозназначения. В паспорте будет информация о плодородии земель и его изменении в процессе использования земельного участка.

Оформлять такой паспорт должны будут владельцы сельхозугодий, землепользователи и арендаторы земель, где производится сельхозпродукция. Для личных подсобных хозяйств, сельскохозяйственных потребительских кооперативов, а также крестьянских и фермерских хозяйств он не потребуется.

Срок действия паспорта — пять лет, при переходе права собственности на землю он будет переоформляться. Владельцы земли «в уведомительном порядке» должны будут направлять документ в Минсельхоз и Россельхознадзор, при необходимости — в Росреестр.

Введение норм и усовершенствованной оценки состояния земли позволит более эффективно управлять плодородием и проводить мероприятия по его восстановлению, в том числе за счет финансирования в рамках госпрограмм, указано в пояснительной записке к законопроекту.

Эффективная оценка состояния плодородия почв, в том числе на уровне конкретных хозяйств, позволит предотвратить выбытие сельхозугодий из-за деградации, а усовершенствованный госучет показателей плодородия даст возможность сформировать банк данных, необходимых для управления плодородием земель.

Соблюдение требований по обеспечению плодородия и охране земель может стать критерием или условием для предоставления сельхозпроизводителю господдержки, поясняют авторы инициативы.

Уровень цифровизации позволяет провести паспортизацию участков в кратчайшие сроки, уверен первый вице-президент «Опоры России» Владислав Корочкин.

Он напомнил, что сейчас паспорта плодородия уже есть у земель сельхозназначения в Московской области: власти региона сделали их обязательными еще в 2016 году.

В результате паспортизации земель сельхозназначения в России появится карта плодородия земель, что в разы повысит эффективность сельского хозяйства, особенно для малых сельхозпроизводителей, поскольку крупные агрохолдинги и так могут позволить себе регулярно проводить экспертизу земель, добавляет Корочкин. Оценка состояния плодородия почв и мероприятий, необходимых для его восстановления, также может иметь значение для оценки стоимости земли при приватизации земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и при продаже государством принудительно изъятых земельных участков.

Сейчас закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает, что участок может быть принудительно изъят у собственника в судебном порядке, если он эксплуатировал его с нарушениями, которые привели к существенному снижению плодородия почв, напоминают авторы законопроекта.

Такое нарушение относится к категории ненадлежащего использования земли, указывает партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

Случаи изъятия земельных участков по этой статье, по его словам, были, но они достаточно редки, потому что привлечь к ответственности владельцев не так просто.

Сейчас государство фактически не обладает актуальной информацией о состоянии сельхозугодий — последний раз инвентаризация сельхозземель проводилась еще в 1980-х годах.

В случае если предлагаемый «Опорой России» законопроект будет принят, оснований для привлечения владельцев к ответственности за ненадлежащее использование сельхозугодий будет больше, констатирует Некрестьянов.

Если сельхозугодья простаивают больше трех лет, их также могут изъять, говорил в интервью «Ведомостям» губернатор Подмосковья Андрей Воробьев. По его словам, прецедент уже был: в Дмитровском районе по решению суда изъят участок 10 га и затем продан на торгах.

Минсельхоз поддерживает меры по сохранению и повышению плодородия почв, говорит представитель министерства. Введение паспорта плодородия участка позволит не только сделать государственный и муниципальный земельный контроль более эффективным, но и активнее внедрять технологии цифрового земледелия, уверены в Минсельхозе.

Поставить под контроль использование земель сельхозназначения пытался еще предыдущий глава Минсельхоза Александр Ткачев.

Для этого он предлагал разработать системы оценки и шкалу, а также ускорить изъятие сельхозугодий у тех, кто не использует землю, например, в течение двух лет.

«Зачем давать возможность собственнику обманывать, выкручиваться? Если он на протяжении двух-трех лет на ней не работал и там уже кустарники пятилетние, то нет смысла дальше держать ее у него», — заявлял Ткачев.

