Требования к уставному капиталу застройщика с 1 июля 2018 года

Регулирование долевого строительства

Требования к уставному капиталу застройщика с 1 июля 2018 года

Закон вступил в силу с 1 июля 2018 года за исключением отдельных положений. Закон опубликован 3 июля 2018 года.

Во исполнение поручения Президента в конце 2017 года Правительство РФ утвердило план мероприятий по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования. Предполагалось, что переход к проектному финансированию завершится к 2021 году. Однако с учетом нового закона переход произойдет на 1,5 года раньше.

ПОДРОБНОСТИ

Закон в очередной раз изменяет правовое регулирование долевого строительства. Изменения вносятся в семь федеральных законов. Наиболее существенными, по нашему мнению, являются следующие:

1. Проектное финансирование

— Уточняется механизм привлечения денежных средств дольщиков через использование эскроу счетов.

В частности:

• денежные средства дольщиков перечисляются застройщику после сдачи многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (далее – «МКД») в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на 1 объект долевого строительства, входящий в состав МКД;

• денежные средства на счетах эскроу застрахованы в системе АСВ на сумму до 10 млн. рублей. Если вкладчик имеет несколько счетов эскроу в одном банке, суммарный размер обязательств которого по этим счетам перед вкладчиком превышает 10 млн. рублей, возмещение выплачивается по каждому из этих счетов пропорционально их размерам, но в совокупности в размере не более 10 млн. рублей;

• после 1 июля 2019 года использование эскроу счетов станет обязательным по проектам, по которым договор участия в долевом строительстве (далее – «ДДУ») с первым дольщиком заключен после 1 июля 2019 года;

• проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются, а вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу- агентом по счету эскроу, не выплачивается.

— В случае заключения ДДУ с использованием механизма эскроу в отношении застройщика не подлежат применению требования о:

• наличии у застройщика не менее чем трехлетнего опыта участия в строительстве МКД общей площадью не менее 10 тысяч кв.м. в совокупности;

• целевом использовании застройщиком полученных от дольщиков денежных средств – контроль за целевым расходованием полученных кредитных средств осуществляется банком, выдавшим кредит;

• проведении банковского контроля за порядком совершения операций по расчетному счету застройщика,

а застройщик, в свою очередь, вправе:

• осуществлять строительство в пределах нескольких разрешений на строительство и даже нескольких договоров о развитии застроенной территории, о комплексном развитии территории, о комплексном освоении территории;

• не соответствовать определенным требованиям (в т.ч. в части наличия собственных средств в размере 10% от проектной стоимости строительства);

• не вносить денежные средства в компенсационный фонд в размере 1,2% от цены каждого ДДУ.

2. Полномочия Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства (далее – «Фонд»)

• Фонд получил полномочия по осуществлению мониторинга соответствия застройщиков требованиям, установленным законом, а также полномочия по информированию уполномоченных органов о выявленных нарушениях;

• Фонд получил полномочия по финансированию за счет имущества Фонда, сформированного за счет имущественного взноса Российской Федерации, иных публично-правовых образований, мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, а также иных объектов, в том числе объектов инфраструктуры.

3. Вопросы ответственности застройщика и его бенефициаров

• в дополнение к ранее введенным требованиям к руководителю, главному бухгалтеру или физическому лицу–бенефициару застройщика процент участия в уставном капитале застройщика в качестве одного из квалифицирующих признаков снижается с 25% до 5%;

• вводится солидарная ответственность бенефициаров застройщика за убытки, причиненные по их вине гражданам — участникам долевого строительства;

• устанавливается, что нарушение застройщиком или его основным обществом (или иными дочерними компаниями основного общества) сроков ввода в эксплуатацию МКД на 3 и более месяцев является одним из оснований в выдаче застройщику заключения о его соответствии установленным требованиям и лишает его права привлекать денежные средства.

4. Финансовые вопросы

• в качестве альтернативы резервированию 10% собственных средств от проектной стоимости на момент подачи проектной декларации устанавливается возможность открытия застройщику уполномоченным банком кредитной линии в размере не менее 40% от проектной стоимости строительства;

• вводится обязанность соблюдения застройщиком нормативов финансовой устойчивости (наступает по истечении 90 дней с момента вступления закона в силу);

• увеличивается установленный лимит расходов застройщика на административные и коммерческие расходы с 10% до 20% от проектной стоимости строительства для застройщиков, которые или основные общества которых раскрывают консолидированную финансовую отчетность, подготовленную в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности;

• застройщику возвращается возможность использования денежных средств дольщиков на осуществление платежей в целях приобретения земельных участков, на которых осуществляется строительство объекта, в собственность или в аренду, а также внесения платы за изменение вида разрешенного использования, платы за снятие установленного запрета на строительство и реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках;

• уточняется, что денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться в любых целях после ввода в эксплуатацию МКД и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав МКД, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство;

• вводятся исключения из ранее запрещенных для застройщика операций. В частности, застройщик вправе:

 привлекать целевые займы от основного общества застройщика (не более 20% от проектной стоимости строительства, а размер процентной ставки не должен превышать следующую величину: ключевая ставка + 2%);

 предоставлять займы и ссуды другому застройщику, по отношению к которому застройщик является основным обществом.

