Завышение стоимости квартиры в договоре купли продажи

Ипотека с завышением стоимости

Завышение стоимости квартиры в договоре купли продажи

После перечисления денег продавцу и регистрации права собственности за покупателем, продавец страхуется от расторжения договора купли-продажи распиской покупателя, что тот взял в долг у Продавца 250 000р, каковая уничтожается после получения свидетельства (а с 17.07.2016г. — выписки из ЕГРП). И всё! Покупатель стал собственником, продавец получил свой 1 000 000р. И кто в этой ситуации рискует? Покупатель! Вдруг ему эту расписку предъявят? 5. Зачастую бывает и обратная ситуация, когда именно продавцу не хочется показать сумму большую 1 млн. рублей, при владении квартирой менее 3 лет (чтобы не платить подоходный налог, что, в принципе, является уклонением от уплаты налогов). Банки идут и на это, указывая в договоре купли-продажи сумму миллион, хотя кредит выдается на 2-3 миллиона.

Какую цену указывать в договоре купли-продажи квартиры?

Продавец не платить налоги если:

  • приобрел квартиру в собственность до 01.01.2016 г и владел ей 3 и более лет. Не зависимо от цены, указанной в договоре -налог он не платит.
  • не зависимо от срока владения налог не платится если цена продажи квартиры равна или менее покупной
  • приобрел квартиру в собственность в 2016 году и после и владел ею 5 лет и более ( пока таких объектов нет на рынке).

Продавец платить налоги если:

  • сроки владения меньше вышеуказанных и цена продажи выше покупной

И здесь, для расчета размера налога можно применить одну из двух формул:

  • (цена в договоре продажи минус 1 000 000.0 рублей ( налоговый вычет с продажи жилых помещений)) * 13%
  • (цена в договоре продажи минус цена в договоре покупки)* 13%

По приватизированным квартирам можно применить только первую формулу.

Просьба покупателя повысить стоимость квартиры на бумаге для ипотеки

Внимание

Передо мною сообщение форума:«Продаем квартиру. Потенциальный покупатель желает взять квартиру в ипотеку.

В договоре купли-продажи покупатель просит указать завышенную стоимость квартиры, объясняет это тем, что «в банке получает кредит без первоначального взноса».

Зачем ему это нужно, и чем мне грозит, если я соглашусь на его условия?» Покажу на примере, зачем завышение стоимости нужно заемщику-покупателю квартиры.

Важно

Есть квартира. И, допустим, квартира продается за 5 миллионов.Также допустим, что первый взнос заемщика, по правилам банка, должен составлять 10%. Это значит, что банк выдаст, в виде кредита, 90% от стоимости квартиры.

Если квартира стоит 5 000 000, то банк выдаст 4 500 000, а 500 000 заемщик должен внести из собственных сбережений.

Но у заемщика — нет этих самых 500 000, иначе зачем ему обманывать банк? И потому, он хочет, чтобы за квартиру целиком и полностью заплатил банк.

Занижение и завышение цены в договоре купли-продажи недвижимости

Без банка оценка мало кому из продавцов или покупателей квартир нужна. Быть оценщиком, аккредитованным банком — почетно и приятно:Есть при банке, допустим, три оценочные компании — у этих трех компаний есть постоянный поток клиентов от банка. А у тех, кто не аккредитован — такого потока клиентов нет.

Инфо

Именно поэтому, оценщики сейчас редко когда обманывают банки, завышая стоимость оцениваемой квартиры.

Кроме того, во многих банках (особенно там, где банк дает в виде кредита до 90% стоимости квартиры), есть специалисты, проверяющие правильность оценки, произведенной независимыми оценщиками (по сути, свои оценщики, которые перепроверяют оценку независимых оценщиков: разве что сертификат об оценке не выдают). К тому же, квартира есть в рекламе, и оценщики, подбирая аналоги для оценки, видят рекламное объявление, в том числе и о продаже этой квартиры.

Завышение продавцом стоимости квартиры в договоре купли-продажи

Сейчас покупателей на рынке во много раз меньше, чем продавцов, поэтому именно покупатели сейчас диктуют условия, если от всех отказываться по разным причинам, всю жизнь будете продавать. 2. Завышение стоимости квартиры в договоре купли-продажи для включения в него первоначального взноса — весьма распространено.

Это вызвано не желанием «кинуть» продавцов, а банальным отсутствием денег, либо желанием потратить первоначальный взнос на ремонт/мебель/что-то еще.


Поверьте, такие сделки регулярно происходят, и пока (тьфу-тьфу-тьфу) случаев расторжения договора по инициативе покупателя (с целью получения завышенной суммы назад) мне не встречалось. 3.

Ипотека. кредит. ипотечный кредит

Как это сделать? Покупатель думает, что нужно договориться с продавцом, якобы тот продает квартиру дороже. То есть, если кредит — 5 миллионов, и это 90% стоимости квартиры, то нужно, чтобы продавец согласился в договоре купли-продажи указать 5 000 000 / 90% х 100% = 5 555 556 рублей. Понятно, что такая странная цифра вызовет подозрения, а потому, округляем, например, до 5 600 000.

