Риски арендное жилье программа

Арендное жилье с последующим выкупом: условия и цены

Риски арендное жилье программа

В Казахстане довольно успешно реализуется программа арендного жилья от государства. Реальные истории людей, получивших квартиры по госпрограмме, можно прочитать тут.

Тысячи нуждающихся граждан смогли решить свой квартирный вопрос с помощью такого механизма, как аренда с последующим выкупом.

Доступное жилье в аренду реализуют все три оператора государственной жилищной программы. АО «Жилстройсбербанк Казахстана» предлагает арендные квартиры молодым семьям.

АО «ИО «Казахстанская ипотечная компания» в рамках госпрограммы развития регионов до 2020 года работает исключительно с теми, кто стоит в очереди на жилье от государства в акимате.

АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» возводит многоэтажки для казахстанцев, у которых есть стабильный доход, но нет собственной крыши над головой. Список документов, которые необходимо подготовить для участия в госпрограмме приведен в данном материале. 

Что ожидать казахстанцам от новой программы «Нурлы жер»? >>>

Аренда с выкупом по линии ЖССБ — для участников госпрограммы «Молодая семья»

Жилстройсбербанк Казахстана предоставляет возможность выкупа жилья через аренду лишь молодым семьям и очередникам. Что касается других слоев населения, они становятся обладателями жилых «квадратов» путем прямой покупки.

Квартиры в аренду распределяются с помощью соответствующего госоргана. Претенденты должны соответствовать следующим характеристикам:

  • молодая семья должна быть в браке не менее 2 лет;
  • возраст супругов — до 29 лет (при подаче заявления);
  • неполная семья, где детей воспитывает только один родитель, которому не исполнилось 29 лет, в том числе разведенный либо вдовый.

Обязательство, касающееся периода супружества, не относится к семьям, которые хотят стать обладателями собственных «квадратов» в городах «3-го уровня» (малые и моногорода) или в селах.

Механизм выкупа выглядит следующим образом: в течение 8 лет участник программы живет в квартире бесплатно и оплачивает только коммунальные услуги.

При этом он делает ежемесячный взнос на депозит, на который ему начисляется вознаграждение банка и ежегодная премия от государства в размере 20%.

Спустя 8 лет, когда вкладчик накопит 50% от стоимости квартиры, он может получить недостающую сумму под низкий процент и выкупить квартиру.

Как следует из ответа Жилстройсбербанка, стоимость жилья для молодых семей на данный момент остается неизменной и соответствует условиям программы развития регионов до 2020 года. Соглашения о сотрудничестве между банком и местным исполнительным органом подписываются с указанием стоимости за 1 кв.м жилья в национальной валюте Казахстана и согласно условиям госпрограммы.

Потенциальным хозяевам арендных «квадратов» от Жилстройсбербанка следует помнить, что все действия по покупке жилья невозможны без депозита от ЖССБ.

Подробнее о государственной жилищной программе, реализуемой через ЖССБ, можно прочитать по ссылке. 

Как получить жилье по «Нурлы жол» в 2017 году? >>>

Арендное жилье с выкупом в Астане и Алматы

По направлению «Жилье для молодых семей» ЖССБ планирует сдать в 2016 году:

  • в Астане — 3 многоэтажки на 382 квартиры площадью 25 тыс. кв.м;
  • в Алматы — 15 многоэтажек на 594 квартиры площадью 34 тыс. кв.м.

Таблица 1. Планы Жилстройсбербанка по строительству арендного жилья в регионах

ОбластьКол-во домовКол-во квартирПлощадь, тыс. кв.м
1Акмолинская1755
2Алматинская21007
3Атырауская1453
4Восточно-Казахстанская434520
5Западно-Казахстанская218011
6Карагандинская322810
7Кызылординская318012
8Павлодарская1645
9Северо-Казахстанская1754
10Южно-Казахстанская221611
Всего по Казахстану382 484146

Как молодой семье накопить на квартиру при доходе 170 000 тенге? >>>

Надо встать в очередь на арендное жилье 

Арендное жилье от Казахстанской ипотечной компании отличается от других операторов тем, что в рамках госпрограммы выдается тем, кто встал в очередь на жилье в акимате. То есть квартиры от КИК рассчитаны на социально незащищенные категории населения. Хотя у КИК имеется своя программа, арендное жилье в которой могут получить и не очередники МИО.

Арендное жилье от Казахстанской ипотечной компании выдается тем, кто встал в очередь на жилье в акимате.

Как плавающий курс сказался на ценах квартир? Пресс-служба оператора поясняет, что при аренде фиксируется ежемесячный платеж. Он остается неизменным пока договор аренды не будет исполнен. Арендаторы жилья по линии КИК застрахованы от валютных рисков.

Казахстанская ипотечная компания реализует арендное жилье с выкупом по цене не более 923 тенге за «квадрат» в месяц во всех городах, кроме Астаны и Алматы.