• создавать (участвовать в уставных капиталах) хозяйственные общества — застройщики, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом.

5. Организационные вопросы

• исключается возможность привлечения средств граждан через жилищные сертификаты и жилищно-строительные кооперативы;

• появляется возможность осуществления строительства по нескольким разрешениям на строительство в рамках одного проекта планировки, либо в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, договор о комплексном освоении территории или договор о комплексном развитии территории. При этом застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по нескольким договорам о развитии застроенной территории, и (или) договорам о комплексном развитии территории, и (или) договорам о комплексном освоении территории;

• вводится принцип «одно разрешение на строительство – один расчетный счет»;

• у застройщика появляется право продажи и аренды нежилых помещений, машино-мест в МКД с момента выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию, а также осуществления содержания указанных объектов недвижимости, в том числе внесения платы за жилые помещения и коммунальные услуги;

• уточняется, что оплата цены ДДУ производится в безналичном порядке.

6. Единая информационная система жилищного строительства

• расширяется не только перечень документов и информации, которые застройщики, контролирующие органы, Фонд и Росреестр обязаны размещать в Единую информационную систему жилищного строительства (далее – «ЕИСЖС»), но и появляется обязанность по размещению определенной информации органами, уполномоченными на выдачу разрешений на строительство, а также Федеральной службой государственной статистики;

• вводится обязанность раскрытия застройщиком информации о своих участниках/акционерах, владеющих 5% и более процентами в уставном капитале застройщика, а также о физических лицах с указанием фамилии, имени и (при наличии) отчества, которые в конечном счете косвенно (через подконтрольных им лиц) самостоятельно или совместно с иными лицами вправе распоряжаться 5% и более процентами , приходящихся на голосующие акции (доли), составляющие уставный капитал застройщика.

7. Вопросы банкротства застройщиков

• урегулированы особенности удовлетворения в деле о банкротстве требований участников долевого строительства, внесших денежные средства на счета эскроу. Новые нормы направлены на защиту прав таких участников долевого строительства;
• урегулированы особенности урегулирования обязательств застройщика по строительству объектов инженерно-технической, транспортной и социальной инфраструктур.

ВЫВОДЫ

Обращаем внимание застройщиков, планирующих приступить к реализации проектов после 1 июля 2018 года, на указанные нововведения.
Застройщики, получившие разрешения на строительство до 1 июля 2018 года, должны учитывать следующие требования и особенности:

• указанные застройщики обязаны открыть расчетный счет в уполномоченном банке в течение 2 месяцев со дня вступления закона в силу;

• после открытия такого расчетного счета по нему не допускается осуществлять операции, запрещенные законом № 214-ФЗ. В случае обнаружения соответствующих нарушений уполномоченный банк вправе отказать в проведении операции по счету и обязан уведомить об этом контролирующий орган и Фонд;

• если застройщик реализует несколько проектов в рамках нескольких договоров о развитии застроенной территории, и (или) о комплексном освоении территории, и (или) о комплексном развитии территории привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства МКД по разрешениям на строительство, полученным в рамках иных договоров не допускается до получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД;

• обязанность по размещению информации в ЕИСЖС, в редакции рассматриваемого закона, возникает по истечении 3 месяцев со дня вступления его в силу;

• до утверждения Правительством РФ порядка, способов, сроков и периодичности размещения информации в ЕИСЖС застройщики обязаны размещать информацию, предусмотренную законом 214-ФЗ (в редакции рассматриваемого закона), согласно положению, утвержденному Приказом Минстроя РФ от 11 мая 2018 года № 275/пр;

• мониторинг соответствия застройщика требованиям, установленным законом, теперь осуществляет также Фонд, который вправе направить в Росреестр и государственный орган, осуществляющий контроль в области долевого строительства, уведомления о нарушениях;

• при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено и не завершено до 1 июля 2018 года арбитражные суды будут применять некоторые новые нормы.

Команда КПМГ будет рада оказать всестороннюю поддержку по вопросам применения новых норм.