Такие хитромудрые покупатели-заемщики (у которых нет денег на первый взнос, но которые хотят квартиру купить целиком за кредитные деньги) иногда встречаются. И банки знают, что такое возможно. Именно поэтому, банк настаивает на оценке квартиры независимыми оценщиками. И хоть оценщики формально «не зависимые», но, тем не менее, аккредитованные банком.

Прошли времена, когда оценщики легко завышали оценку, обманывая банки.Почему?Потому что оценщиков много, а «аккредитованных банком» — мало.

Сделки сзавышением стоимости

Если это не очень большая сумма, то можно оформить договор купли-продажи неотделимых улучшений или мебели. Но это тема другой статьи. Другая ситуация с возможными потерями для Покупателя. С 2015 года налоговый вычет с покупки жилых помещений предоставляется в размере 2 000 000.0 не на объект недвижимости, как было ранее, а на налогоплательщика.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке

Также в обязательном порядке «ипотечники» договариваются с оценочными компаниями, чтобы они сделали оценку по той цене, которая нужна им, а это значит, что в нашем случае цена за квартиру будет выше рынка на 15%.

Не каждая оценочная компания пойдет на такой риск. Ведь оценочных компаний множество, а «аккредитованных банком» — мало.

Оценочные компании, аккредитованные банком очень гордятся этим, ведь их деятельность напрямую связана с ипотечными сделками и они не в коем случае не хотят «подмочить» свою репутацию.

Если банк расторгнет отношения с оценочной компанией — это крах, снижение огромного потока клиентов от банка. К тому же в банке есть свои специалисты, которые проверяют правильность оценки. Банки обманывать нельзя — подведете оценочную компанию и останетесь без ипотеки, потеряв доверие банка. Зачем рисковать продавцу и завышать стоимость квартиры.

Завышенная цена в договоре купле-продажи квартиры

Например: квартира стоит 5 000 000.0 Продавец просит указать в договоре 3 300 000.0 и пишет две расписки: на сумму 3 300 000 и 1 700 000 и Вы передаете ему деньги.

Завышение цены продажи квариры

И какая же здесь таится опасность? Через некоторое время он обращается к Вам с предложением расторгнуть договор. -Вы конечно отказываете.

Когда происходит завышение стоимости всделке с недвижимостью?

Все чаще на практике клиенты стали обращаться в агентства недвижимости с просьбой завысить цену в договоре купли-продажи на покупаемую недвижимость, обычно такую процедуру применяют при ипотечных сделках. Обычно у людей нет денег на первоначальный взноси они хотят купить недвижимость полностью на кредитные деньги.

Что делать, если нетпервоначального взноса?

В связи с нестабильностью ситуации в нашей стране, многие банки, а вернее сказать, практически все, отказались от выдачи ипотеки без первоначального взноса. Тем самым сподвигнув граждан к разным уловкам и изощрениям.

Приведем пример: молодая семья с ребенком желает приобрести квартиру в ипотеку, посчитав свои доходы и расходы, они пришли к выводу, что купить квартиру в ипотеку им по силам. Но тут встает большой вопрос.

Банк требует первоначальный взнос минимум 15%, которого к сожалению у молодой пары просто нет. Что же делать в подобной ситуации?

Как происходит напрактике покупка квартиры без первоначального взноса. Завышение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи и «фиктивная» оценка

Обычно такие клиенты ищут продавца квартиры, которая в собственности больше трех лет, договариваются о том, чтобы он им написал расписку в получении денег равную размерам первоначального взноса, а затем предоставляют ее в банк, подтверждая тем самым свой первоначальный взнос.

Сотрудники банка знают о существовании таких сделок. Поэтому каждый уважающий себя банк имеет свои аккредитованные оценочные компании.

Также в обязательном порядке «ипотечники» договариваются с оценочными компаниями, чтобы они сделали оценку по той цене, которая нужна им, а это значит, что в нашем случае цена за квартиру будет выше рынка на 15%. Не каждая оценочная компания пойдет на такой риск.

Ведь оценочных компаний множество, а «аккредитованных банком» — мало. Оценочные компании, аккредитованные банком очень гордятся этим, ведь их деятельность напрямую связана с ипотечными сделками и они не в коем случае не хотят «подмочить» свою репутацию.

Если банк расторгнет отношения с оценочной компанией — это крах, снижение огромного потока клиентов от банка. К тому же в банке есть свои специалисты, которые проверяют правильность оценки. Банки обманывать нельзя — подведете оценочную компанию и останетесь без ипотеки, потеряв доверие банка.

Зачем рисковать продавцу изавышать стоимость квартиры. Законно — значит спокойно

Самый главный подвох в такой сделке состоит в том, что в основе своей рискует продавец.

Как именно? Так как если сделка не состоится по вине продавца, то по фиктивной расписке он обязан вернуть деньги покупателю, которые на самом деле у него не брал.

Конечно такое случается редко: продавец хочет продать, а покупатель купить, но если есть возможность избежать таких махинаций, то лучше ей воспользоваться.

Риски продавца при завышении стоимости квартиры при ипотеке

Существуют разные законные способы проведения подобных сделок, конечно онисложнее и требуют хорошей юридической подготовки, но зато риски сводятся практически к минимуму.