Таблица 2. Расчет стоимости 2-комнатной квартиры от КИК в регионах

Общая площадь65 кв.м
Помесячный взнос59 995 тенге
Период аренды240 мес.
Итоговая цена14 398 800 тенге

Арендное жилье от КИК в Астане и Алматы

Казахстанская ипотечная компания реализует квартиры в Алматы и Астане по цене не дороже 1120 тенге за «квадрат» в месяц. Итоговые расчеты по выкупу жилья в городах республиканского значения представлены ниже.

Таблица 3. Расчет стоимости 2-комнатной квартиры от КИК в Астане или Алматы

Общая площадь65 кв.м
Помесячный взнос72 800 тенге
Период аренды240 мес.
Итоговая цена17 472 000 тенге

Строительство арендного жилья КИК в 2016 году

В 2016 году Казахстанская ипотечная компания планирует ввести в эксплуатацию 326 тысяч кв.м жилья, в том числе:

  1. В городах «1-го уровня» (агломерации, включая их пригородную зону) — 154 тысячи «квадратов»;
  2. В городах «2-го уровня» (областных центрах, городах Семей и Туркестан) — 166 тысяч «квадратов»;
  3. В городах «3-го уровня» (в малых и моногородах) — 4 тысячи «квадратов»;
  4. На селе, в том числе опорные сельские населенные пункты и приграничные территории — 2 тысячи «квадратов».

Почему жильё в Казахстане недоступно? >>>

Арендное жилье в Астане по цене 1611 тенге за «квадрат» в месяц

По данному направлению фонд реализует арендное жилье среди всех платежеспособных граждан страны, но с оговоркой — у претендента не должно быть собственного жилья там, где он хочет приобрести квартиру.

Как пояснила пресс-служба Фонда недвижимости «Самрук-Казына», стоимость жилья по его объектам зафиксирована в тенге, не привязана к стоимости доллара и не зависит от колебаний курса тенге. Арендаторам не страшны риски девальвации.

Портал о недвижимости kn.kz ранее готовил отдельный материал на эту тему, где можно прочитать о том, какие документы необходимо собрать, как подать заявку и т.д.

По городам, распределение жилья в которых намечено фондом на 2016 год, ситуация сложилась следующим образом:

  • арендное жилье в Астане — 1611 тенге за «квадрат» в месяц;
  • арендное жилье в Караганде и Усть-Каменогорске — 1414 тенге за «квадрат» в месяц.

Фонд недвижимости «Самрук-Казына» реализует арендное жилье среди всех платежеспособных граждан страны, у которых нет жилья в регионе.

Так как аренда с выкупом — это инструмент приобретения квартиры, необходимо учитывать, что, помимо арендных платежей, арендатору необходимо будет покрывать дополнительные расходы по содержанию квартиры.

Величина арендной платы формируется в зависимости от срока договора. Самый большой срок договора, который установило правительство, равен 15 лет.

Когда срок договора будет составлять 15 лет, размер платежа по аренде квартир в Астане будет равен 1611 тг/кв.м. Эта цена распространяется на объекты, строительство которых началось в 2012 году.

Сумма не учитывает коммунальные расходы, налоги и обязательные платежи в бюджет и страхование.

Как говорят в Фонде, основные принципы формирования цены определены правительственным постановлением. «Мы можем прогнозировать, что цена продажи и ежемесячные арендные платежи при аренде с выкупом жилья, построенного Фондом недвижимости, в будущем будут ниже рыночной», — обещает «Самрук-Казына».

Новостройки Астаны: самая полная карта ЖК >>>

Таблица 4. Расчет аренды с выкупом 2-комнатной квартиры в Астане

Общая площадь50 кв.м
Помесячный взнос80 550 тенге
Период аренды180 мес.
Итоговая цена14 499 000 тенге

Таблица 5. Расчет аренды с выкупом 2-комнатной квартиры в Караганде

Общая площадь50 кв.м
Помесячный взнос70 700 тенге
Период аренды180 мес.
Итоговая цена12 726 000 тенге

Планы строительства ФНСК арендного жилья

Согласно условиям Программы развития регионов до 2020 года жилье Фонда недвижимости «Самрук-Казына» реализуется через прямую продажу или аренду с последующим выкупом.

Соотношение площадей, реализуемых в прямую продажу и в аренду с выкупом, по каждому из объектов утверждается исходя из принципов сохранности и возвратности вложенных инвестиций и финансовой устойчивости Фонда недвижимости.

Таблица 6. Объекты, ввод которых запланирован на 2016 год

ГородПлощадь, тыс. кв.мАдрес
1Усть-Каменогорск39,3пересечение К. Маркса и проспекта Есенберлина
2Караганда12,9проспект Шахтеров
3Астана36,1улица Сыганак
4Кызылорда14,8улица З. Шукурова
5Атырау15,7мкр-н Нурсая, проезд 2
6Шымкент24,1мкр-н Туран, 192 кв-л

Из них в 2016 году жилье в аренду с выкупом планируется распределить в Усть-Каменогорске, Караганде и Астане. Реализация остальных домов планируется на 2017 год.

 primechaniya.ru, o-nedvizhke.ru

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8209/

Арендное жилье для молодежи: оно им надо?