Что думают крупнейшие латифундисты

Крупнейшим владельцем сельскохозяйственной земли в России на май 2019 года, по данным консалтинговой компании BEFL (она составляет такой рейтинг каждый год), стал агрохолдинг «Мираторг». В 2018 году его земельный банк увеличился до 1 млн га (год назад было 676 тыс.

га), что позволило ему опередить многолетнего лидера — группу «Продимекс» Игоря Худокормова, у которой 865 тыс. га. Среди других крупнейших землевладельцев России — группа «Русагро» Вадима Мошковича (650 тыс. га), Агрокомплекс им. Н.И. Ткачева, который связывают с семьей экс-министра сельского хозяйства Александра Ткачева (649 тыс. га).

Пятерку лидеров замыкает крупнейший производитель молока «ЭкоНива-АПК» с 504 тыс. га.

Гендиректор «Русагро» Максим Басов считает, что чем меньше регулирования со стороны государства, тем лучше. «Улучшать плодородие земель надо, но собственники и так этим будут заниматься», — говорит он.

Государство должно заботиться о плодородии земель, возражает основатель и президент «Эконивы» Штефан Дюрр, но в случае нарушений штрафы для компаний не должны быть жесткими, по крайней мере первое время, а для тех, кто соблюдает нормативы, следует предусмотреть господдержку. Президент «Мираторга» Виктор Линник отказался от комментариев.

Сколько сельхозугодий в России

В России, по данным Росреестра, — 383,2 млн га земель сельскохозяйственного назначения (данные на 1 января 2018 года, информации за прошлый год пока нет). Из них гражданам и юридическим лицам принадлежит 33%, остальные сельхозземли находятся в государственной и муниципальной собственности.

Площадь сельскохозяйственных земель в России постепенно сокращается: за четыре года, с 2014-го по 2017-й, общая площадь сельхозземель сократилась на 3,3 млн га. Для сравнения: это больше, чем площадь всего Крымского полуострова. За последние десять лет (с 2008-го по 2018-й) сельхозземель в России стало меньше на 20 млн га.

В 2018 году сельхозугодья в России впервые с начала кризиса подешевели, констатировал аналитический центр «Совэкон»: цена 1 га в основных аграрных регионах упала от 3 до 22% по сравнению с 2017-м. Причина — рекордный урожай 2017 года, из-за которого снизились цены основных сельхозкультур и рентабельность аграриев.

На цене сельхозземли сказалась и потеря к ней интереса профессиональных застройщиков, которые приобретали сельхозугодья для последующего коммерческого использования: после того как государство стало уделять больше внимания развитию АПК, переводить участки под иные виды использования, например под застройку, стало сложнее.

Тем не менее значительная часть сельхозугодий переводится в земли поселений для жилой и коммерческой застройки: каждый год в среднем 50–60 тыс. га становятся частью городов и сел.

Власти Подмосковья последние годы говорят о регулировании перевода сельхозземель под жилую застройку.

Однако перевод все же происходит: за три года (в 2015–2017 годах) в земли поселений в Московской области было переведено 19,8 тыс. га.

Российские мегаполисы разрослись именно в результате застройки бывших сельхозземель. Это использовали и предприниматели, которые скупали сельхозпредприятия, меняли вид использования земли и продавали участки для жилой и коммерческой застройки.

Когда на бывшем сельскохозяйственном участке разрешают строить многоэтажные дома, то стоимость земли, если она удачно расположена, может вырасти в 100 раз, говорит партнер Rusland SP Дмитрий Лехмус. Если же такая земля далеко от мегаполиса и не обеспечена транспортной инфраструктурой, то повышения ждать не стоит.

Вместе с тем перевод сельхозугодий в земли под жилую или коммерческую застройку — длительный процесс, указывает Лехмус: сначала нужно доказать, что земли неплодородны, и перевести их в подкатегорию земель сельхозпроизводства, затем включить их в границы населенного пункта (категория земель поселения) и только потом внести изменения в генплан и правила землепользования и застройки. «На это может уйти и десяток лет, при этом положительный результат не гарантирован», — рассказывает Лехмус.