Наши юристы каждый день сталкиваются с ипотечными сделками, собрали большой практический опыт ведения подобных сделок. Поэтому, прежде чем совершать какие-то действия, в которых вы по меньшей мере не уверены, обратитесь к специалистам. Мы знаем как защитить и подстраховать наших клиентов как со стороны продавца, так и со стороны покупателя, исключить финансовые риски обеих сторон.

Littleone 2009-2012 > Дела семейные > Все о недвижимости > Покупатель квартиры просит завысить цену на квартиру!!!!!!!!

Просмотр полной версии : Покупатель квартиры просит завысить цену на квартиру!!!!!!!!

не актуально

Знакомая сит-я, нам тож так предлагали, скорее всего оценщик свой, и с банком будет всё ок. Для Вас — у Вас будут не те суммы в договоре — раз, как это для налоговой, собственность больше 3 лет? Во-вторых, в Москве есть истории по искам о признании сделки недейств.

при занижении стоимости, может нужно проконсультироваться с юристом за счёт покупателя, чем вам грозит завышение и может ли оно служить для опротестования сделки купли-продажи?
Хотя если по банку пройдёт сделка, вернуть её будет трудно, там тож нормальные юристы сидят.

ИМХО.

Суть коротко- у них не хватает на первый взнос, за откат брокеру и оценщику у них будет, от «лишней» стоимости квартиры.

у нас не та ситуация, нас просят завысить сумму,насчет налогов-квартира в собственности более трех лет, дело не в налоге,а оценщик скорее всего не свой, т.к покупатель сам сомневается одобрит ли банк такое завышение,в принципе у нас волнение только по поводу-не откажет ли банк в кредите….

Мне кажется, завышение для вас невыгодно. Вы же напишите расписку в получении денежных средств после продажи квартиры. Которых не получали. С одной стороны хорошо — легализованный значительный доход. Но с другой, ну не знаю, гипотетически, в случае расторжения сделки подлежат возврату суммы по распискам.

Занижение стоимости дома в договоре купли продажи

Понятно, что расторгнуть договор купли-продажи — маловероятно, но…Вот я мнительноая, да…
Да и по расчётам несовсем понятно — эти 700 т. руб (кредитные) банк выдаст вам — а вы их товарищу-покупателю потом отдаёте?

Оформить так можно, только осторожно.
Взаимную расписку получИте от покупателя.

02.06.2009, 09:36

Оформить так можно, только осторожно.
Взаимную расписку получИте от покупателя.

Пишу шепотом — мы просили своего продавца так сделать, чтобы занизить первоначальный взнос (но сумма была небольшая). Он писал расписку, что получил эту сумму от меня, а потом на след день я писала расписку о том, что я от продавца просто получила эту сумму обратно типа на благоустройство и ремонт.
Если что — пишите в личку.

Пишу шепотом — мы просили своего продавца так сделать, чтобы занизить первоначальный взнос (но сумма была небольшая). Он писал расписку, что получил эту сумму от меня, а потом на след день я писала расписку о том, что я от продавца просто получила эту сумму обратно типа на благоустройство и ремонт. Если что — пишите в личку.

Именно так.:)

Источник: https://berkutgun.ru/ipoteka-s-zavysheniem-stoimosti/

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца и покупателя в 2019 г

Завышение стоимости квартиры в договоре купли продажи

Сегодня поговорим про завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца и покупателя. Вы узнаете, что такое завышение и когда и при каких обстоятельствах его стоит делать, а когда лучше отказаться от сомнительной сделки. Также мы расскажем про весь механизм завышения.

Виды стоимости квартиры

Как вы наверное знаете, большинство сделок по покупке квартир в наше время проводится с использованием заемных средств, выделяемых ипотечными банками на целевую покупку жилой недвижимости. Сумма ипотечного кредита, одобряемая банком, всегда формируется исходя из стоимости приобретаемого жилья. Однако существует несколько видов стоимости, в числе которых:

  • инвентаризационная;
  • инвестиционная;
  • кадастровая;
  • ликвидационная;
  • рыночная;
  • потребительская;
  • и пр.

Суммы в каждом виде стоимости очень существенно отличаются друг от друга.

Банк же одобряет кредит, исходя из рыночной стоимости, потому что именно эта сумма является ориентиром рентабельности вложений банка на случай неплатежеспособности покупателя.

Именно поэтому некоторые заемщики стремятся завысить эту стоимость, чтобы получить более привлекательные условия кредитования, а чаще всего для того, чтобы обойти требование по первоначальному взносу.

Первый взнос по ипотеке и зачем он нужен

Условия ипотеки в каждом банке отличаются политикой рисков. Чем больший риск банк готов на себя принять, тем более выгодные условия он старается предоставить. Очень важный пункт таких условий – это первоначальный взнос.

Чтобы взять ипотеку обычно требуется накопить порядка 15-20% от рыночной стоимости квартиры. Лишь в ряде банков доступна ипотека с первоначальным взносом 10% или без него совсем.