Источник: https://home.kpmg/ru/ru/home/insights/2018/07/tax-law-alert-regulation-of-shared-construction.html

Обзор изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ

Требования к уставному капиталу застройщика с 1 июля 2018 года

30 июля 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 29.07.2017 №218‑ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Указанным Законом внесены серьезные поправки в Закон 214‑ФЗ1 (далее – Закон 218‑ФЗ), основные из которых вступят в силу для объектов строительства, разрешение на строительство которых будет получено после 1 июля 2018 года.

Внесенные поправки существенно меняют правила ведения деятельности застройщиков с привлечением средств дольщиков. Скорее всего, последуют официальные разъяснения относительно практического применения изменений.

Наиболее серьезные новшества, которые приведены ниже, безусловно, отразятся на строительном бизнесе.

Суть изменения Норма Закона 214‑ФЗ
Требования к застройщикам по объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года
Застройщик – только хозяйственное общество.п. 1 ст. 2
Обязательное наличие не менее трехлетнего опыта работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, тех.заказчика или генподрядчика).п. 1 ст. 2
Обязательное наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв.м. многоквартирных домовп. 1 ст. 2
Наличие в наименовании слов «специализированный застройщик»п. 1 ст. 2
Обязательное наличие экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительствеп. 1 части 2 ст. 3
Условие: «один застройщик – одно разрешение на строительство»
Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство, если разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года.Часть 1.1 ст. 3
Требования к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан (по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018). При этом отменено требование о величине уставного капитала
Собственные средств застройщика, должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта.п.п. 1.1. части 2 ст. 3
Введено требование о минимальном остатке денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации, который должен составлять 10% от проектной стоимости строительства.п.п. 1.2. части 2 ст. 3
Застройщик не сможет осуществлять деятельность, не связанную с привлечением денежных средств дольщиков и строительством соответствующего объекта (часть 6 ст. 18 Закона 214‑ФЗ)
Застройщик не может привлекать кредиты и займы за исключением целевых.п.п. 1.3. части 2 ст. 3, п.п. 1 части 7 ст. 18
Застройщик не может предоставлять займы и ссудып.п. 5 части 7 ст. 18
Застройщик не имеет право выпускать облигации и иные ценные бумаги, кроме акций, а также приобретать ценные бумагип.п. 1.3-1.4 части 2 ст. 3, п.п. 4 и 7 части 7 ст. 18
Обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган;п.п. 1.5 части 2 ст. 3
Застройщик не может обеспечивать исполнения обязательств третьих лиц, а также использовать свое имущество для обеспечения обязательств перед третьими лицами, не связанными со строительством, осуществляемым застройщиком.п.п. 1.6-1.7 части 2 ст. 3, п.п. 2 и 3 части 7 ст. 18
Застройщик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организациип.п. 7 части 7 ст. 18
Застройщик не может свершать иные сделки не связанные с осуществлением долевого строительства.п.п. 8 части 7 ст. 18
Требования к органам управления застройщика и его участниками
Руководитель, главный бухгалтер и иные физические лица органов управления застройщика не должны иметь отдельные виды судимости или не истекшего срока дисквалификации, быть ранее (менее трех лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, быть несостоятельными (банкротами). Те же требования относятся к бенефициарам застройщика.часть 8 ст. 3, ст. 3.2
Надзор уполномоченного банка (по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018)
Уполномоченный банк должен будет соответствовать критериям, установленным Правительством РФ.п. 3 ст. 2
Застройщик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, при этом он вправе иметь только один расчетный счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства;часть 2.3. ст. 3
Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик должны иметь счета в одном уполномоченном банке.часть 2.3. ст. 3
По каждому платежу будет осуществляться специальный банковский контроль (проверяться договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.). В случае установленных несоответствий банк обязан сообщить в надзорный орган.ст. 18.2
Изменится способ обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками после государственной регистрации «Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства»
Вместо поручительства банка или страхования гражданской ответственности застройщик будет обязан осуществлять отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2% от стоимости договора долевого участия до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.часть 4 ст. 3, ст. 23.2 часть 1 ст. 10 Закона 218‑ФЗ
Повышение информационной открытости застройщика
На своем официальном сайте застройщик обязан будет размещать в полном объеме промежуточную бухгалтерскую отчетность в срок не позднее 5-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного периода, годовую бухгалтерскую отёчность и аудиторское заключение в срок не позднее 120-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Требование вводится в действие с момента вступления в силу Закона 218‑ФЗ.часть 5 ст. 3
Ту же информацию застройщик будет обязан размещать в единой информационной системе жилищного строительства, такая обязанность возникает с 1 января 2018 года.ст. 23.3
В проектной декларации застройщик будет обязан указывать информацию и о соответствии требованиям закона определенных физических лиц органов управления компаниейст. 19
Дополнительные ограничения на использование средств дольщиков по объектам, разрешение на которые получены после 1 июля 2018 года
Расходы на содержание застройщика не могут превысить 10% от проектной стоимости строительствачасть 2 ст. 18
Совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30% от проектной стоимости строительствачасть 4 ст. 18
В части организации учета застройщик обязан будет обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома (часть 5 ст. 18 Закона 214‑ФЗ)