Риски арендное жилье программа

В Казахстане задумались о строительстве арендного жилья для работающей молодежи. С такой инициативой глава государства выступил в прошлом месяце, поручив возводить в городах-миллионниках по тысяче квартир ежегодно. Однако в Министерстве общественного развития решили не дожидаться ввода новостроек в эксплуатацию и сразу же приступить к реализации программы.

На минувшей неделе глава ведомства Дархан Калетаев сообщил хорошую новость: работающие жители Астаны, Алматы и Шымкента в возрасте до 29 лет смогут претендовать на арендное жилье за 10-12 тысяч тенге в месяц.

По его словам, с этой целью акиматы уже в нынешнем году начнут закупать объекты «с рынка»! Но это лишь до тех пор, пока не завершится строительство арендных домов. Предпочтение будет отдаваться типовым квартирам площадью до 40-50 квадратных метров.

Как уточнил министр, договоры аренды будут заключаться не менее чем на три года с правом продления.

Звучит, конечно, заманчиво, особенно для тех молодых людей, которые вынуждены половину, а то и большую часть своего заработка отдавать за аренду жилья. Вот только откуда взять столько денег? Едва ли в местных бюджетах предусмотрены такие расходы – программа совсем свежая. А речь идет о солидных суммах.

Скажем, в Алматы квартира площадью 40-50 кв. м. стоит в среднем 15 миллионов тенге, то есть на покупку хотя бы ста квартир потребуется 1,5 млрд. тенге, двухсот – 3 млрд., пятисот квартир – 7,5 миллиарда… Впрочем, о чем это мы? Скорее всего, дело ограничится десятью, ну, максимум тридцатью квартирами…

Какой тогда смысл в этой затее? Не лучше ли направить все силы и ресурсы на строительство арендного жилья, о чем говорил глава государства, а не отвлекаться на мелочи? Ведь чтобы молодежь (а не только отдельные ее представители) действительно почувствовала «поддержку государства», нужны по-хорошему десятки и даже сотни тысяч таких квартир. К примеру, в той же Алматы и Алматинской области проживают 1,2 млн. трудоспособных молодых граждан, и если провести опрос, то окажется, что чуть ли не каждый из них нуждается в арендном жилье за 10-12 тысяч тенге…

И это лишь поверхностный анализ. Более подробно оценить инициативу министерства мы попросили наших экспертов.

Ерсын Кудияров, директор общественного фонда «Civi»:

«Слишком уж большие коррупционные риски»

— Можно только приветствовать стремление государства помочь работающей молодежи с жильем. Главное сейчас — выработать правильные механизмы. Тот вариант реализации программы, который предлагает Министерство общественного развития, лично у меня вызывает сомнения в плане эффективности — слишком уж большие коррупционные риски он в себе таит.

Как было заявлено, в первый год реализации программы объекты планируется закупать на вторичном рынке и сдавать их арендаторам по 10-12 тысяч тенге в месяц. При этом реальная стоимость аренды таких квартир в типовых домах сегодня составляет в среднем 100 тысяч тенге ежемесячно.

Представляете, сколько тут соблазнов злоупотребить служебным положением?! Вполне может оказаться так, что по документам эти квартиры будут числиться за молодыми специалистами, а по факту — пересдаваться кому-то по рыночной цене.

Причем мошенничать подобным образом могут как чиновники, так и сами арендаторы. И никакой запрет на субаренду здесь не поможет, поскольку проконтролировать этот процесс сложно.

Человек ведь может найти массу способов, чтобы скрыть наличие собственного жилья, и поживиться за счет муниципального. Мы это уже не раз проходили…

И потом непонятно, кем, как и у кого будут закупаться квартиры? В каком количестве и состоянии? Будут ли их ремонтировать и обставлять мебелью? Какие компании привлекут к сотрудничеству? Насколько добросовестно подрядчики будут работать? А главное — по какому принципу будут формироваться очереди на получение такого недорогого арендного жилья? И где гарантия, что в приоритете не окажутся родственники и знакомые чиновников? Вопросов много, и куда ни копни — везде благодатная почва для коррупции…

— Какое решение вы предлагаете?

— В сфере строительства и реализации социального жилья государство показало себя не очень эффективным менеджером. Как известно, большинство таких проектов у нас сопровождалось либо хищениями, либо низким качеством работ.

Следовательно, нужно полностью менять сами подходы.

На мой взгляд, было бы целесообразно передать эту миссию коммерческим структурам, создав для них максимально благоприятные условия – предоставление земельных участков, налоговые льготы, дешевые кредиты, скидки на приобретение строительных материалов и т.д. 

Нужно понимать, что арендное жилье – это «длинные» деньги. Чтобы на протяжении долгих лет получать хорошую прибыль, инвесторам нужно будет качественно строить.

Если же в роли заказчика выступит государство, то велика вероятность того, что дома будут строиться для галочки. Иначе говоря, программу нужно поставить на рыночные рельсы, превратить в успешный бизнес – только тогда от нее будет эффект.