Внимание! О том, как взять ипотеку без первоначального взноса вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Существую три основные причины, зачем банк требует первый взнос:

  • Требование ЦБ (если банк начнет выдавать ипотеку без первоначального взноса или с низким ПВ, то он, по закону, обязан будет больше денег откладывать в резерв, чем по ипотеке с ПВ в 20%, а это банку не выгодно т.к. он мог бы эти деньги направить на кредитование и зарабатывание денег);
  • Минимизация рисков (если банку нужно будет продать ипотечную квартиру за неуплату, он не сможет её продать по рыночной цене, а первый взнос будет гарантией компенсирования разницы между ценой продажи и ценой на рынке);
  • Подтверждение платежеспособности заемщика (если человек смог накопить деньги на первый взнос, значит, он в состоянии и будет, скорее всего, платить ипотеку дальше).

Важно! Существует ошибочное мнение, что чем меньше первый взнос по ипотеке, тем выше риск невозврата и хуже платежная дисциплина. На самом деле это миф. Наша практика показала, что заемщики, которые брали ипотеку без первого взноса платят даже лучше тех, кто нашел 20 или даже 50% от стоимости квартиры.

Как оценивается стоимость недвижимости для ипотеки

Для того, чтобы предоставить банку информацию о стоимости приобретаемого жилья, недостаточно ознакомиться с предложениями рынка и сообщить, по какой цене покупается квартира.

Банк в обязательном порядке затребует в пакете документов на одобрение отчет об оценке квартиры. Отчет этот представляет собой прошитый оценочный альбом формата А4 на несколько десятков страниц, который оформляется оценочной компанией.

В отчете в полном объеме предоставляется информация о жизненных условиях в районе, в котором приобретается квартира, о состоянии дома и самой квартиры (в том числе, делаются ее цветные фотографии), наряду с ценой продажи квартиры дается сравнительный анализ аналогичных предложений и данные о реализации подобных квартир и их ценах в предыдущие периоды.

Помимо этого предоставляется и иная информация, позволяющая аналитикам банка сделать объективное заключение о том, выгодно ли банку выдавать заемщику кредит на покупку этой квартиры.

Важно! Сделать оценочный альбом может не любая оценочная компания, а лишь одна из тех, которые аккредитованы банком, в котором вы берете ипотеку. Поэтому, выбирая оценщиков, обязательно сверьтесь со списком банка.

Стоимость отчета об оценке в зависимости от региона может колебаться от 3 до 8 тысяч рублей и может возрастать в сложных случаях. К таким относятся ситуации, когда нет объектов для сравнительного анализа или когда квартира обладает свойствами, которые покупатель или продавец хотят скрыть от банка.

Подготовка оценки является заботой и расходом покупателя, которые перекладывать на продавца неприемлемо. Однако в некоторых случаях по соглашению сторон вопрос с оценщиками возлагается на продавца. Так бывает, в частности, когда приобретается квартира с несогласованной перепланировкой или когда продавцу нужно, чтобы в оценочном альбоме стояла цена покупки, не соответствующая реальной.

В тех случаях, когда завышение или занижение стоимости выгодно покупателю, договоренности с оценщиками лежат полностью на нем. Заметим, что во многих случаях публикация заведомо недостоверной информации в оценочном отчете невозможна, поскольку это может стоить оценочной компании права заниматься своей деятельностью, но всегда есть возможность «правильно» посчитать.

Внимание! Занижение стоимости квартиры при одобрении ипотеки может принести дополнительную выгоду продавцом т.к. он заплатит меньше налог, но для покупателя грозит проблемами с налоговой и банком.

Нужно будет оформлять ипотеку с возможностью предъявить два договора. Один договор купли-продажи, а другой договор неотделимых улучшений.

Банки нее очень охотно идут по такой схеме работы, а налоговая научилась эту мошенническую схему вычислять.

Что такое завышение и его помощь с обходом первого взноса

На такой шаг как ипотека с завышением рыночной стоимости обычно идут покупатели, у которых нет первоначального взноса или его сумма недостаточна. Однако для того, чтобы этот прием сработал, нужна завышенная стоимость квартиры не только в договоре, но и в оценке.

Чаще всего это делается через такую обычную на рынке недвижимости практику как авансовое соглашение (расписка). Покупатель договаривается с продавцом о том, что в договоре будет фигурировать завышенная стоимость, а сумма,  на которую происходит завышение, якобы передана продавцу в качестве аванса и в случае расторжения соглашения по вине покупателя остается у продавца.

Этот обычай делового оборота является повсеместным. Разница лишь в том, что в данном случае сумма мнимого аванса довольно велика (при настоящем внесении аванса она редко превышает 30-50 тысяч рублей), а само авансовое соглашение составляется не в двух, а в трех экземплярах, и третий предоставляется в банк.

Скачать образец расписки вы можете на нашем сайте.

Когда не стоит делать завышение

Очевидно, что данная схема не очень законна, поэтому стороны должны понимать, на что идут, заключая такую договоренность. Прежде всего, покупателю необходимо не раз взвесить ситуацию:

  • если его доходы нестабильны, и с выплатами по кредиту могут возникнуть проблемы — он рискует остаться без квартиры и под следствием;
  • если отношения с продавцом недостаточно доверительны;
  • если квартира является дорогостоящей и конкурентных сравнений по соответствующей цене мало или нет вообще — оценочная компания с большой долей вероятности на заведомое завышение не пойдет.