По его словам, деятельность ленддевелоперов, занимающихся переводом земли сельхозназначения, в том числе сельхозугодий, связана с большим количеством рисков: из десяти проектов необходимую документацию удается получить в среднем на один-два проекта.

Авторы: Елена Сухорукова, Надежда Федорова

Источник: https://www.rbc.ru/business/17/06/2019/5d03d5279a7947fd5e995778

Анализ рынка земли в тверской области

Обзор рынка московской области земель сельскохозяйственного назначения 2018

кв. м, что на 25% выше уровня прошлого года. Рост вызван строительством объектов built-to-suit. Объем вакансии был стабилен в течение всей второй половины 2018 г.

Если землевладельцу удается реализовать в Подмосковье участок под многоэтажное жилищное строительство, получив с продавца 20% от договорной цены, а остальное взять будущими квадратными метрами – это неплохая сделка по нынешним временам, признавался на конференции «Сколько стоит земля в Подмосковье» Алексей Тонконогов, руководитель проектов департамента по работе с земельными активами ОПИН.

Обзор рынка земли ижс московской области 2018 года

Доход от 1000$ в месяц! Регистрация ТУТ!

Не уверены, что теперь делать? Используйте кнопку «Назад» или перейдите на главную страницу .

Наш адрес: район Тверской, Новослободская улица, 36/1 , 103066, м. Менделеевская, — Россия, г.Москва, Тел.

+7(495)215-57-58 Свидетельство СМИ: Эл № ФС 77 — 16780 Чтобы связаться с редакцией или сообщить обо всех замеченных ошибках, воспользуйтесь формой обратной связи.

Анализ рынка земли москвы 2018

В соответствии с действующим законодательством, из всех перечисленных выше видов категорий, возможна купля-продажа только земель поселений (городов, поселков, сел, деревень), земель сельскохозяйственного назначения, земель промышленного назначения. Все остальное относится к федеральной собственности и не подлежит отчуждению (участки лесного фонда, земли обороны), либо изъято из оборота (водоохранные зоны, заповедники и т.

В июне зафиксированы самые низкие с августа 2018 г. уровни цен на нефть марки Brent на уровне $45/баррель.

Рубль, следуя за ценой нефти, подешевел с 56,5 руб./USD в апреле до 58,1 руб./USD в июне.

Инфляция остается в пределах целевых значений, в январе-мае годовая инфляция составила 4,1%. В условиях низкой инфляции ЦБ РФ проводит курс на снижение ключевой ставки, которая на конец 2Q составила 9,0%.

Услуги для девелопмента «Группа ЗЕМЕР» предлагает собственникам участков, инвесторам и девелоперам спектр услуг для оптимизации работы с земельными активами Главные темы Мнения специалистов Сухие цифры статистики неумолимы: число сделок на подмосковном земельном рынке продолжает сокращаться.

По данным Росреестра по Московской области, в июле этого года граждан, рискнувших приобрести участок, было на четверть меньше, чем год назад.

Как показывает практика прошлых кризисов, на любую экономическую нестабильность загородный рынок всегда реагирует снижением спроса, активные продажи продолжаются только в самых привлекательных по цене и качеству проектах. Прогнозы рынка недвижимости до конца 2018 и на 2018 годы от IRN.RU Ноябрь 2018: В Москве началась уценка дорогого жилья, стоимость которого слишком сильно оторвалась от реальности.

В отличие от экономкласса, где цены с 2015 г. медленно, но верно ползли вниз, высокобюджетный сегмент все это время демонстрировал виртуальную устойчивость – цены почти не снижались, но и сделок было мало. В октябре ситуация на рынке недвижимости Москвы определяли два тренда.