Но для начала нужно разработать четкий механизм, продумать все до мелочей.

— А почему бы не строить молодежные общежития, как в советское время? Это быстрее, экономичнее, да и охват больше…

— А вы помните, чем обернулось предложение Азата Перуашева заселять нуждающуюся сельскую молодежь в общежития с общими кухнями и туалетами? Реакция общества была крайне негативной. Коль уж мы стремимся к тому, чтобы стать цивилизованным обществом, то и жить хотим в соответствующих условиях. Дома для молодежи должны быть качественными, современными, комфортными.

Считаю, что строительством должны заниматься те, кто умеет это делать — опытные компании-застройщики. Уж что-что, а строительный бизнес в стране процветает и отличается высокой прибыльностью.

Государству пора использовать рыночные механизмы.

Как регулятор оно должно лишь создавать условия для бизнеса, то есть делать все, чтобы арендное жилье для молодежи стало выгодным для инвестиций со стороны бизнеса.

Чингиз Лепсибаев, президент ОФ Eurasian Expert Council:

«Потом о ней просто забудут»

— Я склонен расценивать данную инициативу, скорее, как попытку оперативно отреагировать на поручение президента, нежели как стремление реально заняться решением проблемы.

Если разбирать эту идею подробнее, то можно найти огромное количество несостыковок и рисков, в том числе коррупционных.

К примеру, как быть молодой семье, если один из супругов старше 29 лет? И таких нюансов много… Впрочем, дело даже не в инициативе Министерства общественного развития, а в социально-экономической ситуации в стране.

Во всем мире работающие граждане сами решают свои жилищные проблемы – исключение составляют госслужащие и социально уязвимые группы населения, которым помогает государство.

В Казахстане в очереди на жилье уже долгие годы стоят несколько сотен тысяч нуждающихся, среди которых дети-сироты, инвалиды, многодетные семьи и т.д.

В такой ситуации будет, как минимум, нелогично выдавать квартиры работающей молодежи, которая по сути является экономически наиболее активной частью населения.

С другой стороны, для абсолютного числа молодых людей наличие квартиры — сильнейший фактор социального самочувствия. Но в Алматы и Астане возможности для этого сильно сужаются в силу завышенных цен и высокого миграционного сальдо. В регионах у молодежи, конечно, больше шансов в этом плане. Поэтому глава государства и просил заострить внимание на городах-миллионниках.

— Каким вы видите решение жилищных проблем молодежи?

— На мой взгляд, прежде всего надо повышать ее благосостояние в целом. Здесь можно применить механизмы, которые уже успешно работают за рубежом. Правда, все они требуют крупных инвестиций, но на то оно и социальное предпринимательство, чтобы совмещать социальные цели с коммерческими.

Что касается строительства жилья, то рациональнее всего строить семейные малогабаритные общежития, ведь часто молодым людям просто требуется время, чтобы встать на ноги. Можно также создать фонд доступного арендного жилья с механизмом последующего выкупа.

Я вообще считаю, что нам следует активнее раскручивать уже существующие механизмы, а не изобретать каждый раз новые. К примеру, за основу взять программу «7-20-25».

Нужно только адаптировать ее под возможности молодежи, дополнительно проработать с банками второго уровня вопросы, касающиеся либерализации условий предоставления займов, провести качественную информационную работу.

— Ну а в целом, как вы считаете, насколько инициатива МОР жизнеспособна?

— Думаю, в ближайшие год-два мы увидим сокращение количества информации о ней. А потом ее просто забудут, как было со многими другими подобными идеями…

Шолпан Айтенова, руководитель общественного фонда Zertteu Recearch Institute:

«Не считаю, что программа породит иждивенчество»

— В бюджете можно высвободить средства на квартиры для работающей молодежи, если сократить до минимума расходы на мероприятия информационно-пропагандистского характера, на проведение всяких форумов и т.д. Акиматы могут пойти разными путями.

К примеру, взять кредит у вышестоящего бюджета, чтобы увеличить расходную часть собственного, и направить эти деньги на обеспечение молодежи жильем. Или сократить неэффективные и неработающие программы в рамках существующего бюджета. Первый путь означает дополнительное бремя на республиканский бюджет и карманы налогоплательщиков.

Второй — наиболее оптимальный — покажет способности акиматов управлять бюджетными средствами в кризисных условиях.

При этом я не считаю, что реализация программы арендного жилья породит иждивенчество, как многие думают. Наоборот, она даже будет способствовать укреплению социальной стабильности и уверенности в завтрашнем дне, даст импульс к развитию предпринимательских инициатив или саморазвития молодых семей.

Источник: https://camonitor.kz/32579-arendnoe-zhile-dlya-molodezhi-ono-im-nado.html

Аренда жилья с правом выкупа государственная программа — Недвижимость, работа, имущество

Риски арендное жилье программа

Аренда квартиры с выкупом пользуется большой популярностью в Москве.