Последствия завышения для покупателя

из возможных неприятностей для покупателя в случае неудачного завышения стоимости состоит в том, что обман может открыться, и заемщик попросту не получит кредита.

Вторая и не менее важная причина — в том, что данное правонарушение квалифицируется как мошенничество, из-за чего у неудачливого заемщика могут возникнуть серьезные проблемы с законом.

Не стоит также сбрасывать со счетов и личность продавца. При неправильно составленных документах — соглашении об авансе и расписке — покупателю будет очень сложно доказать, что он продавцу ничего не должен.

Риски продавца при завышении по ипотеке

Необходимо учитывать также, что в такой ситуации как завышение стоимости квартиры при ипотеке риски продавца тоже имеют место и в определенных обстоятельствах могут поставить под угрозу всю сделку.

Как и с покупателем, с продавцом может произойти та же неприятность при неверно составленных расписках: в случае расторжения продавец формально окажется должен покупателю сумму аванса, то есть 20% от заявленной стоимости квартиры.

Еще более неприятным является риск в случае успешной продажи оказаться перед необходимостью уплатить 13%-й налог не с реальной, а с завышенной стоимости.

Как сделать завышение по ипотеке по шагам

Несмотря ни на что завышение стоимости в каждом третьем случае из десяти оказывается успешным. Причина в том, что разброс цен на аналогичное жилье на современном рынке настолько велик, что ввести в заблуждение можно даже профессиональных оценщиков.

Поэтому, если, всё взвесив и придя к выводу, что действительно от банка нужна вся сумма на покупку квартиры, и покупатель все же решается на этот шаг, делается это, как в примере ниже:

  1. Выбирается квартира, по возможности, в свободной продаже — чтобы не усложнять сделку дополнительными участниками, которые могут не согласиться на договоренность, нужную покупателю. Допустим, эта квартира стоит 5 миллионов рублей.
  2. Покупатель заключает с продавцом авансовое соглашение на сумму 1 миллион 250 тысяч рублей за квартиру стоимостью 6 миллионов 250 тысяч рублей (одновременно можно заключить другое соглашение — на реальную сумму и с реальными условиями сделки).
  3. Продавец пишет расписку в том, что он принял 1250000 р. в качестве аванса.
  4. Покупатель подает расписку в банк в качестве подтверждения наличия у него 20% стоимости квартиры. Одновременно он подает проект договора купли-продажи, в котором указана стоимость квартиры — 6 миллионов 250 тысяч рублей.
  5. Покупатель одновременно с продавцом пишет расписку в том, что принял у него аналогичную сумму, и сохраняет этот документ у себя.
  6. Банк одобряет кредит на сумму в 5 миллионов рублей, что составляет 100% реальной стоимости квартиры, но 80% в глазах банка.
  7. После проведения сделки покупатель передает продавцу расписку в том, что получил от него 1 миллион 250 тысяч рублей — для подстраховки продавца.
  8. Продавец со своей стороны пишет покупателю реальную расписку на 5 миллионов рублей.

Какие документы понадобятся

Как уже было сказано выше, в пакет обязательных документов входит оценочный альбом от аккредитованного банком оценщика. Кроме того, стороны заключают авансовое соглашение и обмениваются расписками. Поэтому для завышения стоимости требуется предоставить в банк следующие документы:

  • цветной экземпляр отчета об оценке;
  • авансовое соглашение;
  • расписка от продавца (оригинал, скан или заверенная продавцом копия);
  • проект договора купли-продажи.

Банки которые работают с завышением

В условиях жёсткой конкуренции в банковской сфере сегодня существуют кредитные организации (в числе которых есть и довольно уважаемые), которые относятся к характеристикам и предоставляемым цифрам более лояльно, чем другие банки. Их список мы даем ниже:

Список банков
Сбербанк
ВТБ
Райффайзенбанк
Россельхозбанк
Промсвязьбанк
Российский капитал
Ак Барс
Транскапиталбанк
ФК Открытие
Металлинвестбанк
Росевробанк
СМП банк

Важно понимать, что отклонение от рыночной цены может быть не более 20%. Если будет больше, то вероятен риск отказа.

Плюсы и минусы реализации квартиры по ипотеке для продавца

Главное преимущество продавца, готового продать квартиру ипотечному покупателю на современном рынке — это сама возможность реализовать свой объект. Реалии рынка таковы, что квартиры, не подходящие под требования ипотечных банков, не продаются годами и в результате становятся всё менее ликвидными.

При этом для продавца нет существенной разницы, каково происхождение уплаченных ему денег — заработал их покупатель сам, выручил от продажи своей квартиры или взял в банке. Для него процедура продажи практически не становится сложнее.

Минусом же можно считать лишь то, что для ипотечной продажи требуется гораздо более объемный пакет документов. Кроме того, понадобятся и доказательства, что в квартире не проведены незаконные перепланировки — в наше время таких квартир становится всё меньше.