Основной – уценка дорогого жилья: разочарованные отсутствием покупателей владельцы переоценённой недвижимости снимают квартиры с продажи. Второй, менее значимый, — рост цен на пятиэтажки на фоне активизации обсуждения в СМИ темы реновации.

Динамика цен по географии отражает обе тенденции: хуже всего в октябре себя показали округа, застроенные дорогим жильем, — Центральный, Юго-Западный и Западный. А лучше всего выглядел Восточный округ, где больше всего пятиэтажек.

новостройки Москвы и Подмосковья, загородная недвижимость В данное время они имеют более 80% участков земли в зоне 40 километров от Московской области. На протяжении многих лет земельные участки выставляются дозированно и в небольших объёмах. Выгодное инвестирование и мнение экспертов На протяжении многих лет вкладывание инвестиций является очень выгодным бизнесом.

Именно благодаря такому вложению люди имеют возможность увеличить свои капиталы в несколько раз. Это подтверждают данные специалистов компании «Миэль – сеть офисов недвижимости». « В структуре предложения доля квартир в пятиэтажках по итогам июля равнялась 6,1% (для сравнения: в феврале она составляла 9,2%, в марте — 8,5%, в апреле — 7,8%, в мае — 7,4%, в июне — 6,8%)

Не уверены, что теперь делать?

Используйте кнопку «Назад» или перейдите на главную страницу . Наш адрес: район Тверской, Новослободская улица, 36/1 , 103066, м.

Менделеевская, — Россия, г.Москва, Тел. +7(495)215-57-58 Свидетельство СМИ: Эл № ФС 77 — 16780 Чтобы связаться с редакцией или сообщить обо всех замеченных ошибках, воспользуйтесь формой обратной связи.

Источник: http://pik-trade.ru/analiz_rynka_zemli_v_tverskoy_oblasti/

Обзор рынка земли новой москвы 2018

Обзор рынка московской области земель сельскохозяйственного назначения 2018

Напишите свой вопрос эксперту, наиболее полно сформулировав вопрос. Опишите ситуацию.

Если есть возможность – приложите отсканированные документы, планы, фотографии, которые могут дать более наглядную информацию и ускорят процесс поиска решения Вашей проблемы.

Если Вам необходимо информационное письмо в суд от судебного эксперта – не забудьте указать дату заседания, чтобы мы успели передать Вам оригинал письма и копии документов судебного эксперта.

Далее представлены значения цен предложений земельных участков коммерческого назначения в зависимости от округа г. Москвы.

В новой Москве к 2021 году построят более 30 детских садов, говорится в сообщении столичного департамента развития новых территорий.

Скидки и спецпредложения от застройщиков

Важно Иными словами, если вы хотите получить земельный участок поближе к Москве, и поставить на нем дом или другую недвижимость, то эта статья поможет вам узнать стоимость выкупа земельного участка в Московской области.

Обзор рынка промышленных земельных участков Московского региона Оглядываясь назад, можно выделить несколько этапов развития рынка земельных участков.

Например, согласно данным агентства «Нежилые здания» (которое вопреки названию специализируется и на продаже инвестпроектов под жилую застройку), в Таганском районе столицы за 990 млн руб. предлагается участок 20 соток под строительство шестиэтажного дома общей площадью 7,9 тыс. кв. м (ГПЗУ и проект имеется).

Правда, для начала требуется снести расположенное здесь ветхое строение. По той же схеме за 400 млн руб. продается участок 68 соток, расположенный в Марьиной Роще. На нем можно построить жилой дом площадью 27 тыс. кв. м (из которых на квартиры приходится 15,2 тыс. кв. м).

Новострой-М представляет рейтинг самых покупаемых в июле проектов на первичном рынке Новой Москвы. Анализ основан на данных Росреестра и учитывает только прямые продажи без договоров уступки прав требования.

Первое место у ЖК «Скандинавия» от ГК «А101», второе —у ЖК «Саларьево Парк» от ГК ПИК, а на третьем расположился ЖК «Южное Бунино» от ГК МИЦ.