К примеру агентство по ипотечному жилищному кредитованию, давно и успешно запустившее эту программу продолжает его расширять, правда сейчас эта программа будет называться «Жилье в рассрочку».

Это серьезный вариант альтернативы существующей ипотеке- главная особенность этой программы в том, что предусматривается именно покупка жилья в рассрочку, а не просто  суррогатная арендная схема. 

Механизм программы «Жилье в рассрочку» в АИЖК будет реализовываться через создание закрытого ПИФА в объеме 350 млн рублей. Строительство новостроек специально под этот проект не предусмотрено. 

Эта программа пока предусматривает только покупку квартир (дома и комнаты купить) и в новостройке и на вторичке. (для новостроек дом должен быть введен в эксплуатацию).

  • Заполненная анкета
  • Паспорт покупателя
  • Страховое пенсионное свидетельство. 

Алгоритм программы «Аренда с выкупом»

  1. Покупатель выбирает квартиру
  2. Обращение в  МЖРК (это сервисная компания).
  3. МЖРК выкупает квартиру в  собственность фонда
  4. Осуществляется продажа покупателю квартиры в рассрочку на 15 лет
  5. Заселение в купленную квартиру- в день оформления сделки
  6. Платежи за купленную квартиру проводятся ежемесячными равными долями в течение всего срока
  7. Ежемесячный платёж разделен- одна часть идёт в счёт аренды,  вторая — в счёт выкупа квартиры»

Ежемесячный платеж будет определяться по параметрам: цене квартиры на момент покупки и срока выплат по договору рассрочки. Объем платежа при этом фиксируется на весь срок договора и зависит от инфляции, изменения ставок и т.п.

В ежемесячный платеж входит оплата цены квартиры, в которую уже заложили ее возможное удорожание. При рассрочке в 15 лет удорожание- 30% (это означает менее 2% в год) и эта цифра значительно ниже инфляции.

Рассрочку можно выбрать любую- от 5 до 15 лет. Срок рассрочки выбирает покупатель квартиры.  Конкретный срок выбирает покупатель. Кроме того, покупатель выбирает и сумму первоначального взноса. 

Часть суммы можно, за которую МЖРК покупает, можно оплатить своими деньгами- это уменьшит платежи. Как безусловный плюс программы можно отметить то факт, что квартира может быть выкуплена в любое время досрочно без каких-либо штрафов. Кроме этого возможна частичная досрочная оплата.

Досрочная оплата может вноситься любыми суммами, причем если сумма дополнительной оплаты составит более 100 000 рублей, то производится пересчет ежемесячного платежа. 

Просрочки, как и в случае ипотечного кредита недопустимы- штрафные санкции по ним прописываются в договоре. Все моменты, касающиеся неоднократных просрочек решаются участниками программы в индивидуальном порядке.

Предусмотрено и расторжение договора. Если участник программы прекращает выплаты или решит расторгнуть договор в связи из- за переезда в другой город, договор расторгается, при этом покупателю квартиры возвращают деньги, уплаченные в счет выкупа квартиры. При этом квартира останется в собственности МЖРК.

Чтобы гарантировать все стороны программы, предусмотрены определенные гарантии- в первую очередь это участие в программе АИЖК как государственного института развития.

Гарантией же для МЖРК будут квартиры, которые покупают граждане по этой программе.

То, что МЖРК не сможет ничего сделать с жильем, которое приобретает физическое лицо, гарантирует Банк России и спецдепозитарий, под надзором которых работают и АИЖК и МЖРК, как сервисная кампания, непосредственно работающая с клиентами.

Эксперты называют программу «Аренда с выкупом» возможностью купить квартиру тем, кто не смог взять классическую ипотеку в ипотечных банках. А это, к примеру те, кто является собственником бизнеса или индивидуальным предпринимателем, и не может предоставить справку 2 НДФЛ. 

Кроме этого, в этой программе смогут участвовать и те, кто попал в кризисную ситуацию 2008 года. При этом злостные неплательщики в этот список не попадают- сюда допускают тех, кто восстановил доходы, но имеет отрицательную кредитную историю.

Минусы программы «Аренда с выкупом»

Желающим купить квартиру по программа «аренда с выкупом» придется проходить серьезную проверку платежеспособности, так называемый «андеррайтинг».

И безусловно здесь речь пойдет и о кредитной истории, и об источниках доходов и о дисциплинированности плательщика. Покупающим квартиру по этой программе не удастся получить положенный по ипотеке налоговый вычет.

Договор аренды с выкупом не регистрируется в органах государственной регистрации- это нужно иметь в виду

Данная программа пока находится «в подвешенном состоянии»- нормальной законодательной базы под нее, как в случае с ипотечными кредитами, нет.

В завершении можно сказать, что программа «Аренда с выкупом» уже показала свою работоспособность в пилотных регионах- Москве и Белгороде. В настоящее время программа готовится к расширению и по мнению экспертов серьезно потеснит классическую ипотеку. 

Дополнительно о программе «аренда с выкупом».