1 Федеральный закон от 30.12.2004 №214‑ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Пожалуйста, заполните форму для получения журнала «ECCON Land»

* обязательные поля

Источник: https://eccon.ru/news/izmeneniya-214-fz

Поправки в 214-ФЗ: что изменилось для застройщиков и покупателей жилья с 1 июля 2018 года

Требования к уставному капиталу застройщика с 1 июля 2018 года

Юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Константин Клошко пояснил для читателей Новострой-СПб, что изменилось после вступления в силу поправок к 214-ФЗ 1 июля 2018 года в работе застройщиков.

Изменения касаются не только девелоперов, но и покупателей жилья, которые смогут рассчитываться за квартиры по новым схемам.

Кроме того, отныне дольщики смогут предъявлять свои требования как к застройщикам, так и напрямую к их бенефициарам.

Специализированный застройщик и опыт строительства

Измененный закон о долевом строительстве разделил застройщиков на «старых» и «новых». Новых застройщиков можно будет опознать по наличию в названии слов «специализированный застройщик».

Для новых застройщиков требования по уставному капиталу заменили на требования к наличию денег на счету, а для старых застройщиков остались требования по уставному капиталу.

Хозяйственное общество, получившее разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, должно иметь в своем наименовании слова «специализированный застройщик», а также не менее трех лет опыта участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. м в качестве застройщика, технического заказчика или генерального подрядчика.

Данные сведения раскрываются в проектной декларации.

Допустимое количество разрешений на строительство

С 1 июля 2018 года вступило в силу правило «одно разрешение на строительство — один застройщик». Это означает, что одно юридическое лицо может получить только одно разрешение на строительство, и до исполнения своих обязательств по завершению строительства и передачи в собственность квартир новое разрешение такому застройщику не выдадут.

Есть исключения:

– не распространяется на «старых застройщиков» с разрешениями до 01.07.2018;

– можно получать несколько разрешений на строительство в пределах одного градостроительного плана (т. е. в пределах одного участка — например, когда на участке строится несколько очередей дома и они сдаются в разное время), либо в пределах одного проекта планировки;

– по договорам КОТ и РЗТ (развитие застроенных территорий).

Специальный счет и банковское сопровождение

Идея специальных счетов в уполномоченном банке проста — введение банковского контроля за расходованием денег дольщиков и перемещение расчетов в наиболее устойчивые банки. У новых застройщиков может быть только один или несколько (если несколько разрешений на строительство — на каждое разрешение отдельный счет) специальных расчетных счетов, но не может быть других счетов.

«Старые» застройщики тоже должны открыть специальные расчетные счета в срок до 1 сентября 2018 года (на каждое разрешение отдельный счет, после открытия все деньги дольщиков идут на них), но у них нет обязанности закрыть все другие счета и нет обязанности по переводу ранее собранных денег на специальные счета.

По такому счету банк осуществляет сопровождение операций и может приостановить их, а впоследствии и вовсе отказать в их проведении, если операции прямо запрещены (например, снятие наличных денег, за исключением оплаты труда) или не соответствуют закону (направлены на цели, не связанные со строительством и исполнением обязательств по ДДУ), а размеры операций превышают установленный законом лимит по авансированию строительства или оплате административных расходов застройщика.

Требование не распространяется на застройщиков, использующих схемы эскроу-счетов. Устанавливается запрет принимать оплату по договорам долевого участия в наличной форме.

Расходы застройщика

Перечень допустимой деятельности, перечень допустимых расходов четко определен в законе, и несоответствие платежа ему будет основанием для отказа в его проведении банком.

Застройщики имеют право осуществлять только деятельность, связанную с подготовкой документации по планировке территории, проведением изысканий, проектированием, реконструкцией, долевым строительством многоквартирных домов, объектов инженерно-технической и социальной инфраструктуры, вводом созданных объектов в эксплуатацию, а также привлечением денежных средств участников долевого строительства для возмещения своих затрат.  

В рамках указанной деятельности застройщик вправе заключать различные гражданско-правовые договоры, включая подряд, поставку, оказание услуг.

Также предусмотрено право застройщика заключать сделки в целях обеспечения своей деятельности (реклама, коммунальные услуги, услуги связи, аренда нежилого помещения, банковское сопровождение, услуги по осуществлению функций единоличного исполнительного органа, трудовые соглашения).