По данным Blackwood, во второй половине 2008 года увеличилось предложение участков, расположенных по южным направлениям Московской области: Симферопольскому, Варшавскому, Каширскому.

«Это связано с реализуемыми планами правительства по улучшению транспортной инфраструктуры по этим направлениям, – говорит Константин Ковалев. – Однако кризис замедлил освоение девелоперами этих направлений. Традиционно значительная часть предложения земельного рынка приходится на западное направление: Новорижское, Киевское, Минское».

Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Если на аукционе присутствует хотя бы один претендент, право аренды передается этому единственному желающему. Именно так произошло, например, с компанией «Метро Кэш энд Керри», получившей по стартовому значению арендной ставки 151,3 млн руб. в год участок 2,8 га на Боровском шоссе в Новой Москве под торговый центр площадью 90,8 тыс. кв. м.

Таблица 2. Обобщающие показатели значения цен предложений земельных участков коммерческого назначения по г. Москве, руб./сот. Мы заметили, что у вас включен AdBloсk

Источник: http://access-moto.ru/nedvizhimost/1966-obzor-rynka-zemli-novoy-moskvy-2018.html

Формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в России

Обзор рынка московской области земель сельскохозяйственного назначения 2018

[1]

Состояние рынка накануне земельной реформы

Земельные отношения до начала реформы (т. е. до 1990-х годов) характеризовались государственной монополией на землю, бесплатностью землепользования.
Земли перераспределялись только по решению государственных органов.

При таком положении вещей могло показаться, что земельного рынка не было. Однако в завуалированной форме он существовал, поскольку разрешалосьпродавать часть земли, на которой находились строения или многолетние насаждения.

Договор купли-продажи участка формально заменялся договором куплипродажи имущества, неразрывно связанного с землей. Вместе с имуществомк покупателю переходило право пользования государственным участком.

Частные постройки, а фактически и участки могли переходить к новому собственнику также по договору дарения, по наследству. При этом, однако, не гарантировалось сохранение размеров участков, которые по решению властей в любоймомент могли быть ограничены.

Если на участке не было строений или они были построены совхозом или колхозом, то он не мог быть продан, подарен, передан по наследству. Наделение граждан государственными участками, выбор местоположения участка, его размер полностью регулировались властями.

Ониопределяли не только размеры участков, но и домов, хозяйственных построек,

тип строений. Все это существенным образом повлияло на размещение земельных участков, их размеры и на рыночные цены, которые установились в настоящее время, спустя 12 лет после начала земельной реформы.

Та часть земель, которая находилась в пользовании сельскохозяйственныхорганизаций, могла быть перераспределена между пользователями по решению органов власти. Как правило, такое перераспределение происходило вовремя массовых акций «укрупнения хозяйств», создания межхозяйственных

организаций.

Как физические, так и юридические лица, являющиеся землепользователями, могли быть поставлены перед фактом изъятия земель для других нужд и пользователей без каких-либо компенсаций либо с компенсацией стоимости имущества на этих землях. Ясно, что в этих условиях землепользователи не были
заинтересованы в ответственном отношении к земле, в повышении ее плодородия, и это выражалось в низкой эффективности хозяйствования.

Принципы приватизации земли

В отличие от стран Балтии и Восточной Европы, в России не было реституции —
возвращения земель прежним собственникам.

В 1989 году было введено право граждан на пожизненное наследуемое владение. С 1990 года земля могла быть передана в собственность фактическихи новых пользователей участков для личного подсобного хозяйства (ЛПХ), крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ), коллективного садоводства и животноводства, жилищного и дачного строительства.

Участки для выращиванияовощных культур (огороды) могли быть переданы в собственность объединенийграждан. Отдельные участки под индивидуальные огороды передавались в собственность только в особых случаях.

Участки для индивидуального животноводства, северного оленеводства и промыслов, казачьих обществ, общинных

хозяйств в собственность не передавались.