Источник: http://www.msknov.ru/important/kriminal_i_pravo/arenda_kvartiry_s_vykupom-_programma_gile_v_rassrochku/

Аренда жилья с последующим выкупом и ипотека

Ипотека сегодня сделала жилье доступным для разных слоев населения.

Возможность взятия целевого кредита, а затем постепенного его погашения в течение ряда привлекают молодые семьи и людей, чей достаток не позволяет сразу купить недвижимость.

Однако помимо ипотеки, на рынке недвижимости, существуют и иные виды сравнительно доступного жилья, и это очень хорошо, так дает возможность сравнения и выбора. Одна из альтернатив ипотеке — аренда жилья с выкупом.

Аренда с выкупом: интересы покупателя и арендодателя

Аренда жилья с выкупом — такая сделка на рынке известна давно, и суть ее в следующем:

Покупатель по договору с продавцом арендует жилое помещение, а когда срок аренды истекает, выкупает его у собственника. Фактически, это покупка в рассрочку и аренда одновременно.

Аренда с выкупом для покупателя

Чем привлекательна такая операция для покупателя?

  1. Он может ее осуществлять без начального взноса, что невозможно в большинстве случаев в обычной ипотеке, если только она не проходит по программам социальной государственной поддержки или ипотечного страхования.
  2. Для оформления аренды с последующим выкупом не нужны, в отличие от ипотеки, документы об официальном трудоустройстве и справка о ежемесячных доходах:
    • Как известно, условие выдачи ипотечного кредита гласит, что платы по погашению кредита и ежемесячных банковских процентов в сумме не должны быть выше 45% (а в иных случаях и 33%) общего месячного дохода заемщика.
  3. Плохая кредитная история не препятствует заключению договора об аренде с выкупом, в то время как помещение человека в «черный» банковский список лишает его возможности взять повторный ипотечный кредит.
  4. Аренда с выкупом предусматривает досрочное погашение всей стоимости недвижимости без штрафных начислений.
  5. Съемщик и будущий владелец жилища в одном лице имеет право прописать на жилой площади всех членов семьи — такую возможность ипотечный кредитный договор не предусматривает.

Интересы арендодателя в аренде с выкупом

Выгодна ли самому арендодателю аренда жилья с выкупом? И да, и нет.

  • Да, если у арендодателя много свободной жилой площади, и он зарабатывает именно на сдаче квадратных метров в аренду, то есть является жилищным инвестором.
  • Да, если жилье неликвидно, слишком дорого, находится в невыгодном в транспортном отношении районе, а на рынке жилья устойчивое падение цен и малый спрос — во всех этих случаях продажа недвижимости иным способом, кроме как в рассрочку, невозможна.
  • Нет, если собственник заинтересован в быстрой продаже и вложении средств в другую недвижимость, бизнес или просто в освобождении денежных средств, например, при переезде в другой город, оплате долга и других ситуациях.

Особенности договора об аренде с выкупом

Право аренды жилья с выкупом в будущем содержится в Гражданском Кодексе.

Арендный договор с выкупом отличается от обычного тем, что в нем должно быть прописано право приобретения арендованного имущества съемщиком до истечения арендного срока либо в момент истечения при внесении съемщиком суммы, указанной в договоре.

Договор на аренду с выкупом должен быть оформлен по всем правилам предварительного договора о покупке-продаже — размытые формулировки о том, что в будущем арендатор может стать собственником юридической силы не имеют:

По такому договору как собственник может найти нового, более выгодного покупателя, так и арендатор вправе отказаться от выкупа.

Договор на аренду с выкупом должен содержать четкие формулировки о сроках аренды и размере выплаты стоимости жилья.

Собственник и покупатель сами договариваются о способах оплаты аренды и стоимости жилья:

  • аренду и рассрочку платежа можно производить отдельно и с разной периодичностью (например, ежемесячно оплачивается аренда, а один раз в квартал или год арендатор вносит часть суммы от выкупа);
  • расчет за выкуп может входить в арендную плату.

Какой бы не была форма расчета, главное условие договора — указание точной суммы выкупа.

Когда выкупная цена за недвижимость выплачена полностью, оплата аренды прекращается.

Право собственности переходит к арендатору только после его регистрации в Единой Государственной Регистрационной Палате (ЕГРП).

Проект о межрегиональной жилищной корпорации

Спад продаж и спроса на дорогое жилье привел к возрастающей популярности продаж в рассрочку. На этой почве возникли инвестиционные компании, выкупающие квартиры эконом-класса и сдающие их в аренду с последующим выкупом. Так, к примеру, и появился проект Межрегиональная жилищная корпорация.

В замыслах проекта:

  • Рассрочка выкупа на 15 лет (больший срок приводит к слишком большой итоговой стоимости жилья).
  • Возможность для граждан самостоятельного поиска квартиры с последующим оформлением договора покупки-продажи с отсрочкой платежа.
  • Деление ежемесячного платежа на две доли, в одну из которых входит арендная плата, в другую — отчисления в счет выкупа.
  • Наличие всех льгот для покупателей, перечисленных выше, касаемо первоначального взноса, плохой кредитной истории и т. д.