Застройщик вправе осуществлять основную деятельность только в рамках одного разрешения на строительство (в исключительных случаях — нескольких разрешений) с использованием специального счета, открываемого для расчетов по каждому разрешению на строительство.

При этом установлены лимиты по расходам застройщика в рамках одного разрешения, исходя из проектной стоимости строительства:

  • не более 10% — на расходы по обеспечению деятельности застройщика (в случае раскрытия застройщиком финансовой отчетности по стандартам МСФО лимит составляет 20%);  
  • не более 20% — на предоставление целевых займов застройщиком своим дочерним организациям, также являющимся застройщиками. Ставка по таким кредитам не должна превышать 2% от ключевой ставки ЦБ на дату предоставления;  
  • не более 30% — совокупный размер авансовых платежей по работам, связанным с проведением изысканий, проектированием, реконструкцией, строительством многоквартирных домов, объектов инженерно-технической и социальной инфраструктуры, а также подготовкой документации по планировке территории.

По общему правилу застройщику запрещено совершать сделки, не связанные с его основной деятельностью и ее обеспечением. Представляется, что основными критериями сделок (прямо не указанными в законе), которые застройщик вправе совершать, выступают:

  • их соотношение с достижением результата деятельности застройщика в виде строительства многоквартирного дома, объектов инженерной и социальной инфраструктуры, и продажи помещений в таком доме;  
  • направленность на обеспечение функционирования самого застройщика как субъекта хозяйственной деятельности и недопустимость возникновения у него обязательств, не связанных с его основной деятельностью и уменьшающих его финансовую обеспеченность.

В то же время законом предусмотрены исключения из общего правила, позволяющие застройщику совершать ряд сделок и осуществлять расходы по ним. К их числу относятся:

1. Получение в уполномоченном банке целевых кредитов, связанных с основной деятельностью застройщика. Такое право предусмотрено в целях обеспечения соблюдения застройщиком нормативов финансовой устойчивости.

2. Получение целевых займов от основного общества в размере не более 20%.

3. Создание (приобретение долей в уставных капиталах) хозяйственных обществ, также являющихся застройщиками, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом. При этом закон не содержит запрета на сделки по отчуждению долей в уставном капитале дочерних обществ, а также на операции, связанные с участием в их уставном капитале.

4. Размещение временно свободных денежных средств на депозите в уполномоченном банке, в котором открыт специальный расчетный счет застройщика. Таким образом, застройщик может открывать вклады на условиях срочности или до востребования и размещать денежные средства под проценты.

5. Исполнение гарантийных обязательств по введенным в эксплуатацию объектам. Представляется, что речь идет о расходах по заключаемым договорам экспертизы, подряда, поставки в целях устранения недостатков, а также осуществлению гарантийных выплат. Указанные расходы допускается производить со спецсчета.

6. Приобретение в собственность или в аренду земельных участков, на которых осуществляется строительство объектов недвижимости.

Установлено, что денежные средства с расчетного счета, открытого в рамках разрешения на строительство (нескольких разрешений) в рамках одного участка, могут расходоваться на выкупные или арендные платежи по такому участку, а также на изменение вида разрешенного использования или снятие запретов на строительство и реконструкцию объектов, расположенных на данных участках.

7. Эмиссия акций. Данное исключение позволяет выпускать и совершать сделки с таким видом ценных бумаг, в том числе осуществлять обратный выкуп собственных акций с использованием денежных средств со специального счета.

8. Отчуждение собственного имущества, а также его использование для обеспечения исполнения своих обязательств перед третьими лицами, связанных с Основным видом деятельности.

9. Продажа, аренда и содержание нежилых помещений и машино-мест. Совершение таких сделок возможно с момента ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, в котором они расположены.

Необходимо отметить, что указанные ограничения не распространяются на общества, осуществляющие строительство по разрешениям, полученным до 1 июля 2018 года, а также не применяются к застройщикам, использующим эскроу-счета.

Эскроу-счета

Использование расчетов через эскроу-счета пока для всех застройщиков добровольное, а с 1 июля 2019 года станет обязательным для всех застройщиков, которые подали на регистрацию первый ДДУ после этой даты.

Смысл эскроу-счета прост: дольщик кладет деньги на специальный счет в банке, а застройщик получает сразу не эти деньги, а банковский кредит на строительство. Деньги дольщика лежат в банке до завершения строительства и формально у застройщика нет возможности их растратить — он их получает только после завершения строительства.