Заключение

Очевидно, что вопреки расхожему мнению о том, что купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса невозможно, в действительности это не совсем так. В то же время, принимая решение о завышении стоимости, нужно как следует взвесить все за и против. Если есть возможность приобрести квартиру иным путем, от предоставления недостоверной информации банку лучше воздержаться.

Подробнее о том, как купить квартиру в ипотеку по шагам, читайте далее.

Запишитесь на бесплатную консультацию к юристу в специальной форме, чтобы более детально разобрать вашу ситуацию. Также он может оказать помощь с подготовкой всех необходимых документов для сделки.

Будем благодарны, если вы оцените пост и нажмете кнопки социальных сетей.

Источник: https://ipotekaved.ru/dokumenti/zavishenie-stoimostii-kvartiry-po-ipoteke-riski.html

Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое?

Завышение стоимости квартиры в договоре купли продажи

На рынке недвижимости продавцы часто предлагают написать в договоре купли-продажи стоимость квартиры ниже, чем надо, а покупатели настаивают на том, чтобы была указана цена выше, чем они будут платить.

Зачем это им надо? О чем будут жалеть и продавец, и покупатель, которые согласятся на такую махинацию? Если продавец в договоре прописывает стоимость ниже той, которую ему уплатит покупатель, то это, обычно, чтобы получить налоговый вычет и на этом заработать или отобрать через суд и квартиру и деньги у наивного покупателя.

А вот о чем думает покупатель, когда указывает в договоре купли-продажи высокую стоимость, в этом нужно разобраться подробнее.

Мошенниками могут быть не только продавцы квартир, но и покупатели. По наблюдениям юристов сферы недвижимости, люди, которые промышляют квартирами имеют отличные знания законов. Все документы составляются так, что человек никак не может доказать свою правоту в суде. Чаще всего судебные разбирательства ни к чему не приводят. Обманутый гражданин лишается и квартиры и своих денег.

Важно! Чтобы вашей доверчивостью и человеколюбием никто не воспользовался, вы должны помнить 3 постулата:

  1. Половина продающихся квартир на рынке недвижимости, особенно на вторичке, в руках мошенников (это факт, доказанный юристами).
  2. Чтобы защитить свои права и деньги – не верьте обещаниям и уверениям. Если у квартиры за несколько лет сменилось больше 2 владельцев, то откажитесь от сделки. Особенно, когда у вас нет юриста в сфере недвижимости. Выбор на рынке большой – найдете другие прекрасные квартиры.
  3. Договор купли-продажи – это основной доказательный документ в суде. Все, что в нем написано, считается правдой.

Причины, по которым продавец/покупатель просят занизить/завысить стоимость жилья есть, но они, чаще всего, незаконные. Что нужно знать, чтобы не попасть впросак, перечислено в таблице:

Стоимость квартиры
ЗавышеннаяЗаниженная
Кому выгодноПокупателюПродавцу
В чем выгодаНе вносит первоначальный взнос по ипотеке из своего кармана, потому что по договору купли-продажи сумма указана выше реальной.В случае умышленных махинаций с его стороны, продавец будет вынужден вернуть указанную завышенную стоимостьМинимизируется налоговая нагрузка. Если сдавать декларацию, то можно получить вычет 1 млн. руб.В случае расторжения договора через суд и реституции, продавец получает обратно свою квартиру, а возвращает сумму, указанную в договоре
Чем не выгодно завышениеУплачивает неоправданный высокий налог.Если договор будет расторгнут в судебном порядке, то вернет покупателю сумму, указанную в договоре
Чем не выгодно занижениеЕсли покупатель заплатил больше, чем написано в договоре купли-продажи, то практически не сможет доказать истину в суде, и ему вернут только те деньги, о которых идет речь в договоре.
Как себя обезопаситьНе заключать сделки в случаях малейших сомнений или явных нарушений закона.Проводить сделки «под присмотром» банка, крупной и уважаемой риэлторской компании, где есть юристы по недвижимости или нанять такого специалиста.Выбирать квартиры с небогатой историей (чем меньше было собственников, тем лучше). Ни один нотариус не сможет определить скрытых собственников, среди множества прежних хозяев.Отказываться от квартир, которые слишком часто продают (например, 2 – 3 раза за 2 года). Задайтесь вопросом – это квартира для проживания или переходящий из рук в руки вымпел?Не доверять покупателю, который собирается проводить махинации с налоговой или банками – в худшем случае суд сочтет вас сообщником.

Реституция – возврат сторонами всего полученного по сделке.

Вам нужно всегда помнить, что с каждым годом контроль над процессами рынка недвижимости, движения денежных масс становится все строже. Давно рассматривается закон о том, чтобы суммы больше 500 тыс. руб. перечислялись только через банки безналичным расчетом.

Кроме этого, не забывайте, что все законодательство за один-два года изменить и адаптировать под отношения сторон на рынке недвижимости – невозможно.

Те, кто хочет обмануть и на этом заработать знают огромное количество лазеек в законе.

А доверчивость граждан и вера в порядочность всех и каждого приводит к тому, что люди целыми семьями остаются без квартир, без денег, но с открытой ипотекой.

Самый ценный совет – покупайте квартиры у людей, которые в ней долго жили. Продавайте жилье тем, кто действует честно.