Реализации инвестиционного проекта мешают следующие дискуссионные пункты:

  1. Выбрать квартиру самостоятельно клиенту будет дозволено из фонда уже выкупленного компанией жилья или любую с последующим откупом ее МЖРК и заключением договора?
  2. Будут ли в рассрочку входить проценты?
  3. По каким правилам будет производиться арендная плата, и останется ли она неизменной весь срок аренды?
  4. Будет ли входить в арендную плату коммунальные услуги?

Подобные вопросы тормозят выработку единых условий аренды с выкупом для инвестиционного проекта.

Аренда жилья с выкупом или ипотека?

Несмотря на ряд преимуществ для малоимущего безработного населения, запятнавшего свою кредитную историю, у аренды с выкупом есть серьезные недостатки:

  • Вступление в права собственника возможны только после внесения последнего платежа в счет выкупной стоимости.
  • Считается, что аренда жилья с выкупом в сумме обходится на пять — десять процентов дороже, чем ипотека.

Проверим так ли это, воспользовавшись ипотечным калькулятором Сбербанка и МРЖК.

Пример расчета стоимости ипотеки и аренды с выкупом

В качестве примера:

  • квартира стоимостью 2 000 000 руб;
  • первоначальный взнос — 10% (200 000 руб.);
  • кредит — 1 800 000 руб.;
  • срок кредита (рассрочки) — 15 лет (180 мес);
  • 16% годовых (на сегодня такой процент — предел мечтаний для заемщиков);
  • вид платежей — аннуитетный.

На ипотечном калькуляторе получаются следующие цифры:

  • ежемесячные платежи — 26 436 руб;
  • переплата по процентам — 2 958 590 руб. (164%);
  • общая сумма платежа — 4 758 590 руб.

Стоимость ипотечной квартиры с учетом начального взноса — 4 958 590 руб.

На калькуляторе МЖРК квартира стоимостью 2 000 000 руб. с нулевым взносом:

ежемесячные платежи — 31 267 руб., из которых:

  • 14 445 руб. идут в счет выкупа жилья;
  • 16 823 руб. — плата за рассрочку (аренду).

Подведем итоги:

  1. Ежемесячные выплаты в счет выкупа при аренде получились действительно больше на 4830 руб, чем при ипотеке:
    • здесь привилегия ипотеки кажущаяся, так как меньшие выплаты в месяц получаются из-за частичного погашения стоимости заемщиком в виде начального взноса.
  2. Переплаты сверх стоимости жилья:
    • Плата за аренду: 16 823×180 = 3 028 140 руб.
    • Переплата за проценты за банковские проценты в ипотеке — 2 958 590 руб.

То есть обе суммы практически одинаковы.

Уже хотелось закричать «ура» — вот она, мол, альтернатива ипотеке. Однако при проверке общих выплат в счет выкупа выяснилось, что они составляют:

31 267×180 = 5 628 060 руб.

А это примерно на 600 000 руб. больше той суммы, что должна была быть с учетом одной лишь аренды. Видимо это и есть тот самый процент за рассрочку платежей, о котором все никак не договорятся в проекте инвестиций в эконом-жилье?

Итак, ключевая цифра — во сколько обойдется квартира стоимостью 2 млн руб. с арендой и выкупом в рассрочку на 15 лет по договору с МРЖК — это 5 628 060 руб.

Стоимость аренды с выкупом получилась на 669 470 руб. или на 13.5% процентов больше стоимости аналогичной квартиры, приобретенной в ипотеку.

Однако эта разница образовалась только из-за процентов, негласно насчитанных компанией, сдающих жилье с последующим выкупом.

Аренда с выкупом недвижимости у частного лица может быть равноценна по свои затратам ипотеке — все зависит от договора между арендатором и продавцом:

  • он может сдать жилую площадь в аренду по минимальной цене;
  • проценты за выкуп в рассрочку как правило частные лица не начисляют, либо они входят в ту цену выкупа, которая указывается в договоре;
  • если квартира неликвидна и не продается, то уступки продавца могут быть очень значительны.

: Аренда жилья с выкупом

(33,67

Источник: https://lawnedinform.com/arenda-zhilya-s-pravom-vykupa-gosudarstvennaya-programma/

Почему в России

Риски арендное жилье программа

В 2020 году в Москве должны появиться несколько арендных домов, однако пока снять в них квартиру будет дороже, чем на частном (читай, «черном») рынке, дальнейшего развития этот формат не получит, уверены эксперты.

«Сегодня арендный фонд в России составляет 241 миллион квадратных метров. На коммерческих условиях арендуют квартиры около 5,7 миллиона российских семей. В сравнении со странами ЕС — это в разы меньше, — отмечают в пресс-службе ДОМ.РФ.

— В Германии доля арендного жилья в жилищном фонде превышает 50 процентов, в США и Великобритании — 35, а в крупных городах — еще выше, например, в Нью-Йорке — 70 процентов, в Берлине, по различным оценкам, — до 85.