В свою очередь, так как у банка лежат деньги дольщиков, то он расценивает это как дополнительную гарантию и дополнительный финансовый ресурс, что позволяет ему снизить кредитную ставку для застройщика, то есть сделать кредит более интересным застройщику.

К банковскому сопровождению застройщиков и открытию счетов эскроу будет допущено не более 60 банков.

Нормативы финансовой устойчивости

Теперь застройщик должен обеспечить на дату подачи проектной декларации, а также в течение всего периода строительства на основании одного разрешения наличие на специальном счете собственных средств в размере не менее 10% от стоимости строительства либо средств целевого кредита на строительство в размере не менее 40% от проектной стоимости строительства. Данное требование применяется с 1 июля 2018 года в отношении застройщиков, получающих разрешение на строительство после указанной даты. Требование не распространяется на застройщиков, использующих схемы эскроу-счетов.

Органы управления и участники

Конечным выгодоприобретателем от деятельности застройщика (бенефициаром) теперь признается лицо (юридическое или физическое), прямо или косвенно участвующее в капитале застройщика в размере более 5%.

Закон предусматривает для бенефициаров солидарную (равную) с застройщиком ответственность по обязательствам о возмещении убытков при наличии их вины. Это значит, что дольщики смогут предъявлять свои требования как к застройщикам, так и напрямую к их бенефициарам.

Для руководителей, главных бухгалтеров застройщика, а также бенефициаров с трех до пяти лет увеличен период, в течение которого такие лица не могут быть привлечены к субсидиарной ответственности по обязательствам застройщика, либо руководить застройщиком, признанным банкротом.

Раскрытие информации

Обязанность застройщика по раскрытию информации путем ведения официального сайта заменена на обязанность по размещению соответствующей информации в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), а состав информации увеличен с восьми до пятнадцати позиций (в том числе, сведения о соблюдении нормативов финансовой устойчивости, о специальном счете и т. д.).

Достройка домов и объектов инфраструктуры

Завершение строительства проблемных объектов (включая объекты инфраструктуры) будет осуществляться Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства за счет взносов Российской Федерации и ее субъектов. При этом Фонд получил право тратить деньги на достройку старых долгостроев, по которым отчислений в фонд никогда не делалось.

Жилищные кооперативы и сертификаты

На рынке остаются только созданные до 1 июля 2018 года ЖСК и ЖНК, остальные кооперативы не вправе будут быть застройщиками и привлекать денежные средства.

Указанные ключевые изменения приняты с целью ужесточения требований к деятельности застройщиков и их ответственности и направлены на повышение защиты прав участников жилищного строительства. Правительство РФ декларирует сохранение уровня цен на новостройки, однако данные гарантии остались за рамками закона.

Источник: https://www.novostroy-spb.ru/intervyu/popravki_v_214fz_chto

Требования к застройщику в 2019 году (по 214 фз): уставной капитал, сайт, договор

Требования к уставному капиталу застройщика с 1 июля 2018 года

Работа застройщика в современной России жестко регламентирована. Есть масса стандартов и ГОСТов, предъявляемых к качеству жилья. Но даже это не главное.

Для покупателя скорее интересно узнать требования к застройщику, которые предъявляет федеральный закон №214: «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов».

В 2019 году законодатели внесли в него массу изменений, о которых важно знать будущим инвесторам.

Новый закон

Поправок в 2019 году получилось очень много. Даже если отбросить незначительные технические изменения, которые будут волновать скорее только работников контролирующих органов, чем покупателей, все получается довольно весомый пласт нового законодательства.

Уставной капиталВажная поправка для дольщиков – размер уставного капитала сильно увеличен. Это важно в случае, если застройщик будет банкротится – средства помогут в достройке дома
Компенсационный фондЗастройщику придется сбрасываться в общий федеральный котел с каждого зарегистрированного договора долевого участия
Условия договораСам договор долевого участия тоже претерпел значительные изменения. Об этом – в отдельном разделе
ТаунхаусыТеперь требования к застройщику по 214ФЗ распространяются не только на многоэтажки, но и на жилье с малым количеством этажей и даже частные дома – таунхаусы

Таунхаусы

Да, все верно. Новые требования к застройщикам с 2019 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов. Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади. Теперь застройщики, торгующие жильем в коттеджных поселках, вынуждены работать по 214ФЗ.

  • Индивидуальное жилье – это когда вы получаете разрешение на строительство на арендованной или собственной жилье и нанимаете подрядчика на возведение вашего коттеджа.
  • Таунхаусы – это ситуация, когда вы как покупатель приходите к застройщику и выбирайте дом, построенный на его земле и по разрешению, выданному застройщику. Покупать можно также не готовый дом, а право требования по договору долевого участия.