С 27 декабря 1991 года началась приватизация земель, находящихся в пользовании сельскохозяйственных организаций. Государство сохраняло за собой правособственности на земли, находящиеся в пользовании сельскохозяйственных предприятий и организаций, занятых селекцией, семеноводством, племенным делом,другой научной работой и обучением.

Среди земель остальных сельскохозяйственных организаций различались земли, передаваемые в собственность коллективаработников и пенсионеров сельскохозяйственных организаций, работников социальной сферы, расположенной на территории хозяйства, и прочие земли.

К первойгруппе относились только сельскохозяйственные угодья, ко второй — часть сельскохозяйственных угодий и все другие земли, ранее закрепленные за сельскохозяйственными организациями. Эти земли оставались государственными. Часть такихземель передавалась сельским администрациям для нужд поселений, другаячасть — в так называемый районный фонд перераспределения земель.

Земля под

постройками оставалась в пользовании собственников строений и могла быть приватизирована. В дальнейшем из фонда перераспределения получали землю в собственность и пользование фермеры, другие землепользователи.

Земли, передававшиеся коллективам работников и пенсионеров сельскохозяйственных организаций, работников социальной сферы, расположенной натерритории хозяйства, поступали в общую собственность. Каждый член трудового коллектива получал земельную долю в праве общей собственности на земельный массив. Доли были равными для всех.

Приватизация земель не сопровождалась их дроблением, выделение отдельных участков в счет долей происходилосравнительно редко.

Сотни граждан стали собственниками огромных массивовв тысячи гектаров (средний размер колхоза и совхоза, в котором была проведена

приватизация земли, превышал шесть тысяч гектаров, а среднее число работников в одном хозяйстве составляло около 300 человек).

Приватизация сельскохозяйственной земли была социально ориентированной, она предоставляла равные права большой части сельского населения.

Однакобыло ясно, что обрабатывать участок самостоятельно смогут далеко не все, — к моменту передачи земли в общую собственность около 50 процентов собственниковземельных долей составляли пенсионеры.

Но благодаря разрешению сделок открывалась возможность перераспределения земельных долей, которые переходилиот собственников к новым собственникам и пользователям.

Как следствие, одинсобственник или пользователь мог сосредоточить в своих руках сколь угодно много земельных долей, выделив их в единый земельный массив. Этот путь (наделениедолями, а не участками) существенно сокращал издержки по проведению землеустройства, способствовал формированию крупных земельных массивов, учтенных

как отдельные участки недвижимости без дробления.

Таким образом, особый подход к приватизации земель, находящихся в пользовании бывших колхозов и совхозов, предопределил возникновение рынка нетолько участков земли, но и земельных долей — долей в праве общей собственности на один земельный массив. В ходе приватизации 11,9 миллиона гражданв счет земельных долей получили 117,6 миллиона гектаров из 209,8 миллиона

гектаров сельскохозяйственных угодий, которые находились в пользовании сельхозорганизаций накануне реформы.

Значительная часть земли в первые годы реформы передавалась гражданамв пожизненное наследуемое владение и, так же как сельскохозяйственным организациям, в постоянное (бессрочное) пользование. После введения в действие

нового Земельного кодекса РФ граждане могут получить такие земли в собственность бесплатно, а организации могут выкупить или арендовать их.

Ограничения размеров участков,
передаваемых в собственность бесплатно

Земельные участки передавались в собственность бесплатно и за плату. Бесплатно передавались участки:

в общую собственность коллектива — исходя из нормы бесплатной передачи земли на эти цели и количества членов коллектива. Норма устанавливалась решениемвластей каждого района. В среднем по стране размер доли составил 7–10 гектаров.

Если в пользовании организации до приватизации земли было больше земли, чем

приходилось по расчету, то излишки передавались в районный фонд перераспределения земель; если меньше — то доля устанавливалась исходя из наличия земель;

крестьянским (фермерским) хозяйствам — в пределах норм передачи землив собственность для КФХ. В одних областях норма устанавливалась в расчете нахозяйство, в других — в расчете на члена крестьянского хозяйства. В средней полосе России эта норма составляла обычно 30–50 гектаров.