Итак, человек хочет купить квартиру, а своих накоплений у него нет совсем. Ему одобрили ипотечный кредит в банке, где обязательно нужно внести часть денег от 15% со стоимости квартиры. Покупатель предлагает продавцу указать в договоре купли-продажи сумму, которая превышает реальную на эти 15%, чтобы обмануть банк.

Здесь история заканчивается и начинаются проверки. Банки прекрасно разбираются в махинациях. Поэтому обязательным документом является оценочный альбом, который составляется независимым оценщиком. Стоимость сравнивается со средне-рыночной, кадастровой и указанной в договоре купли-продажи. Если будут обнаружены явные расхождения, то в ипотеке откажут без объяснения причин.

Другой вариант, когда покупатель в сговоре с группой лиц, собирается провести махинации по реституции и затребовать от продавца деньги, которые указаны в договоре. Если в договоре купли-продажи указана увеличенная сумма, то продавцу придется возвращать именно ее. Доказать что-либо практически невозможно.

Даже если мошенничества нет, то налог с продажи у продавца будет выше.

Вообще соглашаться на различные махинации не стоит. Вы не можете знать, какие планы у визави. А закон не может защитить вас после того, как стороны в здравом уме, трезвой памяти, без давления со стороны, подписали документ о купле и продаже недвижимости.

Помните! Банк всегда защитит свои интересы и деньги, но о себе вы должны позаботиться сами.

Одним из способов защиты является депозитарная ячейка. По условиям, можно не только оставить там оплату до вступления в собственность и занесение в ЕГРП, но и заморозить средства до выполнения условий по договору.

Безналичный расчет – перевод денег со счета покупателя на счет продавца не может быть доказательством в суде того, что вы заплатили/получили именно эту сумму, а не другую.

А вот движение денег через банк, являющийся посредником при передаче средств за сделку, о которой он знает или в ней, каким-то образом участвует, прослеживается.

Это может быть косвенным доказательством вашей правоты в суде.

В любом случае, что бы вам подозрительного не предложили при покупке или продаже квартиры, вспоминайте обманутых собственников, о которых так часто рассказывают СМИ и телевидение. Постарайтесь не попасть в их число.

Лучший способ обезопасить себя – покупать жилье вообще без всякой истории от застройщика, например.

Для продавца – налог будет выше. Для покупателя – если банк раскроет аферу, то расторгнет договор. Некоторые риэлторы считают, что максимально можно завысить стоимость на 10% — 15%.

Обычно в договоре купли-продажи указывается завышенная стоимость, а на разницу в цене покупатель пишет расписку о получении в долг на определенное время. Или расписку об оплате услуг по ремонту, за мебель. Такие операции не стоит проводить самому, если вы не разбираетесь в тонкостях.

В 2018 году (а дальше с каждым годом все строже) независимая оценочная компания должна иметь лицензию, быть аккредитованной банком. А каждый оценщик, сотрудник должен иметь соответствующее высшее образование, аккредитацию.

Какой должна быть оплата их услуг, чтобы эти организации и люди согласились портить свою репутацию и терять работу, лицензию? В лучшем случае вам просто культурно откажут. Если вдруг пойдут вам навстречу, то помните, что есть еще и оценщика банков, которые будут перепроверять оценочный альбом и достоверность информации.

В случае обнаружения нарушений, банк либо откажет в кредите совсем, либо одобрит такую сумму, которой точно не хватит на приобретение квартиры.

Источник: https://ipoteka.finance/pokupka-kvartiry/riski-prodavca-i-pokupatelja-pri-zavyshenii.html

Зачем завышается стоимость при покупке квартиры по ипотеке?

Завышение стоимости квартиры в договоре купли продажи

Г. Алексеев Автор статьи

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 350-84-35 — Москва

+7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
+7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Стоимость жилья очень высока. Поэтому так распространена покупка недвижимости в кредит. Такая форма приобретения в отношении недвижимого имущества называется  ипотекой. Одно из наиболее распространенных условий ипотечного кредитования — оплата первоначального взноса.

Однако даже эта сумма бывает чересчур велика для покупателя. Тогда приобретатель может просить продавца искусственно завысить цену жилья в договоре. Зачем это делается и как работает?

Зачем банк берет первоначальный взнос при ипотечном кредитовании?

Согласно статье 1 Закона № 102 от 16.07.1998, ипотека — это кредит с залогом в виде недвижимого объекта. Банк при ипотечных обязательствах выступает залогодержателем и кредитором, и на этом основании вправе ожидать возврата своих денежных средств из стоимости недвижимости, находящейся в залоге.

Смысл первоначального платежа раскрывается в двух моментах:

  • в обеспечении получения денег кредитором, то есть банковским учреждением, для страхования от убытков в случаях неплатежей либо удешевления залогового объекта;
  • в проверке платежеспособности должника: если у человека есть средства на первоначальный платеж, значит, он либо смог их скопить, либо имеет приличный доход. И в том, и в другом случае это создает гражданину положительный образ перед кредитором.

Банки разово взимают сумму в размере 10–20% от стоимости недвижимого имущества. Даже в случае самой недорогой жилплощади покупатель должен будет отдать банку не менее 500 000 рублей. Такого количества денег у многих нет, поэтому и возникают схемы типа завышения стоимости жилья по ипотеке.