Это достаточно необычное нововведение защищает покупателей коттеджей от мошенничества с двойными продажами квартир и «случайными» исчезновениями застройщиков после получения денег.

Компенсационный фонд

Требования к застройщику, введенные поправки в 214ФЗ, в основном обусловлены большим количеством обманутых дольщиков. По стране их насчитывается десятки тысяч. Но важно учитывать – новые поправки решают превентивные проблемы, но никак не исправляют ситуацию тех, кого уже обманули. Поэтому будьте внимательнее к предложениям риелторов о выгодных покупках в долгостроях

Покупая квартиру в новостройке, проверьте, не является ли она долгостроем. Возможно, выгодное предложение связано именно с проблемами у застройщика. Здесь подробно о том, как проверить застройщика перед покупкой квартиры.

Компенсационный фонд – это новый механизм получения денег на достройку проблемных объектов, которые могут появиться из-за некомпетентности девелопера. От мошенничества со стороны строителей он не поможет, но вот в ситуации с банкротством проблему решит. Поэтому новые требования к застройщику в этой части выглядят довольно адекватным решением.

  • У нас есть ст. 23.2 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, в которой говорится, что новым требованием к застройщику стало взимание средств в компенсационный фонд долевого строительства
  • Контроль будет выполнять некоммерческая одноименная организация
  • Размер взносов – не более 1% от стоимости многоквартирного дома, указанной в проектной декларации.

Фактически, после введения этих поправок требования к застройщику усилились, но за счет увеличения стоимости жилья на 1%.

Важно учитывать, что компенсационный фонд работает только в тех новостройках, где первый договор долевого участия заключен после 1 января 2018 года.

Если же ДДУ был заключен ранее – то требования к застройщику по 214 ФЗ заключаются в обязательном механизме страхования новостройки.

Требования к застройщику

Какие требования к застройщику в 2019 году предъявляет закон? Если брать совокупность основных требований и нововведений этого года, то получается достаточно большой список:

  • Девелопер может вести деятельность по возведению многоквартирного дома только если имеет разрешение на строительство, выданное органами власти региона или муниципалитета, в зависимости от местного законодательства
  • Требования к заказчику застройщику – должен быть допуск СРО на ведение работ у самого заказчика, либо у генподрядчика, который привлекается для строительства многоквартирного дома. Проверяйте существование СРО, которое указывает застройщик – запрос можно отправить в министерство строительства вашего региона.
  • Застройщик обязан направлять все изменения в проектной декларации в местное министерство строительство для согласования
  • Все существенные изменения в проектной декларации происходят с помощью дополнительного соглашения со всеми дольщиками, которые уже зарегистрировали договор долевого участия
  • Застройщик должен иметь земельный участок либо в аренде, либо в собственности. Срок аренды должен быть актуальным
  • Уставной капитал должен быть не ниже минимального по его площади.
  • Проектная декларация должна оформляться в соответствии с правилами, установленными министерством строительства РФ

Уставной капитал

Требования к уставному капиталу застройщика – одна из самых актуальных тем в обсуждениях профессионального сообщества.

Новые поправки в законодательство фактически сокращает количество застройщиков, которые могут действовать в нашей стране.

Предполагается, что малые застройщики, неспособные зарегистрировать повышенный уставной капитал, смогут работать генподрядчиками у крупных застройщиков-холдингов.

Уставной капитал – эта сумма, которая фактически замораживается у застройщика – в нее может быть внесена как денежная наличность, так и различная техника и собственность. Уставной капитал может быть использован для выплаты долгов при банкротстве.

Размер капиталаПлощадь всех объектов долевого строительства
2,5 млн рублейНе более 1,5 тыс. квадратных метров
4 млн рублей2,5 тыс. кв. метров
10 млн рублей10 тыс. кв. метров
40 млн рублей25 тыс. кв. метров
80 млн рублей50 тыс. кв. метров
400 млн рублей250 тыс. кв. метров
1,5 млрд рублейБолее 500 тыс. кв. метров

Соответственно, крупные застройки, такие как реализация программ возведения микрорайонов, сейчас могут реализовывать девелоперы только с очень большим уставным капиталом. С одной стороны, это гарантирует:

  • Наличие средств для кредиторов в случае банкротства
  • С другой стороны – наличие собственной техники для возведения жилья. Ведь вряд ли какая компания решит заморозить сотни миллионов рублей в уставном капитале

Проблемы с законом

Федеральный закон достаточно жестко регламентирует действия юридического лица – девелопера, который взялся за возведение многоквартирного жилья и продажу долей инвестором. Если застройщик решил привлекать деньги физических лиц, то он обязан:

  • Отсутствовать в реестре недобросовестных поставщиков
  • Отсутствовать в реестре недобросовестных участников государственных аукционов
  • У застройщика не должно быть недоимки и других претензий налоговых органов
  • Руководитель и бухгалтер застройщика не должны быть судимы за преступления в сфере экономики. К ним не должны применяться административные меры воздействия за любые действия в сфере строительства и капитального ремонта. Также они не должны быть дисквалифицированы не в актуальный момент, не ранее, по решению органов исполнительной власти

Обязательный сайт

Требования к сайту застройщика с 2019 года также кардинально поменялись. Раньше просто было сказано – застройщик обязан выкладывать информацию о себе в сеть Интернет. Сейчас же требования стали намного строже. Называется это «информационной открытостью застройщика».