Норма устанавливалась решением областных властей и была единой на территории всей области.Кроме того, КФХ могли получить землю в пожизненное наследуемое владение.При этом площадь не ограничивалась.

Фактически эти два способа — предоставление в собственность и владение — мало чем отличались: собственник не мограспоряжаться своей землей из-за моратория на продажу, а владелец мог только

пользоваться землей, но не имел права ею распоряжаться;

личным подсобным хозяйствам — в пределах норм, установленных муниципальными администрациями в расчете на одно ЛПХ. Обычно — до половины гектара
в пределах населенного пункта и одного гектара — за пределами села, в поле. Позднее Указом Президента РФ (1996) было разрешено увеличить размер ЛПХ до размера земельной доли, если кто-либо из членов ЛПХ ее имел;

для индивидуального жилищного строительства, садоводства— в пределах нормы,установленной решением областных властей. Обычно она составляла 0,1 гектара для

жилищного строительства и 0,06–0,08 гектара для садовых участков.

Как видим, предельные размеры участков, которые передавались гражданам дляЛПХ, садоводства, огородничества, жилищного строительства, обычно не отличались от нормативов, в соответствии с которыми происходило наделение в дореформенный период. Участки сверх этих размеров могли быть переданы в аренду или выкуплены пользователем.

Однако эта логика бесплатного наделения землей быланарушена введением нового Земельного кодекса РФ. В соответствии с ним все граждане, которым ранее земля была передана в постоянное (бессрочное) пользованиеили пожизненное наследуемое владение, могут получить землю в собственность бесплатно.

Это означает, что в начале земельной реформы одни фермеры получалив собственность бесплатно, как правило, не более 50 гектаров, другие же, получившиене одну тысячу гектаров в пожизненное наследуемое владение, теперь могут стать их

собственниками.

На стадии обсуждения проекта Земельного кодекса рассматривались предложения о передаче земли бесплатно в пределах норм, а сверх того — за плату или в аренду. Однако в принятом Земельном кодексе таких ограничений нет.

Бесплатная приватизация земель сельскохозяйственного назначения обеспечила наделение сельскохозяйственными угодьями только граждан. Организации,
созданные на базе бывших колхозов и совхозов, оказались без земли. Они должны были сформировать земельные ресурсы заново, привлекая участки и земельные доли, находящиеся в собственности граждан и государства.

Перераспределение государственной собственности
в ходе приватизации

В ходе приватизации земли существенно сократилась доля государственной собственности.

Введение нового Земельного кодекса РФ ускорило этот процесс: по-прежнемууменьшается площадь земли, находящейся в собственности государства (федеральной

собственности, собственности субъектов РФ, собственности муниципалитетов) и юридических лиц, увеличивается площадь земли, находящейся в собственности граждан.

[2]

Как видно из табл. 1, площадь земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности, уменьшается не только абсолютно
(с 327,3 до 272,7 миллиона гектаров), но и относительно (с 72 до 68 процентов).

Доля государственных земель сельскохозяйственного назначения остаетсябольшой. Это и понятно: основным объектом приватизации были сельскохозяйственные угодья, именно их приватизация была детально регламентирована.Между тем они составляют только 47 процентов земель сельскохозяйственного

назначения[3]. Все остальные земли сельскохозяйственного назначения также

могли быть приватизированы (бесплатно или за плату), однако на практике потенциальные собственники не смогли воспользоваться этой возможностью, не

был создан работающий механизм приватизации[4]. Кроме того, 12 процентов земель сельскохозяйственного назначения находятся в восьми автономных республиках, где приватизация земли не была разрешена республиканским законодательством.

[5]

Источник: http://www.strana-oz.ru/2004/1/formirovanie-rynka-zemel-selskohozyaystvennogo-naznacheniya-v-rossii

ПраваГуру
Добавить комментарий