Очевидно, что в нашей стране, ввиду отсутствия сегмента институциональной аренды необходимо отработать механизм строительства такого жилья без привлечения бюджетных средств».

Где и за сколько в регионах можно арендовать загородный домик

Одна из главных причин слабого развития аренды — то, что рынок остается «черным». За редким исключением квартиры сдают физлица без договора найма, на основании устной договоренности. В этом секторе велики риски как арендатора, так и владельца жилья. Арендный дом — это в первую очередь гарантии: официальный договор, страховка.

«Для жильцов — это дополнительный сервис, потому что в большинстве случаев сейчас такие доходные дома являются апартаментами отельного типа: номера убирают, есть дополнительная охрана, то есть можно говорить об определенном уровне безопасности.

Соседи — такие же арендаторы», — поясняет Денис Крючков, директор по развитию компании «НДВ-Супермаркет недвижимости».

«Арендное жилье — очень востребованный формат для московской агломерации. Во-первых, столичный регион занимает первое место по внутренней миграции среди всех регионов РФ, как субъект с наибольшем объемом предложений по работе.

Во-вторых, рынок аренды жилья в Московской агломерации самый емкий в стране. Объем предложений для сдачи в аренду составляет 30-35 тысяч квартир. Оборот этого рынка мы оцениваем в 3-5 миллиардов рублей в год.

Поскольку он относится к теневому сектору бизнеса, точную оценку дать невозможно.

Попытку сделать этот рынок прозрачным поддерживаем и считаем, что такой шаг, как формирование жилых комплексов для сдачи в аренду будет востребован и заложит фундамент в формировании цивилизованного подхода. Он обезопасит как арендаторов, так и арендодателей», — уверена Екатерина Румянцева, президент Kalinka Group.

Стоимость централизованного арендного жилья (консьерж, прачечная и т.д.) выгоднее, чем в отеле. Если же сервис не предусмотрен, то фактически разница с рыночной арендой может составить до 20%.

Так, аренда апартаментов-студии площадью 32 квадратных метра в арендном ЖК «Лайнер» в месяц стоит 60 тысяч рублей плюс счетчики, тогда как сходная по площади квартира в том же районе обойдется всего в 36 тысяч рублей плюс коммунальные платежи.

«Перспективы есть в случае, если доходные дома по сочетанию цены и качества смогут конкурировать с квартирами обширного частного рынка. Чем ближе предложение и стоимость доходных домов к массовому потребителю, тем больше шансов на устойчивое развитие», — полагает Мария Жукова, управляющий директор «МИЭЛЬ-Аренда».

Около 26 миллионов семей хотят улучшить жилищные условия, из них 5,5 миллиона готовы к аренде

Еще два года назад в 25 регионах было построено более 120 арендных многоквартирных домов для предоставления в некоммерческую аренду, у Минстроя были большие планы на развитие проекта, однако пока задача арендного жилья не вышла на нужный уровень. Тем не менее, в ДОМ.

РФ полагают, что появление таких проектов цивилизованной аренды позволит структурно изменить предложение и вывести часть рынка из «серой зоны», которая на сегодняшний день составляет 97 процентов.

Стоимость цивилизованной аренды будет формироваться уровнем спроса и уровнем благосостояния граждан в конкретном регионе, уверены в компании.

Хозяев «резиновых квартир» предложили отправлять на обязательные работы

Согласно исследованиям ДОМ.РФ, в России около 26 миллионов семей желают улучшить жилищные условия, из них порядка 5,5 млн семей готовы арендовать недвижимость при наличии прозрачных и комфортных условий проживания. Данный формат очень востребован у россиян.

 Но чтобы онзаинтересовал потребителей, он должен иметь цену ниже среднерыночной, ведь абсолютное большинство — 70 процентов — арендаторов жилья в Москве ориентированы на сегмент «эконом», добавляет Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость»: «Снижение арендных ставок в среднем на 10-15 процентов по отношению к оплате проживания в традиционных съемных квартирах помогло бы популяризировать этот формат и привлекло бы клиентов».

В ближайшей перспективе основными потребителями «цивилизованного арендного жилья», останутся бизнес-туристы, представители среднего и высшего управленческого звена, высокооплачиваемые специалисты в узких областях, полагает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. По ее мнению, необходимо создать условия для привлечения инвесторов-физических лиц в строительство доходных домов. «Кроме того, увеличить спрос на арендное жилье могло бы определение статуса апартаментов, а именно — возможность получения регистрации не только в апартаментах гостиничного типа. Но в любом случае государственная программа аренды должна быть направлена на массового клиента, то есть граждан со средним и невысоким доходом. Сегодня же существующий рынок аренды доступен для небольшой доли россиян с относительно высоким доходом», — резюмирует она.

*Это расширенная версия текста, опубликованного в номере «РГ»

Источник: https://rg.ru/2019/07/15/pochemu-v-rossii-belaia-arenda-zhilia-dorozhe-chernoj.html

ПраваГуру
Добавить комментарий