  • Девелопер обязан иметь не менее трех ссылок на главной странице на внутренние страницы сайта – т.е. портал состоит из страниц об объектах и страницы с проектными декларациями
  • Требования к сайту застройщика содержат полную открытость информации – человек не должен иметь никаких специфических программ, кроме стандартных браузеров. Не должно быть обязательной регистрации, никаких дополнительных установок исполняемых файлов и систем защиты. Не должно быть платы за просмотр информации.
  • Проектные декларации, разрешения на строительство, информация об участке размещается либо в виде сканированного листа документа, либо полной электронной копии
  • Документы, размещенные на сайте, должны быть завизированы руководителем организации.
  • Недопустимо шифрование документов – если на портале застройщика вы нашли файлы, зашифрованные в архив, то можно отправить жалобу в минстрой – это нарушение закона.

Теперь на сайте застройщика должны быть не только актуальные версии деклараций, но и все старые версии. Можно отследить изменение и понять, что происходит с новостройкой

Договор

Требование застройщику о передаче квартиры, сроках исполнения, сумме и прочем содержатся в договоре долевого участие. Этот документ регламентируется ст.№4 федерального закона. Основные требования:

  • Должен содержать определение объекта строительства, право требование на который вы приобретаете. Если по-человечески – это описание вашей будущей квартиры, с указанием площади, этажа и планировки. Лоджия, количество комнат – вносится вся информация.
  • Местоположение квартиры – адрес, пусть и строительный, будущего дома.
  • Срок передачи объекта девелопером
  • Цена договора, а также алгоритм расчета. Важно – вы не должны рассчитываться с застройщиком до регистрации договора в Росреестре
  • Гарантийные срок на сам многоквартирный дом и отдельные его части

Кроме того, в договоре должны содержаться сведения о самом многоквартирном доме. По аналогии с квартирой – в ДДУ вы должны иметь возможность узнать его адрес, распознать этажность, количество нежилых помещений и в целом сам план объекта.

Все сведения в договоре долевого участия должны быть в соответствии с актуальной версией проектной декларацией, выложенной на сайте застройщика.

Гарантии

Законодательство выдвигает требования к застройщику относительно гарантий на объект недвижимости. При этом в 2019 году ситуация ужесточилась, но появились минусы и для дольщиков.

  • Дольщик вправе обратиться в суд и потребовать как устранения дефектов, так и выплату неустойки за просрочку сдачи дома и различные гарантийные проблемы
  • Но при этом изначально дольщик обязан обратиться к застройщику, и направлять иск в суд можно только отказа или бездействия девелопера.

Застройщик не участвует в процессе гарантийного ремонта, если многоквартирный дом полностью или квартира в отдельности пострадали за счет:

  • Естественного износа
  • Проблем с ремонтом, который делает сам владелец квартиры
  • Нарушения переданной инвестору инструкции по эксплуатации многоквартирного дома

Из-за последнего пункта возникает достаточно много споров. Но фактически все просто – если управляющая компания своими действиями или бездействиями допустила проблемы с домом – то проблемы устранения недостатков это вопрос УК, а не застройщика. Судебной практики по этому вопросу на момент написания статьи нет.

Прилегающая территория

Какие требования к застройщику можно предъявить относительно благоустройства территорий? Если речь идет об отдельном объекте недвижимости, то это уборка территории, приведение ее в нормативный вид. Отдельные элементы благоустройства прописываются в проектной декларации.

Требования к застройщику по прилегающим дорогам фактически не существуют. Если девелопер своими строительными действиями эту дорогу разрушил – то придется обращаться в муниципалитет с требованием обязать застройщика отремонтировать эту дорогу.

Так как дороги общего пользования, даже если они прилегают к новостройке, не находятся в собственности жильцов, то и отстаивать права на них через гражданские суды невозможно. Только через подачу жалоб в администрацию и прокуратуру вашего района.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Источник: https://viplawyer.ru/trebovaniya-k-zastrojshhiku/

ПраваГуру
Добавить комментарий