Как работает завышение цены на квартиру в договоре купли-продажи?

Для получения кредита под залог недвижимого имущества необходимо быть готовым внести определенную сумму, и только после этого кредитное учреждение предоставит средства на покупку жилплощади. Обычно это 10% от стоимости объекта недвижимости. Если квартира стоит 6 000 000 рублей, следовательно, приобретатель должен единоразово отдать банку 600 000 рублей.

В случае если такими деньгами покупатель не располагает, он может попросить продавца указать в договоре купли-продажи (ДКП) стоимость жилища не в настоящем размере — 6 миллионов, а в слегка завышенном: например, 6 600 000 руб.

Сторона, отчуждающая имущество, при этом формально будет тоже выступать кредитором, поскольку приобретающая сторона будет должна 600 000 рублей продавцу и 6 миллионов — кредитному учреждению.

На самом же деле покупатель непосредственно продавцу ничего не должен, так как настоящая цена квартиры — 6 000 000, а эти деньги выдает банковская организация.

В чем опасность схемы с повышением стоимости?

Завышение цены в ДКП чревато значительными рисками для обеих сторон сделки. Так, для продавца невыгодно совершать продажу с формально завышенной стоимостью жилья, поскольку:

  • если договор по какой-либо причине будет расторгнут, то продающая сторона получит обратно свою квартиру, а вот отдать будет обязана ту сумму, что указана на бумаге, то есть большую, чем стоит жилплощадь;
  • если собственник владеет жилищем менее 3 лет, он должен будет уплатить налог на доход (в соответствии с изменениями, внесенными в Налоговый кодекс РФ Федеральным законом № 382 от 29.11.2014), а так как стоимость будет повышена, налог придется платить больший;
  • в предоставлении ипотечного кредита могут отказать на любой стадии, если возникнут хоть какие-то подозрения по поводу неплатежеспособности клиента.

Есть риски здесь и у приобретателя. Кредитное учреждение может:

  • заподозрить клиента в отсутствии платежеспособности и вовсе не дать кредит на приобретение жилья;
  • усомниться в ценности квартиры, указанной в ДКП, и провести собственную оценку с привлечением своих аккредитованных экспертов.

Последнее обстоятельство зачастую приводит к тому, что выявленная аккредитованными экспертами цена жилища оказывается еще ниже, чем заявленная продавцом. В результате в проигрыше оказываются обе стороны.

Что делать, чтобы не платить первоначальный взнос банку и избежать рисков завышения цены?

Как же поступить, если денег на первоначальный взнос нет, а цель приобрести квартиру при помощи ипотечного кредита — есть? В этом случае можно договориться с продающей стороной о том, что:

  • в ДКП будет указана рассрочка платежа на некоторый срок, при этом продающая сторона может завысить цену для страхования своих рисков;
  • составляется дополнительная расписка о рассрочке оплаты, ее необходимо заверить нотариально;
  • ДКП и долговая расписка будут зарегистрированы в Росреестре.

В результате этих действий приобретатель недвижимости получает средства на первоначальный платеж от самого продавца и отдает их банку. Затем он получает кредит под залог недвижимого объекта, приобретает жилье и выплачивает долг и банку, и продавцу.

Смысл этой схемы в том, что в банке получить рассрочку первоначального платежа не выйдет. Поэтому единственный выход — это такая договоренность.

Не ляжет ли на продавца обязанность по выплате завышенной стоимости квартиры в случае отказа банка в ипотечном кредитовании покупателя? Как этого избежать?

Действующим законодательством не запрещается указывать определенную стоимость в договоре. Однако и кредитор в лице банка вполне может уточнить стоимость недвижимого имущества при помощи своих экспертов.

И если банк по каким-либо причинам откажется выдавать кредит этому покупателю или одобрит стоимость, меньшую, чем заявлено в ДКП, либо каким-то образом изменит условия кредитования так, что приобретатель не сможет его взять, то договор будет расторгнут. А в случае расторжения сделки в соответствии со ст. 453 Гражданского кодекса (ГК РФ) стороны возвращают друг другу все, что в ходе сделки было передано. В результате продавец будет обязан выплатить ту сумму, которая указана в бумагах.

Чтобы этого не произошло, расписку о передаче денежных средств нужно писать только после одобрения банком ипотеки.

Какой налог нужно заплатить продавцу от стоимости квартиры, находящейся в его собственности менее 3 лет, если она стоит 2 млн 700 тысяч рублей, а покупатель просит увеличить в договоре цену на 10 % с целью не платить первоначальный взнос по ипотеке?

Если продается недвижимое имущество, используемое в личных целях, то есть некоммерческое, то продающей стороной уплачивается налог на доходы физических лиц (НДФЛ). В соответствии со ст. 224 Налогового кодекса РФ ставка этого налога составляет 13 %. При этом для собственности, которой продавец владеет менее 3 лет, предусмотрено два варианта налогоисчисления:

Источник: https://pravometr.ru/zachem-zavyshaetsya-stoimost-pri-pokupke-kvartiry-po-ipoteke.html

ПраваГуру
Добавить комментарий